В большинстве случаев при заключении договора на рынке аренды используется обеспечительный платеж. Спросили у юристов, что это такое, как его вносить и как вернуть в случае необходимости.
Что такое обеспечительный платеж
Обеспечительный платеж — это определенная сумма, выступающая гарантией выполнения обязательств условий договора. Обычно он равен месячной арендной плате за квартиру. Обеспечительный платеж выступает своего рода депозитом, денежные средства из которого арендодатель может направить для исполнения образовавшейся задолженности или возникших расходов. В качестве обеспечительного платежа можно вносить деньги, ценные бумаги или обязательства, говорит адвокат, юрист практики недвижимости и строительства КА «Регионсервис» Александра Марценюк.
Обеспечительный платеж возвращается оплатившей его стороне, если не наступают обстоятельства, указанные в договоре, добавляет ведущий юрист практики недвижимости и земельных отношений INTANA Legal Евгений Кравченко. При необходимости сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
От аванса обеспечительный платеж отличается тем, что вносится для покрытия дополнительных обязательств, которые могут возникнуть при исполнении договора. Аванс же не выполняет такой обеспечительной функции, добавляет Александра Марценюк.
Главные задачи обеспечительного платежа
- подтверждение серьезности намерений при заключении договора;
- снижение рисков невыполнения условий договора;
- мотивирование заплатившей обеспечительный платеж стороны к выполнению обязательств;
- повышение уровня доверия между сторонами договора.
Когда используется обеспечительный платеж
Для исполнения условий в отношении:
- гарантий сохранности имущества;
- внесения арендной платы;
- возмещения убытков за просрочку оплаты;
- возмещения ущерба;
- возмещения убытков и затрат.
Обеспечительный платеж по договору аренды
Наиболее часто обеспечительный платеж используется при заключении договора аренды недвижимости. Обычно в документе фигурируют условия обеспечительного платежа:
- фиксированная сумма обеспечительного платежа или процент от суммы договора;
- порядок перечисления или передачи денег;
- условия, при которых платеж целиком или частично остается у получателя;
- условия, при которых платеж возвращается;
- порядок и срок возврата;
- порядок зачета платежа при полном и ненадлежащем исполнении условий.
Условия об обеспечительном платеже должны быть включены либо в самостоятельный раздел «Обеспечительный платеж», либо в подраздел «Арендная плата», объясняет Александра Марценюк.
Когда обеспечительный платеж остается арендодателю
Арендодатель оставляет обеспечительный платеж себе, если арендатор нарушает условия, прописанные в договоре:
- арендатор досрочно выехал из помещения. Такое возможно в случаях, когда в соглашении написано, что депозит остается как штраф за односторонний отказ арендатора от договора;
- арендатор выехал из квартиры, но не вернул помещение по акту передачи. Пока он не оформлен, арендная плата начисляется за каждый день, даже если арендатор уже вывез мебель и отдал ключи (ст. 622 Гражданского кодекса). В этом случае арендодатель списывает долг из обеспечительного платежа;
- помещению нанесен ущерб, но арендатор ничего не отремонтировал;
- арендатор просрочил арендную плату.
Возврат обеспечительного платежа
Для того, чтобы не потерять обеспечительный платеж, эксперты советуют включить в договор следующие условия:
- арендодатель обязан вернуть обеспечительный платеж арендатору в течение трех дней после окончания срока договора аренды;
- по требованию арендатора арендодатель может зачесть обеспечительный платеж в счет арендной платы за последний месяц. Но в данном случае этот страховой депозит, не сможет компенсировать возможный ущерб имуществу.
- при удержании денег из обеспечительного платежа арендодатель направляет арендатору письмо (сообщение), в котором приводит расчет и обоснование удержания той или иной суммы.
Срок возврата обеспечительного платежа может быть установлен в договоре. Например, можно связать срок возврата с датой прекращения договора. Когда срок возврата обеспечительного платежа в договоре не согласован, то на возврат у кредитора есть всего семь дней со дня предъявления требования о возврате (п. 2 ст. 314 Гражданского кодекса), говорит Александра Марценюк.
Евгений Кравченко, ведущий юрист практики недвижимости и земельных отношений INTANA Legal:
— Согласно ст. 381.1 Гражданского кодекса, обеспечительный платеж подлежит возврату, если не наступили обстоятельства, при наличии которых кредитор вправе удовлетворить свои требования к должнику. Делается это как раз за счет обеспечительного платежа. Если по условию договора обеспечительный платеж подлежит возврату после прекращения договора, но стороны заключают новый договор об аренде той же квартиры, то платеж остается у арендодателя в счет исполнения обязательств арендатора по новому соглашению.
Что делать, если арендодатель не возвращает обеспечительный платеж
Если возврат обеспечительного платежа затягивается, то арендатор может отправить досудебную претензию заказным письмом с уведомлением о вручении. Но если этот шаг не поможет, тогда надо обращаться в суд за приказом о принудительном взыскании денег с должника. Важно помнить, что вариант судебного приказа возможен при сумме задолженности менее 500 тыс. руб. (ст. 229.2 Арбитражного процессуального кодекса).
Какие документы приложить к заявлению в суд:
- договор аренды;
- акты передачи помещения до въезда и после него;
- выписки со счета об уплате обеспечительного и арендных платежей;
- письмо с требованием вернуть обеспечительный платеж;
- досудебную претензию;
- документы, подтверждающие добросовестное исполнение арендатором условий договора (чеки на ремонт, оплата мастеров и т.д).
Обеспечительный платеж в договоре купли-продажи
Функция обеспечительного платежа в договоре купли-продажи — покрыть неустойку или убытки возникшие вследствие неисполнения договора. Если ничего из этого не возникло, то сумма обеспечительного платежа будет возвращена, говорит Александра Марценюк. По словам эксперта, обеспечительный платеж также используется в предварительных договорах купли-продажи, который преимущественно позволяет защитить продавца и по умолчанию будет подлежать возврату при заключении основного договора.
По словам Евгения Кравченко, правильнее всего включить в предварительный договор формулировку, согласно которой, должен быть произведен зачет обеспечительного платежа в счет цены недвижимости после заключения основного договора.
Эксперты поясняют, что размер обеспечительного платежа в договоре купли-продажи определяется исключительно сторонами по обоюдному согласию и чаще всего выражен в конкретной цифре. Однако по соглашению сторон он может быть установлен и в качестве процента от суммы сделки.
Налог на обеспечительный платеж
Внесение обеспечительного платежа на счет арендодателя не является реализацией товаров, работ или услуг. По условиям договора аренды обеспечительный платеж может быть направлен лишь на уплату неустойки, штрафов и иных выплат, связанных с нарушением стороной условий соглашения. Таким образом, налогом на добавленную стоимость (НДС) такой платеж не облагается, резюмирует Александра Марценюк.
