Флоренция – уникальный город, расположенный в окружении холмов, виноградников и оливковых рощ; Его богатое культурное наследие, прекрасная архитектура и высокий туристический потенциал привлекают не только частных покупателей недвижимости, но и мировые инвестиционные фонды; Об особенностях, тенденциях и перспективах флорентийского рынка недвижимости читайте в нашем обзоре.
О городе
Флоренция – это административный центр региона Тоскана, расположенного в центре Италии. Город, окружённый холмами и равнинами, находится в живописной долине реки Арно и занимает площадь 102,3 кв. км. Флоренцию называют экономическим, туристическим, индустриальным и модным центром Италии. Здесь проживает около 360 000 жителей. В своё время город был колыбелью Ренессанса и родиной таких известных на весь мир личностей, как Леонардо да Винчи, Микеланджело, Боттичелли, Никколо Макиавелли, Америго Веспуччи, Данте Алигьери. Здесь жили и трудились многие знаменитые художники, архитекторы, поэты, мыслители, учёные. С XIII по XVIII века во Флоренции правила знаменитая династия Медичи.
Столица Тосканы и сейчас остаётся живым центром искусства, культуры и гастрономии, привлекающим миллионы туристов каждый год. Зима здесь мягкая и дождливая, а лето сухое и довольно жаркое. В июле и августе каменный город часто разогревается до высоких температур. Из-за жары и обилия туристов флорентийцы предпочитают в этот период выезжать поближе к морю. Поэтому часть магазинов и ресторанов может быть закрытыми.
Флоренция определённо ассоциируется с высоким качеством жизни, сочетающем в себе красивые природные пейзажи, удобное расположение, а также богатые возможности для шоппинга, гастрономических удовольствий и культурного отдыха.
Культурные достопримечательности
Благодаря богатому и насыщенному событиями прошлому, во Флоренции сконцентрировано так много достопримечательностей, что её не зря называют городом-музеем. Это настоящая шкатулка с архитектурными драгоценностями. Здесь находится роскошная галерея Уффици, где выставлены шедевры мирового искусства, базилика Сан-Лоренцо, ставшая усыпальницей семьи Медичи, исторический комплекс Палаццо Медичи-Риккарди, средневековый Палаццо Питти, старинный арочный мост Понте Веккьо, базилика Санта-Кроче, в которой покоятся такие знаменитые итальянцы, как Данте Алигьери, Галилео Галилей, Микеланджело Буонарроти, Джоаккино Россини, Леонардо Бруни. Главный архитектурный символ города – кафедральный собор Санта-Мария-дель-Фьоре, расписной купол которого виден практически из любой точки города. Над его созданием трудились лучшие архитекторы, скульпторы и художники Италии – Ф. Брунеллески, Ф. Цуккари и Дж. Вазари, Донателло, Никколо ди Пьеро Ламберти.
По сути, Флоренция сама по себе является достопримечательностью Италии. Её терракотовые крыши и старинные мосты, художественные галереи и современные арт-пространства, величественные церкви и соборы не перестают удивлять и восхищать туристов со всего мира. Даже многочисленные бомбардировки времён Второй Мировой войны и разрушительное наводнение 1966 года, затопившее центр Флоренции, не смогли нарушить величие и уничтожить красоту этого города.
Шоппинг
Флоренция – один из центров итальянской модной индустрии. Здесь были основаны такие всемирно известные дома моды, как Salvatore Ferragamo, Emilio Pucci, Roberto Cavalli, Ermanno Scervino, Gucci. В городе сосредоточены многочисленные магазины, шоурумы, аутлеты. Центральные улицы Флоренции усыпаны фешенебельными бутиками с брендовой одеждой. Помимо дизайнерской одежды и обуви, здесь можно купить ювелирные украшения, аксессуары, изделия из кожи. В 30 километрах от города находится аутлет Designer Outlet Barberino, где собрано более 100 брендовых магазинов, среди которых: Prada, Dolce & Gabbana, Cavalli, Patrizia Pepe, Guess, Hugo Boss, Nike, Adidas и другие.
Гастрономия
Тоскана славится своей кухней, и Флоренция здесь – не исключение. Итальянские гастрономические традиции бесповоротно влюбляют в себя многочисленных туристов. Во Флоренции чуть ли не на каждом углу сосредоточены кафе и рестораны, предлагающие блюда местной кухни: флорентийский стейк, тосканские антипасти, десерты и бисквиты, местные разновидности джелато, флорентийский фастфуд лампредотто, который представляет собой бутерброд с коровьим желудком. Под старинным куполом городского рынка гурманы найдут сыры разной степени зрелости, изысканные трюфели, свежее оливковое масло, сочные фрукты и овощи, выращенные под солнцем Италии.
Транспорт
Флоренция находится в центре Тосканы и имеет хорошее транспортное сообщение с другими городами Италии и Европы, с которыми её связывают автобусы и скоростные поезда. Аэропорт им. Америго Веспуччи принимает рейсы из Парижа, Вены, Мадрида, Амстердама, Барселоны, Цюриха и многих других европейских городов. В непосредственной близости находятся ещё несколько международных аэропортов. Основу городского транспорта составляют автобусы и трамваи. Такси стоит недёшево, зато хорошо развит сервис аренды авто.
Кому интересна покупка недвижимости во Флоренции?
Флоренция всегда была одним из самых привлекательных мест для иностранных граждан с точки зрения покупки недвижимости. И дело не только в том, что она расположена в центре страны и из неё легко добраться до любой точки Италии. И даже не в статусе культурной столицы. Всё больше иностранцев выбирают Флоренцию для постоянного местожительства из-за возможности дать детям престижное образование, одно из лучших в Европе. В городе находятся несколько знаменитых международных школ и университетов: Университет Флоренции, Академия изящных искусств, Школа транснационального управления, Европейский университетский институт и другие. Также во Флоренции расположился один из самых крупных и современных госпиталей, специализирующийся среди прочего на детской медицине.
Покупателей флорентийской недвижимости можно разделить на две категории. Первая – люди, которые выбирают Флоренцию как место для жизни или отдыха. Эта категория ценит столицу Тосканы за размеренное течение жизни, богатство культурных объектов и близость к знаменитым местам, таким как винная зона Кьянти или морские курорты, вроде Форте дей Марми.
Вторая категория – люди, которые оценивают Флоренцию с точки зрения инвестиций. Они вкладывают средства в квартиры или виллы для сдачи в аренду, отели, коммерческие фонды. Благодаря круглогодичному потоку туристов со всего мира, рентабельность инвестиций может достигать 10%.
Основные иностранные покупатели – англоязычные граждане из США и Великобритании, а также представители ближайших европейский стран – Франции, Австрии, Германии. Среди частных покупателей объектов в сегменте «luxury», стоимостью свыше 1 млн. евро, также лидируют американцы, англичане и жители Северной Европы.
Активный интерес проявляют и русскоязычные граждане. Как правило, это люди, которые уже не раз бывали в этом великолепном городе. Во Флоренции находится прекрасная православная церковь под покровительством семьи Строцци – людей, которые чтут свои русские корни и в совершенстве владеют русским языком. Несмотря на сложности, вызванные политическими событиями, россияне по-прежнему имеют возможность купить квартиру в городе или виллу в окрестностях Флоренции. Для белорусов и украинцев на покупку недвижимости нет особых ограничений. Граждане Казахстана без ВНЖ, на основе взаимных договорённостей между странами, не имеют права на покупку итальянской недвижимости. Единственная возможность – зарегистрировать в Италии фирму и приобрести недвижимость на юрлицо.
Что предлагает рынок недвижимости?
В последние 10 лет рынок недвижимости Флоренции характеризуется большим спросом и малым количеством предложений. Многие объекты по своей недоступности и исторической ценности считаются Trophy Assets. В отличии от Рима или Милана, во Флоренции на официальную продажу выставляется не так много интересных объектов. Если пентхаусы, квартиры с террасами на Лунгарно и прочие подобные объекты появляются в продаже, они не идут в рекламу, а продаются off-market – на закрытом рынке жилья.
Исторический центр Флоренции является достоянием ЮНЕСКО, поэтому новостройки здесь найти невозможно. Это обратная сторона статуса «город-музей». Но иногда на рынке появляются объекты в целиком отреставрированных старинных зданиях. Новые постройки находятся, как правило, в отдалении от центра.
Основной жилой фонд города представлен квартирами от 50 кв. м, но среди предложений на рынке встречаются и объекты меньшей площади. Следует отметить, что во Флоренции ещё сохранился номерной фонд квартир большой площадью с характерными высокими потолками и фресками.
Флорентийский рынок недвижимости предлагает объекты в разных ценовых категориях. В среднем, стоимость недвижимости в историческом центре начинается от 4500 евро за квадратный метр. Но на рынке квартира в более-менее приемлемом состоянии будет стоить в среднем 7000 евро за квадрат. Квартиры после капитального ремонта в историческом центре стоят ориентировочно 9000-10000 евро за квадрат. Видовые квартиры стоят дороже, стоимость квадратного метра может достигать и 20000 евро.
Территориальное разделение
Официально Флоренция делится на пять городских округов: Centro Storico, Campo di Marte, Gavinana-Galluzzo, Isolotto-Legnaia, Rifredi. В глобальном же масштабе Флоренцию можно разделить на исторический центр и периферию. В свою очередь исторический центр разделяется на несколько районов. Самые престижные из них – Лунгарни, расположенный вдоль берегов реки Арно, и Ольтрарно, который находится на противоположной от исторического центра стороне реки. Сердце исторического города – это улица Торнабуони с её элитными бутиками и ювелирным магазинами и главные площади. Престижными локациями считаются также холмы с видом на Флоренцию.
Шумные и многолюдные туристические кварталы менее комфортны для постоянного проживания. Привлекательными районами для жизни являются Ольтрарно и Лунгарни. Для инвестиций же больше подходит сердце исторического центра.
Поклонникам загородной жизни, которые хотели бы проживать в собственном доме, с виноградниками и бассейном, в окружении кипарисов и оливковых деревьев, стоит обратить внимание на близлежащие флорентийские холмы в 5-8 километрах от города. Например, живописный городок Фьезоле, расположенный в 20-ти минутах езды от Флоренции.
Туристический потенциал и перспективы краткосрочной аренды
Флоренция – один из самых посещаемых городов Италии, куда ежегодно приезжает около 11 миллионов туристов. Её туристический потенциал настолько высок, что это стало проблемой для города. В последнее время идут разговоры о том, как решить вопрос перенасыщенности туристами. В то же время, это большой плюс для людей, которые инвестируют в туристическую аренду. В этом вопросе Флоренция оказалась впереди всей Италии. Именно флорентийцы первыми начали сдавать свои квартиры туристам. Уже в 2015 году на платформе Airbnb был бум на краткосрочную аренду жилья во Флоренции. В Риме на то время этот бизнес только начинал развиваться, а в Милане, пожалуй, не развит и до сих пор. Во Флоренции же на 170 000 единиц недвижимости зафиксировано 14 000 юнитов с туристической арендой. Причем, согласно статистическому исследованию, распределение по городу идет неравномерно. Из всех квартир, сдающихся на Airbnb, 76% находятся в историческом центре. Эта ситуация заставила властей города задуматься о принятии мер для защиты своих жителей. Например, в скором времени планируется установить минимальный срок пребывания в исторических районах, ввести налоговые льготы для поощрения постоянного проживания в подобных локациях, продумываются и другие ограничения.
Рентабельность среднестатистической квартиры во Флоренции составляет 3-4% в год со средней ценой аренды 188 евро в сутки. Но на практике бывают случаи, когда хозяева квартиры зарабатывают до 10 %. При этом они не пользуются услугами сторонних агентств. По сути, сдача квартиры туристам является для таких горожан основной полноценной работой без отпусков и выходных.
Тенденции рынка недвижимости
Последние 15 лет цены на недвижимость во Флоренции характеризуются стабильностью и постоянным небольшим ростом, который фиксируется с 2016 года. Даже по результатам 2023 года, когда наблюдалось значительное снижение сделок, в основном на периферии Флоренции из-за роста ключевой ставки ЕЦБ, цены на недвижимость выросли на 0,8 – 1 %. Всё это – следствие инвестиционной привлекательности.
В последние годы наблюдается массовый заход на итальянский рынок крупных инвестиционных фондов, которые выкупают целые здания, имеющие историческую ценность. Среди них американские фонды Blackstone, Colony Capital, Hines английский Aermont Capital, а также китайские французские и немецкие компании. В этот нестабильный исторический период со стороны мировых инвестиционных фондов просматривается чёткое намерение инвестирования в тихую европейскую гавань, а не в молодые развивающиеся рынки. Возможно, потенциальным покупателям, стоит последовать за профессионалами в этом деле.
Как уже было сказано выше, недвижимость во Флоренции – это Trophy Assets, и к её покупке надо относится не как к ординарной сделке, а как к настоящей охоте за трофеем. Если появится желание заполучить этот трофей, то рассматривать надо все варианты, поскольку выбор будет небольшим. Флорентийская недвижимость – весьма ликвидный актив, который в любой момент можно использовать и обналичить так же быстро, как банковский чек. Поэтому покупку жилья в городе и его окрестностях можно с уверенностью рекомендовать как для личного пользования, так и для инвестиций.
Благодарим за помощь в подготовке материала наших экспертов в Италии:
Елену Двуреченскую, директора компании ITALCASA
Дарью Журавлёву, агента по недвижимости компании REAL Prestige Property
