Рынок новостроек Санкт-Петербурга закончил 2023 год с хорошими показателями. Основным драйвером спроса послужило постоянное изменение ипотечных условий. В 2023 году Центробанк повышал ключевую ставку пять раз с 7,5% до 16%, что заставляло покупателей суетиться и быстрее выходить на сделки. Но после ударного года наступает тревожное будущее: в последние дни декабря власти переформатировали льготную ипотеку и резко снизили шансы для покупателей, рассчитывавших взять кредит с господдержкой.
В целом эксперты, опрошенные редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», довольны итогами 2023 года. «Год был довольно непростым для рынка, но тем не менее вполне успешным», - говорит Наталия Коротаевская, коммерческий директор группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. «Результаты мы видим хорошие: и по выполнению планов продаж, и по умению застройщиков справляться с любой ситуацией», - соглашается Ирина Орлянкина, руководитель по продажам корпорации «Мегалит».
Одним из основных трендов года стало ужесточение условий ипотеки и информационный шум вокруг этого. По оценке Екатерины Немченко, коммерческого директор холдинга «РСТИ», в 2023 году в проектах массового сегмента до 90-95% сделок проходили с использованием заемных банковских средств. Поэтому «сильнейшее воздействие на рынок оказывает все, что связано с действующими ипотечными программами», отмечает эксперт. Соответственно, прознав об очередном заседании Центробанка, как правило, не сулившем ипотечникам ничего хорошего, люди отправлялись брать кредиты по «старым» ставкам и покупали квартиры. Информация о возможном «переформатировании» ипотеки «подстёгивает и ускоряет покупателей», утверждает Евгений Бескровный, директор по продажам ГК Запстрой.
Зима ипотеки нашей
Начало года было довольно спокойным, вспоминают эксперты. А вот лето-2023 опровергло представления о себе, как о сезоне отпусков и затишья на рынке недвижимости.
Первым драйвером стала отмена околонулевых ставок по ипотечным программам с мая 2023 года, воспроизводит хронологию «роковых» для рынка решений Екатерина Немченко («РСТИ»). Далее на динамику спроса повлияло увеличение ключевой ставки ЦБ, которая за период с июля до октября повышалась четыре раза - совокупно вдвое, с 7,5% до 15%. И банки корректировали условия ипотечного кредитования. Отдельным мотиватором для покупателей послужило увеличение минимального первоначального взноса по льготным ипотечным программам с 15% до 20% в сентябре 2023 года.
Ну а последним аккордом стало пятое повышение ключевой ставки до 16% и резкое переформатирование программы льготной ипотеки в декабре: сумму взноса довели до 30%, а для московской и петербургской агломераций размер кредита снизили с 12 до 6 млн рублей. Что вызвало перед Новым годом «эффект последнего вагона». Впрочем, прыжки в этот уходящий поезд эксперты наблюдали последние несколько месяцев, а последствия их даже удивили.
Центробанк как двигатель торговли
«Еще в начале 2023 года большинство аналитиков такого не предполагали, ожидания по спросу на жилье были довольно умеренными, - замечает коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова. Сейчас, по предварительным оценкам, итоги этого года могут превзойти результаты 2022-го».
Этот тезис подтверждают и другие специалисты рынка. «По нашим данным, спрос и объёмы продаж в 2023 году превышают спрос и объёмы продаж в 2022 году», - говорит Евгений Бескровный (ГК «Запстрой»).
«Благодаря периодическим повышениям ставки в 2023 году моя команда перевыполнила годовой план продаж уже в ноябре. Конечно, есть грань ужесточений, где рынок должен просесть, но мы пока её не пересекли», - делится Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости ««Прайд Групп»».
Аналогичная тенденция наблюдается и на элитном рынке новостроек Петербурга, хотя ипотека влияет на него куда меньше. Спрос не только восстановился, но и, по оценке Алии Ханбековой, руководителя отдела элитной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, может составить 43 000 кв. м (более 350 квартир и апартаментов), что на 35% превышает показатель 2022 года. Это связано с волатильностью курса валют (доллар и евро выросли в цене, и обладатели валютных накоплений поспешили приобрести дорогую недвижимость), с желанием клиентов инвестировать, а также с вымыванием качественного предложения с вторичного рынка.
Девелоперы притормозили старты
В декабре в Петербурге, по данным агентства недвижимости Ольги Эбель, было представлено порядка 31,1 тыс. квартир в новостройках. За год объем предложения снизился на 31%, или на 14 тыс. квартир. Алексей Бондарев («Прайд Групп»), полагает, что в целом по региону ситуация не изменилась: компания заходила в 2023 год с 68 тысячами квартир, сейчас их 65 тысяч (агентство продает новостройки в городе и в области).
На элитном рынке, по данным Алии Ханбековой (NF Group в Санкт-Петербурге), в декабре в продаже было представлено около 870 квартир и апартаментов, что на 11% меньше, чем в 2022 году.
Осень для девелоперов выдалась урожайной: по словам Марии Орловой (ГК «А101» в Санкт-Петербурге), новые запуски происходили практически каждую неделю. По информации консалтинговой компании Nikoliers, из 35 новых жилых проектов, которые девелоперы вывели на рынок в 2023 году, больше трети (13 проектов) стартовали в четвертом квартале. А статистика аналитиков портала ЕРЗ.РФ говорит, что только в ноябре 2023 года на рынок Санкт-Петербурга было выведено 8 объектов от 4 застройщиков.
Однако в регионе имеется тенденция к снижению стартов продаж новых жилых комплексов. В 2021 году были открыты продажи в 236 жилых комплексах, включая очереди, в 2022-м – в 151 ЖК, в 2023-м – в 92, комментирует Екатерина Немченко («РСТИ»). Половина стартов продаж пришлась на ближайшие пригороды – Новосаратовку, Кудрово, Парголово, Шушары и Стрельну. «В кризисные периоды девелоперы корректируют сроки вывода в продажу очередей строительства и новых проектов», - резюмирует эксперт.
О сокращении новых проектов в Петербурге сообщают и аналитики Nikoliers: их число уменьшилось на треть: в 2022 году девелоперы вывели на рынок 55 новинок (27,5 тыс. квартир), а в этом году — только 35 (18,1 тыс. квартир). В Ленинградской области в 2023 году стартовало 24 проекта, годом ранее — 22. Но количество квартир в новом предложении снизилось (8,9 тыс. квартир в 2023-м 15,2 тыс. в 2022-м).
Премьеры сезона
В Nikoliers перечисляют новинки, вышедшие на рынок в последние месяцы года: это жилые комплексы комфорт-класса «Plus Пулковский» и «Респект» (ПСК), «Аннино Сити» (НСК), «Квартал Заречье» («ИнтерГрупп»), «Квартал Торики» («Самолёт»), «Кинопарк» (РСТИ), «Струны» (RBI), «Южный форт» («Лидер Групп»). В сегменте бизнес-класса - Riviera Сlub («Балтийская жемчужина»), «VI Квартал» («Графит»), «Куинджи» (RBI) и «Парусная, 1» («Строительный трест»). В премиум-классе - Avant (AAG).
Наши комментаторы также рассказали о своих ЖК, которые выходили на рынок в 2023 году. Группа «Аквилон» в феврале открыла продажи во второй очереди проекта на намывных территориях Васильевского острова «Аквилон Zalive», в марте – в новом проекте в Пушкинском районе – «Аквилон All in 3.0», в апреле – во второй очереди «Аквилон Leaves» в Московском районе, в октябре вывела новый проект в области – «Аквилон Янино».
ГК «А101» вывела на рынок Ленобласти два проекта (суммарно на 636 тыс. кв. метров жилья и коммерческой инфраструктуры) – «А101 Всеволожск» и «А101 Лаголово».
Холдинг «РСТИ» выводил в продажу очереди в ЖК «Тайм Сквер», «БелАрт», «Академик», а также новый ЖК «Лайнеръ» на Октябрьской набережной, а в декабре объявил старт продаж ЖК «Кинопарк» в Красносельском районе.
В 2023 году рынок элитного жилья пополнили два новых объекта – комплексы Astrvm от девелопера Yard Group и 17/33 (секции Residence) от Element Development. Также в продажу вышел новый корпус комплекса «Северная корона» от ГК «ПСК», реализуемый в формате реконструкции исторического здания.
Всё подорожало
Цены на питерские новостройки за год выросли. На середину декабря, по данным риелторских агентств «Прайд Групп» и Ольги Эбель, а также ГК «А101» в Санкт-Петербурге, средняя цена новостроек составила 227-256 тыс. рублей за кв. м в городе, в Ленинградской области - 147 тыс. руб.
По подсчетам риелторов, в Петербурге динамика за год – плюс 6,8%, у холдинга «РСТИ» - плюс 9% (с ноября 2022-го по ноябрь 2023 года). А почти за два года - с января 2022 по ноябрь 2023 - в ГК «А101» в Санкт-Петербурге зафиксировали рост на 15% по Петербургу и на 12% - по Ленинградской области.
Что касается элитного рынка, то он, по сведениям NF Group в Санкт-Петербурге, в рублях в среднем подорожал на 8%, цена на сегодня - 581 000 руб./кв. м.
Инвесторов убавилось, народ скупает однушки
В этом году стало меньше инвесторов (видимо, за исключением дорогого сегмента). Ирина Орлянкина («Мегалит») говорит, что они «практически ушли» с рынка новостроек, а Мария Орлова (ГК «А101» в Санкт-Петербурге) уточняет, что «портрет покупателя изменился в сторону семейных людей, которые приобретают жилье для себя», в сентябре.
При этом чаще всего люди покупали однокомнатные квартиры и студии, что характерно для современного рынка недвижимости. Например, среди клиентов «Прайд Групп», около 60% приобретали однокомнатные, около 20% - студии, остальные 20% «размазаны» по другим сегментам. «В целом, это плюс-минус статистика и прошлого, и позапрошлого года», - уточняет Алексей Бондарев («Прайд Групп»).
На фоне резкого роста цен в последние годы студии и однокомнатные квартиры в квартирографии массового жилья давно занимают долю более 50%. Причины вполне банальны: чем меньше метров – тем доступнее покупка, проще получить ипотечный кредит и его обслуживать в дальнейшем. «Долгое время лидерами продаж были студии площадью до 25 кв. м, но в этом году мы наблюдаем смещение спроса в домах класса «комфорт» и «комфорт плюс» в сторону однокомнатных квартир», - отмечает Екатерина Немченко («РСТИ»).
О том, что покупатели стараются сэкономить, говорит и Наталия Коротаевская (группа «Аквилон»): одним из трендов 2023 года можно назвать увеличение спроса на квартиры с европланировками.
В то же время эксперты говорят и об устойчивом спросе на квартиры для семей. Так, по данным Ирины Орлянкиной («Мегалит»), в компании лидером спроса в этом году были двухкомнатные квартиры; затем – студии, затем трешки и однушки. В проектах ГК «А101» в Санкт-Петербурге половина проданного жилья - это двух- и трехкомнатные квартиры, которые приобретались по семейной ипотеке.
Что касается локаций, то Евгений Бескровный (ГК «Запстрой») утверждает, что в последнее время покупатели главным образом обращают внимание на стоимость квартиры и условия покупки в конкретном жилом комплексе, а не на конкретный район.
А Мария Орлова (ГК «А101» в Санкт-Петербурге) сообщает, что спрос на первичное жилье все активнее переходит из проектов в городской черте в область, где появляется все больше районов комплексного освоения территорий, а стоимость квадратного метра на 55% ниже, чем в городских новостройках. «За одни и те же средства в Петербурге можно приобрести однокомнатную квартиру, а в Ленинградской области двухкомнатную или даже трехкомнатную евроформата», - утверждает эксперт.
На первичном рынке элитного жилья статус наиболее востребованной локации в последние годы сохраняет Петровский остров. На него, по информации Алии Ханбековой (NF Group в Санкт-Петербурге), в III квартале пришлось более половины спроса. При этом цена жилья на Петровском острове была зафиксирована на уровне 424 тыс. руб./кв. м, что на 26% ниже, чем аналогичный показатель по элитному рынку в целом.
Что будет с ценами
В ближайшее время эксперты снижения цен не ждут. Прежде всего, девелоперы ссылаются на экономику проектов, которая сильно подорожала, и, видимо, это не предел. Себестоимость строительства растет по многим причинам: это и удорожание стройматериалов, и дефицит рабочей силы, и стоимость проектного финансирования, которая еще увеличится после повышения ключевой ставки до 16%. В связи с этим запуск новых проектов будет сокращаться, что скажется на объеме предложения.
Рынок в стрессе, но девелоперы будут адаптироваться
Сейчас девелоперы готовятся к новому сезону с новыми проблемами, закалка у них есть. «Рынок уже длительное время находится в стрессовом состоянии, испытывая всевозможные негативные влияния», - формулирует Екатерина Немченко («РСТИ»). Она прогнозирует, что последние события отрицательно скажутся, в том числе, и на объеме сделок с жилой недвижимостью.
Эксперты даже допускают, что в какой-то момент, если разрыв между ценами на первичном и вторичном рынке станет критичным, покупатели «перетекут» на вторичный рынок, где цены могут скорректироваться из-за «запретительных» ставок по ипотеке. Это может произойти из-за полного запрета программ с государственной поддержкой.
Но пока об этом речи все-таки нет. Власти вроде бы собираются развивать семейную ипотеку, а она, как считает Мария Орлова (ГК «А101» в Санкт-Петербурге), «хорошо поддерживает сегмент комфорт-класса: почти 60% наших клиентов пользуются семейной ипотекой со ставкой 6%». И покупают в Ленобласти двух- и трехкомнатные квартиры.
Что же касается льготной ипотеки, которая, видимо, до лета еще будет работать, то теперь с 30-процентным взносом «льготный ипотечник» может купить квартиру стоимостью 8,5-8,6 млн рублей. По грубым расчетам, для Петербурга это квартира площадью 36-40 квадратных метров. То есть либо приличная однокомнатная, либо маленькая «двушка». Спрос, конечно, подрезается, но в Питере, по данным наших экспертов, больше половины покупателей и так приобретали небольшие квартиры.
В целом настроения девелоперов можно охарактеризовать так. Будущее их, безусловно, тревожит, сокращение спроса, судя по всему, случится. Но они готовы адаптироваться к новым условиям и разрабатывать вместе с банками новые схемы и программы.
Данный материал является аналитическим и носит справочно-информационный характер
