Швейцарские горнолыжные курорты – настоящий рай для туристов, а местный рынок недвижимости – один из самых дорогих и закрытых в мире; Иностранцы имеют доступ к покупке жилья в курортных зонах Швейцарии только при соблюдении определённых правил и ограничений; Расскажем, что это за ограничения, какие объекты предлагает рынок, и так ли он стабилен, как принято считать.
Две трети Швейцарии занимают горы. Эта страна – настоящий рекордсмен по числу самых высоких альпийских вершин: на относительно небольшой территории сосредоточены 48 пиков, высота которых превышает 4000 метров. Популярность швейцарских горнолыжных курортов делает их магнитом для состоятельных покупателей недвижимости со всего мира.
Швейцарские курорты славятся стабильностью рынка и строгим контролем на уровне законодательства. Устойчивая экономика, низкий уровень инфляции и безопасность делает местный сектор недвижимости выгодным для долгосрочных вложений. Помимо благоприятной инвестиционной среды, к плюсам Швейцарии можно отнести высокий уровень жизни и конфиденциальности, превосходный сервис и качественную инфраструктуру, надёжность правовой системы и широкие возможности для деловых связей.
Кому интересна недвижимость на горных курортах?
Интерес к швейцарской курортной недвижимости довольно высок, особенно среди граждан ЕС и Великобритании. Со стороны российских инвесторов спрос за последние несколько лет сократился из-за введённых санкций и связанных с ними ограничений на сделки. Если в 90-е и начале 2000-х активность русскоязычных покупателей была высокой, то в последние годы запросов стало намного меньше. Граждане России и Беларуси всё ещё покупают недвижимость в Швейцарии, но таких покупателей немного. Сделки с белорусами и россиянами часто требуют специального разрешения, а также использования платежей через нейтральные страны.
Иностранцы приобретают недвижимость в Швейцарии по ряду причин:
1. Отдых и частые визиты в страну. Наличие собственного жилья избавляет от необходимости бронировать отели для отдыха в горах.
2. Доход от аренды. Владельцы могут сдавать недвижимость в краткосрочную аренду, что особенно актуально в зимний сезон. В курортных зонах цены на аренду высокие, поэтому такие объекты могут приносить стабильный доход. Однако швейцарские законы ограничивают срок сдачи недвижимости для иностранных владельцев – максимум 11 месяцев в году.
3. Инвестиции и сохранение капитала. Швейцарская недвижимость считается надёжным способом сохранения капитала от экономической нестабильности.
4. Доступ к швейцарской инфраструктуре и высокому уровню жизни.
Среди иностранных покупателей есть как физические лица, так и юридические – крупные холдинги, приобретающие целые территории и инфраструктурные объекты: отели, подъемники, рестораны, спа-центры. Для таких инвесторов это не только диверсификация активов и новые бизнес-возможности, но и шанс получить ВНЖ или ПМЖ для членов семьи.
Ограничения для иностранцев
В Швейцарии действуют строгие ограничения на покупку недвижимости иностранными гражданами. Приобретение объектов для постоянного проживания разрешено только иностранцам, имеющим швейцарский вид на жительство категории «В» или «С». Это правило распространяется даже на граждан стран ЕС и ЕАСТ (Европейской ассоциации свободной торговли). Физические лица, не являющиеся резидентами Швейцарии, могут покупать жильё только для отдыха, в определённых туристических зонах, при наличии квоты и специального разрешения кантональных властей. Эти ограничения регулируются законами Lex Koller и Lex Weber, направленными на защиту национального рынка недвижимости.
Согласно Lex Koller, иностранцам ежегодно разрешается покупать только 1500 квартир для отдыха, хотя их количество сильно варьируется в зависимости от кантона. Вале, например, имеет 330 квот в год, Аппенцелль-Ауссерроден, Ури, Нидвальден, Обвальден, Гларус, Юра и Шаффхаузен – только по 20. Администрация каждого кантона имеет право определять районы, объекты в которых могут претендовать на статус «недвижимость для отдыха». В какой-то конкретный период такую квоту может предложить Гшаадт, в какой-то период, например, Интерлакен или другой курорт. Квота предполагает разрешение на свободную покупку объекта на физическое лицо с возможностью пребывания 90 дней в полугодие, как по любой визе. Каких-то дополнительных преимуществ в виде ВНЖ покупка жилого объекта не дает.
Условия владения, предусмотренные законодательством:
- Иностранный владелец имеет право использовать жильё не более 6 месяцев в году, из которых непрерывное проживание не может превышать 3 месяцев.
- Купленные объекты разрешено использовать только для личных целей.
- Владельцу или членам его семьи необходимо лично пользоваться объектом минимум 3 недели в году.
- Максимальный размер жилой площади – 200 кв. м. Для шале площадь участка ограничена – до 1000 кв. м.
- Сдача недвижимости в аренду разрешена, но только на срок до 11 месяцев в год.
- На одну семью можно приобрести не более одной квартиры для отдыха или один второй дом (в семью входят муж/жена и/или несовершеннолетние дети). Если один из членов семьи уже владеет загородным домом или вторым домом в Швейцарии, покупка другой недвижимости возможна только в случае продажи первой.
- Некоторые кантоны ограничивают время, в течение которого недвижимость может быть перепродана. Эти ограничения различаются в разных кантонах. Чаще всего объект нельзя перепродавать в течение первых пяти лет владения.
- Закон Lex Koller также запрещает гражданам Швейцарии покупать недвижимость от своего имени для иностранца и за его деньги. Такая сделка будет признана недействительной.
Закон не накладывает ограничений на покупку коммерческих объектов, если покупка связана с ведением бизнеса. Коммерческую недвижимость в Швейцарии можно покупать без ограничений, в том числе и гражданами не из стран ЕС и ЕАСТ. Однако такие объекты нельзя использовать для проживания.
Закон Lex Weber дополнительно ограничивает количество вторичного жилья, доступного для строительства и продажи в туристических регионах, что снижает объем доступной недвижимости. Новое строительство в таких районах ограничено с целью предотвращения чрезмерной застройки.
Регионы, где иностранцам легче всего приобрести недвижимость
- Туристические регионы в Альпах. Кантоны Вале, Граубюнден и Во обладают послаблениями в законодательстве для покупки жилья иностранцами, особенно в таких курортных местах, как Церматт, Вербье, Санкт-Мориц и Гштаад.
- Кантон Тичино – этот регион на границе с Италией также лоялен к иностранным покупателям. Особенно это касается вторичного жилья и курортных объектов.
- Кантон Люцерн и некоторые районы Женевы. В туристических зонах Люцерна и окрестностях Женевского озера иностранцам проще получить разрешение на покупку недвижимости для отдыха и сезонного использования.
Покупателям, которым интересна Швейцария, но которых останавливают существующие ограничения, можно предложить рассмотреть приграничную Францию. Там нет ограничений на покупку, цены существенно ниже, есть возможность получить ВНЖ. С такими преференциями гораздо легче найти работу в Швейцарии или переехать туда, если есть такая цель.
О курортах
Основная часть швейцарских горнолыжных курортов расположена в регионах Граубюнден, Бернский Оберланд, Вале, Центральной и Восточной Швейцарии. Наиболее популярными считаются курорты Вербье, Лаакс, Церматт, Давос-Клостерс, Гштаад, Интерлаакен и Санкт-Мориц. Качество инфраструктуры и уровень здешних услуг часто превосходят французские, немецкие и австрийские аналоги. Ещё одно отличие Швейцарии от других европейских курортов – высокий уровень привилегированности и приватности, который привлекает состоятельных клиентов, ищущих роскошные, уединённые места для отдыха и проживания.
Вербье (франкоязычная часть кантона Вале) – этот курорт известен космополитичной атмосферой и сложными горнолыжными трассами. Здесь во всю кипит культурная жизнь, а цены на аренду жилья довольно высокие. Вербье популярен среди молодёжи и активных инвесторов. Здесь часто покупают роскошные шале и апартаменты с панорамными видами на Альпы.
Церматт (юг кантона Вале) – фешенебельный горнолыжный курорт, расположенный у подножия горы Маттерхорн. За счёт сложных горнолыжных трасс он пользуется популярностью у продвинутых спортсменов. Здесь много высококлассных шале и апартаментов в традиционном швейцарском стиле с завораживающими видами на Маттерхорн. Курорт закрыт для автотранспорта. Он привлекает статусных покупателей, ценящих спокойствие и комфорт в окружении природы.
Санкт-Мориц (кантон Граубюнден) – один из самых старых горных курортов в мире. Термальные источники здесь были открыты ещё три тысячи лет назад. На рынке представлены просторные шале и современные виллы с элементами оздоровительных комплексов и личными спа-зонами. Есть и прекрасные квартиры с видом на озеро. Санкт-Мориц выбирают покупатели, которые ценят светскую атмосферу и частые культурные мероприятия.
Гштаад (кантон Берн) – курорт, сохраняющий атмосферу аутентичной альпийской деревни. Здесь гораздо меньше суеты, чем на других курортах такой же категории, поэтому Гшттаад популярен среди семей и людей, предпочитающих уединённый отдых и отсутствие излишнего внимания. В регионе много традиционных шале с высоким уровнем комфорта.
Ароза (кантон Граубюнден) – расположен в глубине романтичной долины Шанфиг. Курорт популярен у любителей хайкинга. Ароза славится потрясающе чистым воздухом и уникальным микроклиматом – здесь, как правило, тихо, безветренно и почти всегда солнечно. Здешние шале с живописными видами на горы в долгосрочной перспективе имеют высокий инвестиционный потенциал.
Андерматт (кантон Ури) – расположен у подножья горного перевала Сент-Готтард. Курорт предлагает активный отдых в любое время года. Летом здесь можно заниматься горным туризмом, гольфом, велосипедным спортом, а зимой доступны трассы для лыжников всех уровней. Инфраструктура Андерматта включает пятизвездочные отели, элитные рестораны, гольф-поля, SPA-комплексы, а также образовательные и культурные учреждения, что делает его идеальным местом как для отдыха, так и для долгосрочного проживания. Большой плюс курорта – на него не распространяется действие закона Lex Koller. Иностранцы здесь могут свободно приобретать недвижимость для личного пользования или инвестиционных целей.
Кран-Монтана (кантон Вале) – курорт состоит из двух поселков – Кран и Монтана. Если поначалу Кран-Монтана снискала славу лучшего места для гольфа, то со временем стала полноценным горнолыжным курортом. Здесь действует меньше ограничений на покупку недвижимости иностранцами, чем в других курортных зонах, что даёт возможность международным инвесторам приобретать эксклюзивные шале с прекрасной инфраструктурой и видом на Бернские Альпы.
Цены и типы недвижимости
Швейцарская недвижимость – одна из самых дорогих в Европе. Цены на жильё стартуют здесь от 200 000-250 000 швейцарских франков, но такие объекты встречаются крайне редко. Если речь идёт о хороших современных апартаментах площадью 50-60 кв. м, следует ориентироваться на 400 000-450 000 CHF. Предложения на рынке варьируются от традиционных домов и современных квартир до шале и коммерческих площадей.
Дома. Таких предложений в курортных регионах немало. Основана часть из них – это вторичный рынок, представленный постройками 90-2000-х годов после реновации. Их, как правило, продают с мебелью и готовой отделкой. Средняя цена дома площадью 80 кв. м составит около 2,1 млн CHF.
Шале. Загородные дома, расположенные среди альпийских лугов и невероятной швейцарской природы. Это жилые объекты с современной отделкой, оснащённые всем необходимым для комфортной жизни. Бюджетное шале можно приобрести по цене от 300 000 CHF, элитное – 3,2-5,4 млн CHF и выше.
Виллы. Даже небольшие виллы в горах чаще всего стоят свыше 1 млн. швейцарских франков.
Квартиры. В популярных местах – Женеве, Цюрихе цены на квартиры колеблются от 11 000 до 16 000 швейцарских франков за кв. м. Наиболее дорогие объекты находятся в кантонах Цуг и Женева, где цена может достигать 15 000 CHF за кв. м. В менее популярных регионах, например, Юра и Невшатель, квадратный метр стоит около 4000–6000 CHF. Самые доступные квартиры расположены в небольших курортных городках Санкт-Галлен, Цуоц, Интерлакен, их стоимость начинается от 530 000–600 000 CHF. Это, как правило, компактные апартаменты или квартиры в старых домах. Квартиры-студии на рынке – редкость, всё-таки швейцарский сектор недвижимости ориентируется на более эксклюзивные и респектабельные объекты.
Прогнозы указывают на то, что цены будут сохранять стабильность из-за ограниченного предложения новых построек и высокого спроса на рынке аренды, особенно в городах и крупных агломерациях.
Тенденции рынка
Недвижимость на горнолыжных курортах Швейцарии по-прежнему остаётся интересной для состоятельных покупателей, но мировые события и экономические условия заметно повлияли на состояние рынка. В числе ключевых тенденций – замедление роста цен, которое было наиболее ощутимо в 2023 году и продолжается в 2024. Прогнозы указывают на возможное небольшое снижение стоимости в отдельных регионах. В то же время ожидается значительный рост арендной платы из-за повышения процентных ставок и дефицита доступного жилья.
В последние годы спрос немного снизился, и покупатели чаще интересуются вторичными объектами. Число сделок в первом квартале 2024 года сократилось на 17%. Не избежали спада и туристические регионы. Например, в Граубюндене количество сделок с недвижимостью сократилось на 36%. Политические и экономические сложности, снижение частоты поездок – всё это приводит к отказу от владения недвижимостью, особенно среди российских покупателей. При этом владельцы стремятся продать свои объекты не ниже стоимости покупки, хотя результаты бывают разными: иногда удаётся получить прибыль, а иногда приходится продавать дешевле. Однако это не свидетельствует о нестабильности рынка, так как цены зависят от множества факторов. Объекты среднего класса более подвержены колебаниям, тогда как инфраструктурные объекты сохраняют стабильность. Вряд ли они будут стоить дешевле в долгосрочной перспективе.
Сегмент роскошной и экологически устойчивой недвижимости также остаётся стабильным. Высокий спрос поддерживается ограниченным предложением и привлекательностью Швейцарии для международных инвесторов. В последние годы в стране возрос интерес к объектам, соответствующим ESG-критериям, что стимулируется новым климатическим законом, требующим к 2050 году полной углеродной нейтральности зданий. Это побуждает инвесторов вкладываться в энергоэффективные и устойчивые объекты, что способствует их росту на рынке.
Высокий спрос на элитные объекты в Альпах также стабилен, особенно в таких курортах, как Вербье и Санкт-Мориц, где цены остаются высокими из-за ограниченного предложения и интереса международных покупателей. С коммерческой недвижимостью ситуация менее однозначна. Ставшая популярной гибридная модель работы усложняет сдачу офисов среднего класса, тогда как премиум-объекты в центральных районах остаются популярными.
В целом, рынок недвижимости в Швейцарии демонстрирует устойчивость и стабильность. Эксперты прогнозируют сохранение этой тенденции в ближайшие годы, особенно в сегменте премиум-класса. В сегодняшних турбулентных условиях Швейцария по-прежнему остается надёжной страной, во всяком случае для крупного мирового капитала.
Благодарим за помощь в подготовке материала:
Ирен Верховецкую, генерального менеджера компании Estate-Service 24
Наталью Завалишину, генерального директора компании Distant Property
