Федеральная нотариальная палата выпустила специальные разъяснения, как продать доли в недвижимости. Принципиальный вопрос: закон запретил продавать доли меньше шести квадратных метров в квартире. Соответственно, если вы хотите мелко нарезать квартиру, нотариус вынужден будет отказать в сделке. А оформить продажу доли можно только через нотариуса.
Еще важное разъяснение: совладельцы не вправе заблокировать сделку. Они могут либо купить сами, либо отойти в сторону и ждать новых соседей. Таковы правила.
"Квартиры, дома, земельные участки или, допустим, парковки могут делиться на части и принадлежать сразу нескольким людям по разным причинам, - рассказывают в ФНП. - Это может быть раздел наследства или имущества экс-супругов, приватизация, использование маткапитала на покупку жилья с последующим обязательным выделением доли каждому члену семьи".
Еще бывает, что собственники дарят жилплощадь, например, двум-трем детям. А бывает - даже и не родственникам. В практике был случай, когда бывший супруг разделил половину квартиры - свою долю - между пятью своими же детьми. Каждому ребенку досталось по одной десятой отчего дома. А на другой половине хозяйничает мама.
Впрочем, сейчас многодетному отцу пришлось бы сложнее. Делить бы пришлось с оглядкой на квадратные метры.
До недавнего времени закон не ограничивал площадь долей, и квартиры на легальных основаниях могли делиться практически на квадратные сантиметры и передаваться разным людям.
Недобросовестные граждане пользовались тем, что у владельца доли есть возможность прописаться и жить в квартире. Микродоли передавались черным риелторам, те вселялись в жилое помещение и своим активным "неприятным соседством" вынуждали других жильцов продавать свои доли на невыгодных для них условиях. Помимо нарушения прав граждан наличие микродолей осложняло участие такого жилья в гражданском обороте. Собрать воедино объект из сотни "кусочков", чтобы, например, продать его, порой было невыполнимой задачей.
Поэтому в Жилищный кодекс были внесены поправки, которые запретили собственникам жилья и долей в жилом помещении дробить их на части менее 6 квадратных метров. Эта норма направлена на борьбу с "резиновыми" квартирами и рейдерскими захватами помещений.
При этом остались исключения: доли ниже установленного порога все еще могу появляться, если право общей долевой собственности возникает в силу закона. Например, если жилье получено новыми собственниками по наследству или в ходе приватизации. Но в остальном каждый владелец доли может делать с ней что захочет.
"Если предполагается возмездное отчуждение - продажа, мена, опцион и тому подобное, предварительно нужно уведомить других сособственников. У них есть преимущественное право выкупа", - объясняют представители нотариата.
Эксперты подчеркивают: уведомление должно быть письменным. Даже если вы все обсудили, пришли к соглашению и обнялись на общей кухне - этого мало. Все шаги должны быть задокументированы.
Кроме того, в уведомлении следует указать все существенные условия сделки, включая стоимость. Причем реальную. Если вы предложите совладельцам выкупить долю условно за два миллиона, а потом будете продавать ее за миллион - сделку не одобрят. Если человек не пытается хитрить, а просто не нашел покупателя на первую сумму и готов ее снизить, - хорошо, но придется высылать новые уведомления совладельцам.
"Нужно понимать, что владельцы других долей не могут просто запретить вам продавать свою долю. Они либо должны ее выкупить, либо отойти в сторону. Даже если в последующем "сосед" обращается в суд, он не может требовать, чтобы сделку признали недействительной. Возможен только перевод прав и обязанностей покупателя на него", - разъяснили представители Федеральной нотариальной палаты.
