В 2022 году вторичное жилье в Москве утратило популярность: спрос на него упал, что привело к снижению цен на квартиры. От января ждали дальнейшего падения: рынок к началу года был затоварен, а рыночные ставки по ипотеке — заметно выше, чем в новостройках. Но 2023 год начался с сюрприза: спрос нетипично вырос.
Узнали у экспертов рынка недвижимости, с чем это связано и что еще происходит на вторичном рынке Москвы.
Активность покупателей неожиданно выросла
В первую очередь, январь 2023-го запомнился неожиданно высокой активностью покупателей — обычно в начале года, напротив, отмечается спад спроса. Число запросов, звонков и обращений на 15% превысило прошлогодние январские показатели, говорит директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
По словам эксперта, основной прирост спроса пришелся на третью неделю января. «С апреля прошлого года шло постепенное накопление объектов, и осенью мы почувствовали затоваривание рынка, в январе приток остановился. А это, в свою очередь, может мотивировать покупателей быстрее принимать решение о приобретении лота на рынке готового жилья», — поясняет Сергей Шлома. В декабре, говорит он, в компании ждали от января дальнейшего падения спроса.
Такой же прогноз давали и в риелторской компании «Этажи». Как говорит эксперт по недвижимости «Этажей» Андрей Сердюк, первые две недели продажи действительно шли вяло, но на третьей неделе покупатели резко активизировались. Количество запросов на сайте, а также заявок на показы квартир примерно на 15% превысило показатели января прошлого года, что подтверждает статистику «Инкома». «Но не стоит забывать, что именно в январе закрылись многие вторичные сделки, начатые в последний месяц прошлого года, что также влияет на итоговые цифры января», — напоминает Сердюк.
Рост спроса отмечает и руководитель агентства недвижимости «Качанова и партнеры» Елена Качанова. По ее словам, часть декабрьских сделок перешла на январь, что способствовало увеличению количества сделок до уровня января прошлого года.
В агентстве недвижимости Est-a-Tet тоже заметили активизацию спроса на вторичное жилье в Москве в начале года. Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова считает, что это связано с выравниванием спроса и предложения. Во второй половине декабря многие продавцы сняли свои объекты с продажи на предпраздничный и праздничный периоды, объясняет эксперт. Предложение на рынке уменьшилось, и это катализировало спрос.
Официальной статистики по сделкам на вторичном рынке Москвы в январе этого года пока нет, она появится во второй половине февраля. В компании «Этажи» предполагают, что количество сделок будет сопоставимо с январем прошлого года. Но, говоря о высокой активности покупателей на вторичном рынке, не надо забывать, что намерение купить квартиру и сама сделка — это не одно и то же, интерес покупателей не всегда реализуется в сделках, добавляют в Est-a-Tet.
Цены в стагнации
В январе 2023 года средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке составила 276,7 тыс. руб., что превосходит результат декабря прошлого года на 0,3% (275,8 тыс. руб.). Можно констатировать, что цены на вторичке от снижения перешли к стагнации, говорит Сергей Шлома. О том, что цены на вторичном рынке фактически находятся в состоянии околонулевого колебания и за последние два месяца принципиально не изменились, говорит и Андрей Сердюк.
В прошлом году было отмечено уменьшение доли сделок с использованием ипотечных кредитов. Если в 2021 году 54% сделок совершались с помощью заемных средств, то по итогам 2022 года и января 2023-го их доля уменьшилась до 50%, поясняют в компании «Этажи». В «Инком-Недвижимости» доля ипотечных сделок на вторичном рынке в январе этого года была еще меньше — 38,9%.
По мнению экспертов, снижение связано с тем, что на вторичном рынке все больше покупателей с «живыми» деньгами, которые за счет дисконта от владельца квартиры приобретают жилье на вторичном рынке за меньшие деньги, чем в новостройке. Существенный же рост доли кредитных сделок возможен только при снижении рыночной ставки или распространении льготных программ на вторичный рынок.
Скидок стало меньше
В апреле-мае прошлого года средние скидки на вторичном рынке Москвы доходили до рекордных 10%. К декабрю средний размер дисконта составлял лишь 5,6%, а в январе уменьшился до 5,4%, говорит Андрей Сердюк. Тем не менее скидки остаются весьма распространенным инструментом привлечения покупателей на вторичный рынок. Конкуренция за покупателя сейчас достаточно высока, и практически все готовы к торгу для ускорения продажи, подчеркнул Сердюк.
Ценники на вторичном рынке в прошлом году вернулись к адекватному рыночному уровню, считает Юлия Дымова. Собственники, видя, что их объекты простаивают месяцами, были вынуждены снижать цены. Отчасти это сказалось на статистике по скидкам: чем ближе цена к рыночной, тем неохотнее торгуется продавец.
Чего ждать от первого квартала
Как говорят опрошенные редакцией эксперты, первая декада февраля была менее активной, чем конец января, и по итогам месяца возможен небольшой спад сделок относительно начала года. Но, несмотря на это, вторичный рынок стабилизировался и падения в обозримой перспективе не ожидается, прогнозирует Елена Качанова. Вместе с тем из-за ситуации в экономике цены на вторичном рынке могут продолжить немного проседать, добавляет эксперт.
В компании «Этажи» считают, что в ближайшие месяцы на вторичном рынке может увеличиться число предложений с дисконтами и их размер. Но резким этот рост не будет, продавцы готовы торговаться с покупателями, однако не готовы давать крупные скидки, поясняет Андрей Сердюк.
