Что сейчас дороже: новостройки или «вторичка»? Аналитики Циан сравнили цены на первичном и вторичном рынках крупнейших российских городов. В последние месяцы ситуация кардинально не изменилась: по-прежнему почти везде новостройки дороже готового жилья.
КОРОТКО О ГЛАВНОМ
- Только в пяти локациях из 39 в ноябре 2022 года «квадрат» на первичном рынке дешевле, чем на вторичном: в Севастополе, Владивостоке, Оренбурге, Саратове и Махачкале. В начале года их было 12.
- С начала года цены на первичном рынке в большинстве локаций увеличились сильнее, чем на вторичном (в среднем +13% против +7%), — сократилось количество городов, где готовое жилье дороже новостроек.
- С мая цены и на первичном, и на вторичном рынках стагнируют. Мобилизация существенно не повлияла на динамику стоимости «квадрата».
- Сочи — единственный город, где с начала годы цены сократились и на «первичке», и на «вторичке». Отрицательная динамика в новостройках также в Оренбурге и Омске.
- Наибольший рост цен отмечен в более дешевых локациях. Жилье в 500-тысячниках дорожает быстрее, чем в миллионниках.
- При покупке жилья в ипотеку квартира на первичном рынке становится выгоднее, чем на вторичном, за счет разницы ставок.
В выборку вошло 36 городов с численностью населения от 500 тыс. человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир и на вторичном, и на первичном рынках, а также Сочи, Московская и Ленинградская области.
ВАЖНО
Речь в исследовании идет о ценах предложения — тех, что указаны в объявлениях на сайте cian.ru. Реальные цены сделок могут отличаться: на «первичке» — за счет ценового «меню» для покупателей с разными условиями оплаты (100%, льготная ипотека или ипотека от застройщика), на «вторичке» — за счет предоставления скидок при заключении сделки.
Новостройки дешевле готового жилья только в пяти городах
Только в пяти из 39 анализируемых локаций в ноябре 2022 года «квадрат» на вторичном рынке дороже, чем на первичном, — это Владивосток, Севастополь, Оренбург, Саратов и Махачкала. В остальных 34 локациях дороже новостройки, то есть почти в 90% городов выгоднее (по цене за квадратный метр) покупать готовое жилье.
Наибольший разрыв в цене между «первичкой» и «вторичкой» — в Астрахани («квадрат» в новостройках на 58% дороже, чем в готовом жилье) и Сочи (35%). Также значительно выше по цене новостройки в Казани (28%), Перми (26%), Томске (25%), Набережных Челнах (24%).
По абсолютным значениям (в тыс. рублей) новостройки опережают готовое жилье сильнее всего в Сочи (на 86 тыс. рублей за 1 кв. м — за счет дефицита нового жилья), Астрахани и Казани (на 41 и 40 тыс. рублей соответственно).
В тех городах, где «вторичка» остается дороже, разрыв между ценой квадратного метра в новостройках и готовом жилье небольшой (3–9 тыс. рублей). Исключением является только Махачкала, где «квадрат» на «вторичке» в два раза дороже, чем на «первичке» (82,8 против 39,2 тыс. рублей).
Нет ни одного города-миллионника, где «квадрат» на вторичном рынке был бы дороже, чем на первичном. В начале года в эту категорию входили Самара, Воронеж и Санкт-Петербург (сейчас новостройки в этих городах на 4, 11 и 17% дороже «вторички» соответственно).
Новостройки опережают вторичный рынок по темпам роста цен
В ноябре этого года только в пяти городах «вторичка» дороже «первички», в начале года таких локаций было больше (12). Сокращение количества связано с тем, что в большинстве городов с начала года новостройки подорожали сильнее, чем вторичное жилье. В целом по анализируемым локациям «квадрат» в новостройках с начала года вырос в цене на 13%, на «вторичке» — на 7%. Первичный рынок продолжает опережать вторичный по темпам роста цен.
Рост цен с начала года объясняется динамикой первых месяцев 2022-го: с января по апрель «квадрат» на «первичке» подорожал на 11%, на «вторичке» — на 8%. С мая стоимость 1 кв. м фактически стагнировала и в новостройках, и в готовом жилье, но на «первичке» динамика была все же немного более выраженной.
Первичный рынок, в отличие от вторичного, поддерживают льготная ипотека и специальные программы по субсидированию ставки от застройщиков. Это позволило ценам еще немного увеличиться относительно апрельских (в итоге — +13% с начала года).
В сегменте готового жилья эти программы не работают: «квадрат» на «вторичке» после апреля даже немного подешевел (в итоге — +7% с начала года).
«Первичка» или «вторичка» — что выбрать?
Если покупатель располагает суммой, достаточной для приобретения жилья без привлечения заемных средств, и ориентируется при выборе квартиры на ее стоимость, то в большинстве городов выгоднее (по цене за квадратный метр) покупать готовое жилье.
Если же для покупки квартиры планируется брать ипотеку, то на вторичном рынке нет льготной ипотеки и программ дополнительного субсидирования ставки от застройщиков, а значит, ставки по кредитам выше. Так, в начале октября 2022-го средняя ставка по ипотеке на первичном рынке в России составила 3,49%, на вторичном — 8,97%.
Средняя цена 1 кв. м на первичном рынке в октябре 2022-го — 123,4 тыс. рублей, на вторичном — 110,8 тыс. рублей, стоимость средней квартиры (площадью 50 кв. м) в России — 6,2 млн рублей на «первичке» и 5,5 млн рублей — на «вторичке». При первоначальном взносе 25% и сроке кредита 23 года (именно на таких условиях сейчас в среднем берут ипотечные кредиты) ежемесячный платеж за новостройку составит 24,4 тыс. рублей, за готовое жилье — 35,6 тыс. рублей, а итоговая сумма — 6,7 и 9,8 млн рублей соответственно.
То есть в случае покупки жилья с оформлением ипотеки разница в цене между «вторичкой» и «первичкой» компенсируется выплаченными процентами, а итоговая стоимость готового жилья оказывается выше стоимости новостройки.
Мобилизация не повлияла на соотношение цен в новостройках и на «вторичке»
Объявление частичной мобилизации практически не сказалось на динамике цен в целом: в ноябре на рынках сохраняются те же тренды, которые сложились к сентябрю (стагнация с чуть более выраженным ростом в новостройках).
В некоторых городах в октябре относительно сентября цены заметно снизились (или, наоборот, увеличились), отреагировав на динамику спроса на фоне мобилизации, но в ноябре вместе с относительной стабилизацией внешней повестки вернулись к предыдущему уровню.
Есть, однако, и исключения: например, в Москве в ноябре цены на первичном рынке снизились на 1,7% относительно октября — в столице этот показатель так значимо не снижался в месячном выражении на протяжении четырех последних лет (похожая ситуация в Московской области, Нижнем Новгороде, Новосибирске).
Мобилизация практически не повлияла и на соотношение цен на первичном и вторичном рынках. Рассмотрим города, где соотношение стоимости «квадрата» в сентябре (до начала мобилизации) и в ноябре заметно отличается: Севастополь, Хабаровск, Иркутск, Самару.
Во всех этих городах темпы роста цен на первичном рынке заметно выше, чем на вторичном, и уже к сентябрю соотношение существенно изменилось относительно января (тогда «вторичка» везде была дороже): в Севастополе, Иркутске и Самаре разрыв стал меньше, а в Хабаровске новостройки опередили готовое жилье по уровню цен. В динамике прослеживаются тренды, которые сложились еще до объявления мобилизации.
Городов, где новостройки дороже «вторички», может стать больше
Опережающие темпы роста на первичном рынке в 2022 году привели к тому, что в части городов, где в начале года вторичный рынок был дороже первичного (в Санкт-Петербурге, Хабаровске, Иркутске, Самаре, Барнауле, Кемерове, Ставрополе и Воронеже), новостройки стали дороже готового жилья. И если в Ставрополе, Иркутске, Барнауле, Самаре и Кемерове разрыв пока минимален («квадрат» на «первичке» на 3–4% дороже, чем на «вторичке»), то в Воронеже новостройки дороже уже на 11%, в Санкт-Петербурге — на 17%, в Хабаровске — на 18%.
Во Владивостоке, Севастополе и Саратове, где сейчас цены на вторичном рынке выше, чем на первичном, «квадрат» в новостройках в 2022 году тоже дорожал сильнее, чем в готовом жилье. В результате этого разрыв между «первичкой» и «вторичкой» сократился. Вероятно, в ближайшем будущем и в этих локациях новостройки окажутся дороже готового жилья.
Оренбург — единственный город, где в начале года новостройки были дороже «вторички» (на 30%), а в ноябре ситуация изменилась в обратную сторону: теперь вторичный рынок дороже (на 5%). Такая динамика связана с колебаниями цен на первичном рынке, где объем предложения невелик и волатилен. Не исключено, что при изменении структуры предложения на первичном рынке новостройки в городе вновь окажутся дороже готового жилья.
В Махачкале темпы роста цен на вторичном рынке значительно выше, чем на первичном, поэтому разрыв в стоимости между готовым жильем и новостройками только увеличивается.
В шести городах с начала 2022-го вторичный рынок опережал первичный по темпам роста цен. Это Краснодар (здесь цены в новостройках показали рекордный рост в 2020–2021 годах и в настоящее время снижаются), Томск и Челябинск (цены на первичном и вторичном рынках в этих городах увеличиваются схожими темпами), Ярославль, Астрахань и Махачкала (темпы роста цен на «вторичке» значительно опережают темпы роста в новостройках).
В Омске и Оренбурге цены на «вторичке» увеличиваются, а на «первичке» уменьшаются. В Сочи и на «первичке», и на «вторичке» цены снижаются, но на новостройки — более быстрыми темпами. Пока во всех этих городах (кроме Оренбурга и Махачкалы) цены на первичном рынке в значительной степени превышают цены на вторичном рынке, поэтому в ближайшей перспективе готовое жилье не окажется дороже новостроек.
Сильнее дорожает более дешевое
На вторичном рынке только в Сочи с начала года стоимость 1 кв. м заметно сократилась. В Москве цены практически не изменились (+0,2% с начала года): начиная с мая цены на вторичном рынке столицы сокращаются, отрицательная динамика последних месяцев компенсировала рост в начале 2022-го.
Минимальный рост зафиксирован в Краснодаре, Московской области и Севастополе (+2%), Санкт-Петербурге (+3%), Хабаровске (+4%), Владивостоке и Казани (+5%) — это локации с наиболее дорогим жильем, где рост цен ограничен эффектом высокой базы.
Сильнее всего «квадрат» подорожал в Махачкале (+31%), Кемерово и Саратове (+18%), Челябинске, Астрахани и Ульяновске (+16%) — в основном это наиболее дешевые локации. На рынке сохраняется принцип, по которому заметнее увеличиваются цены в более дешевых локациях. В более дорогих нарастить стоимость сложнее.
На первичном рынке многих городов с небольшим выбором в новостройках на динамику цен существенно влияет изменение структуры предложения. В таких локациях колебания цен наиболее заметны: города могут становиться лидерами либо по росту, либо по снижению средних цен.
В трех городах цены с начала 2022 года сократились — это Сочи (–15% за счет эффекта высокой базы), Оренбург и Омск (–18% и –15% соответственно). В лидерах по росту цен — Иркутск (+43%) и Набережные Челны (+40%).
И «первичка», и «вторичка» в среднем по городам-500-тысячникам подорожали сильнее, чем в среднем по миллионникам. Обычно рост цен в более дешевых локациях выражен сильнее за счет эффекта низкой базы (в дорогих локациях за счет и без того высокого уровня цен нарастить их сложнее).
Осенью 2022 года на первичном и вторичном рынках крупнейших городов РФ сохраняются тренды, которые сформировались еще летом: цены стагнируют, но в новостройках фиксируется чуть более выраженный рост, отмечает Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. Он подчеркивает, что объявление частичной мобилизации фактически не сказалось на динамике цен и не повлияло на соотношение стоимости «квадрата» на «первичке» и «вторичке».
