Что происходит на крупнейшем французском рынке – рынке жилья Парижа? Мы проанализировали динамику цен во всех 20 округах столицы, изучили, как Олимпиада влияет на спрос и предложение, и оценили состояние рынков долгосрочной и краткосрочной аренды. Также мы сформировали рейтинг округов по безопасности и уровню шума – факторам, критически важным для жизни в мегаполисе.
Рынок жилой недвижимости Парижа перед началом Летней Олимпиады
Для начала вспомним, как влияло проведение Олимпийских игр на рынок жилой недвижимости других городов, которым довелось принимать столь масштабное мировое спортивное состязание. Так, после проведения Олимпиады в Токио летом 2021 года, цены за квадратный метр жилой недвижимости выросли в среднем на 22%; после Олимпийских игр в Лондоне в 2012 году цены на жилую недвижимость в городе выросли на 24%. Проведенные в 2016 году Олимпийские игры в Рио-Де-Жанейро изменили тенденцию к снижению цен на недвижимость в городе, которая сохранялась на протяжении нескольких лет.
Таким образом, проведение Олимпийских игр оказывает положительно влияние на рынок недвижимости. Не стоит забывать и то, что проведение Олимпиады несет с собой колоссальные инвестиции в инфраструктуру тех мест, в которых она проводится. Оценить итоговое влияние Олимпиады на рынок недвижимости Парижа можно будет спустя несколько месяцев после ее окончания, а пока посмотрим на то, какая ситуация на рынке жилья Парижа установилась перед началом Олимпиады.
По итогам 1 полугодия 2024 года, во французской столице было продано 56,962 объектов жилой недвижимости, что на 0.8% больше, чем во 2 полугодии 2023 года и на 6.5% меньше, чем в 1 полугодии 2023 года. Такие данные предоставляет портал immobilier.lefigaro.fr.
В структуре проданного жилья преобладают квартиры — их доля составила около 97% от всей проданной жилой недвижимости. Оставшиеся 3% процента составили дома.
По данным immobilier.lefigaro.fr, средняя цена на жилую недвижимость в Париже с 2020 года имела тенденцию к снижению. На пике стоимости – в июле 2020 года — средняя цена одного квадратного метра жилья в Париже составляла 11,665 EUR/кв.м, что на 12.2% больше, чем в декабре 2023 года, когда цена достигла своего минимума.
Начиная с января 2024 года, в Париже фиксируется положительная динамика изменения средней стоимости жилья. По итогам июня 2024 года, средняя цена на жилую недвижимость в Париже установилась на уровне 10,831 EUR/кв.м, что на 0.9% меньше, чем в мае этого года и на 1% больше, чем в июне 2023 года.
В июне средняя цена на жилую недвижимость на вторичном рынке Парижа составила 10,716 EUR/кв.м, что на 1.5% меньше, чем в предыдущем месяце и на 0.3% больше, чем год назад.
Прежде чем говорить о первичном рынке, важно сказать то, что первичный рынок Парижа является малочисленным. Точных данных о том, сколько нового жилья продается в Париже ежемесячно нет. По итогам 1 полугодия 2024 года, по 12 из 20 округам Парижа нет данных о продаже нового жилья.
В июне 2024 года средняя цена одного квадратного метра нового жилья составила 12,715 EUR/кв.м, что на 4% меньше, чем в мае этого года и на 7.2% меньше, чем в июне прошлого года. Средние цены на новое жилье подвержены более резким изменениям, так как из-за меньшего объема рынка, значительное влияние на цену могут оказывать отдельно взятые новые жилые комплексы.
Цены на жилую недвижимость в разрезе округов Парижа
Столица Франции поделена на 20 муниципальных округов, которые различаются между собой количеством жителей, площадью, инфраструктурой и, конечно же, стоимостью жилья. Если рассматривать округа Парижа на карте, то в глаза бросается, что 20 округов образуют спираль, где 1-4 округ – это центр Парижа, 5-12 округ полностью окружают центральные округи по периметру, а 13-20 в свою очередь окружают ранее упомянутые 5-12 округ.
Ниже представлена таблица с данными о площади и численности населения каждого из 20 округов Парижа.
Округ (название округа)
Численность населения на 1 января 2024 года*
Площадь, га
Плотность (чел/км2)
1-й округ (Лувр)
15,919
183
8699
2-й округ (Биржа)
21,119
99
21,332
3-й округ (Тампль)
32,793
117
28,028
4-й округ (Отель-де-Виль)
28,324
160
17,703
5-й округ (Пантеон)
56,841
254
22,378
6-й округ (Люксембург)
40,209
215
18,702
7-й округ (Пале-Бурбон)
47,947
409
11,723
8-й округ (Елисейские Поля)
35,123
388
9052
9-й округ (Опера)
58,951
218
27,042
10-й округ (Анкло-Сен-Лоран)
83,543
289
28,908
11-й округ (Попанкур)
142,583
367
38,851
12-й округ (Рёйи)
140,954
637
22,128
13-й округ (Гобелен)
178,350
715
24,944
14-й округ (Обсерватория)
136,368
564
24,179
15-й округ (Вожирар)
227,746
848
26,857
16-й округ (Пасси)
162,061
791
20,488
17-й округ (Батиньоль-Монсо)
164,413
567
28,997
18-й округ (Монмартр)
188,446
601
31,355
19-й округ (Бют-Шомон)
181,616
679
26,748
20-й округ (Менильмонтан)
189,805
598
31,740
* – согласно данным Национального института статистики и экономических исследований Франции
Во 2 квартале 2024 года самыми популярными округами для покупки жилой недвижимости стали 15-й (Вожирар), 16-й (Пасси), 18-й (Монмартр) округи – это одни из самых крупных округов Парижа.
Самыми дорогими округами для покупки жилья являются 6-й (Люксембург), 7-й (Пале-Бурбон) и 4-й (Тампль) округи.
6-й округ (Люксембург) – центральный округ столицы, который получил свое название от Люксембургского Дворца, построенного в 1631 году. Среди других достопримечательной округа — аббатство Сен-Жермен-де-Пре и Люксембургский сад. В этом округе доступное для покупки жилье представлено преимущественно квартирами на вторичном рынке. Средняя цена квартиры на вторичном рынке в 6-м округе по итогам июня текущего года составляла 15,236 EUR/кв.м.
7-й округ (Пале-Бурбон) – округ, где находится самая известная достопримечательность не только Парижа, но и всей Франции – Эйфелевая Башня; сам же округ получил свое название в честь Дворца Бурбонов – места, где заседает Национальная ассамблея Франции. Рынок жилой недвижимости 7-го округа представлен квартирами на вторичном рынке; средняя цена одного квадратного метра по итогам июня 2024 года составила 14,998 EUR/кв.м.
4-й округ (Отель-де-Виль) считается историческим центром Парижа, назван в честь Ратуши Отель-де-Виль, где с XIV века размещаются Парижские муниципальные органы власти. Среди других достопримечательной 4-го округа — Собор Нотр-Дам-де-Пари и Национальный центр искусства и культуры Жоржа Помпиду. Рынок жилья 4-го округа также представлен квартирами на вторичном рынке; средняя цена одного квадратного метра в этом округе составляет 13,498 EUR/кв.м.
Ниже представлена сводная таблица с информацией по округам Парижа о средней цене одного квадратного метра квартиры на вторичном рынке по итогам июня 2024 года.
Средняя цена одного квадратного метра на вторичном рынке Парижа, EUR/кв.м.
Округ (название округа)
Средняя цена, EUR/кв.м
Изменение к июню 2023 года
Средняя цена квадратного метра в разрезе количества комнат, EUR/кв.м
Студии/1-комнатные квартиры
2-комнатные квартиры
3-комнатные квартиры
1-й округ (Лувр)
12,781
-3,2%
12,441
12,520
12,825
2-й округ (Биржа)
11,912
-3,7%
11,549
12,029
12,233
3-й округ (Тампль)
12,450
-2,7%
12,391
12,245
12,384
4-й округ (Отель-де-Виль)
13,498
-1,8%
13,138
13,342
13,250
5-й округ (Пантеон)
12,757
-1,7%
12,613
12,549
12,584
6-й округ (Люксембург)
15,236
-2,6%
14,243
14,370
15,252
7-й округ (Пале-Бурбон)
14,998
-2,9%
13,926
14,109
15,253
8-й округ (Елисейские Поля)
12,751
-3,7%
11,586
12,713
12,786
9-й округ (Опера)
11,208
-4,3%
10,796
11,069
11,315
10-й округ (Анкло-Сен-Лоран)
9802
-4,9%
9845
9759
9850
11-й округ (Попанкур)
10,509
-3,4%
10,562
10,435
10,404
12-й округ (Рёйи)
9799
-4,4%
9775
9511
9753
13-й округ (Гобелен)
9653
-0,8%
9772
9478
9596
14-й округ (Обсерватория)
10,090
-5,3%
10,255
9849
9932
15-й округ (Вожирар)
10,401
-3,4%
10,612
10,102
10,012
16-й округ (Пасси)
11,631
-4,1%
11,317
11,094
11,138
17-й округ (Батиньоль-Монсо)
10,812
-5,1%
10,498
10,429
10,720
18-й округ (Монмартр)
9478
-4,1%
9363
9435
9326
19-й округ (Бют-Шомон)
8608
-5,3%
8803
8623
8354
20-й округ (Менильмонтан)
9251
-4,4%
9602
9123
8942
Если вы нацелены на покупку квартиры на первичном рынке, то вы должны понимать, что практически всегда это будет квартира в округах, которые расположены на окраинах Парижа – это округи с 11 по 20. По совместительству это будут округи с самой большой площадью и самой большой численностью населения.
Средняя цена одного квадратного метра на первичном рынке Парижа, EUR/кв.м
Округ (название округа)
Средняя цена квадратного метра в разрезе количества комнат, EUR/кв.м
Студии/1-комнатные квартиры
2-комнатные квартиры
3-комнатные квартиры
11-й округ
14,468
13,948
13,280
12-й округ
13,306
12,252
12,668
13-й округ
12,872
11,990
11,724
15-й округ
15,110
14,391
13,241
18-й округ
10,179
11,583
13,382
19-й округ
12,594
11,647
11,119
20-й округ
12,437
11,759
12,334
Если же вы нацелены на покупку именно дома в столице Франции, то лучше всего обратить свое внимание на 20-й (Менильмонтан), 19-й (Бют-Шомон), 16-й (Пасси), 13-й (Гобелен) округи Парижа. Именно в этих округах чаще всего продавались дома во 2 квартале 2024 года. Самым дорогим округом среди них был 16-й (Пасси) — здесь средняя стоимость одного квадратного метра при покупке дома составляла 15,093 EUR/кв.м. В остальных округах цена за один квадратный метр на покупку дома была следующей: в 20-ом округе – 11,651 EUR/кв.м, в 19-ом – 9095 EUR/кв.м, в 13-ом – 9554 EUR/кв.м.
Рейтинг безопасности округов Парижа
Не лишним будет проанализировать округа Парижа и с точки зрения безопасности.
По итогам 2023 года, Французское Министерство внутренних дел опубликовало данные о том, как в столице Франции обстоят дела с безопасностью. В итоге округи Парижа были проранжированы от самых безопасных до наименее безопасных. Критериями стали: нападения, кражи, кражи со взломом, незаконный оборот наркотиков, умышленное причинение вреда.
Самыми безопасными округами стали 20-й (Менильмонтан), 14-й (Обсерватория), 15-й (Вожирар), 17-й (Батиньоль-Монсо) округ – это округи Парижа с наименьшей посещаемостью туристами.
Центральные округи Парижа – наименее безопасные округи Французской столицы. Округом с наименьшим уровнем безопасности в 2023 году стал 2-й (Биржа) округ, сразу за ним расположились 8-й (Елисейские Поля), 4-й (Отель-де-Виль) и 3-й (Тампль) округ. По совместительству это округи, которые чаще всего посещают туристы.
Рынок долгосрочной аренды
По данным портала immobilier.lefigaro.fr, медианная арендная плата в Париже в июне 2024 года составила 39 EUR/кв.м при съеме квартиры в долгосрочную аренду. За год арендная плата выросла на 8.3% (в июне 2023 медианная арендная плата в городе составляла 36 EUR/кв.м).
Ниже представлены карта и таблица, на которой показана величина арендной платы за съем квартиры в долгосрочную аренду в разрезе округов (по состоянию на июнь 2024 года).
Величина арендной платы при долгосрочной аренде квартиры, EUR/кв.м.
Округ (название округа)
От, EUR/кв.м
Медиана, EUR/кв.м
До, EUR/кв.м
Средняя величина арендной платы в разрезе количества комнат, EUR/кв.м
Студии/1-комнатные квартиры
2-комнатные квартиры
3-комнатные квартиры
1-й округ (Лувр)
18
40
62
43
39
37
2-й округ (Биржа)
29
42
64
46
40
37
3-й округ (Тампль)
30
42
63
46
40
36
4-й округ (Отель-де-Виль)
29
43
65
46
42
39
5-й округ (Пантеон)
29
41
57
44
38
36
6-й округ (Люксембург)
29
44
67
48
43
40
7-й округ (Пале-Бурбон)
30
43
64
48
41
40
8-й округ (Елисейские Поля)
26
42
70
48
40
38
9-й округ (Опера)
26
39
61
45
37
35
10-й округ (Анкло-Сен-Лоран)
26
37
54
42
35
33
11-й округ (Попанкур)
28
38
55
42
36
33
12-й округ (Рёйи)
26
34
50
40
32
30
13-й округ (Гобелен)
26
34
48
39
33
30
14-й округ (Обсерватория)
27
35
49
41
33
31
15-й округ (Вожирар)
27
35
53
41
34
31
16-й округ (Пасси)
29
40
63
47
38
36
17-й округ (Батиньоль-Монсо)
29
38
58
44
36
34
18-й округ (Монмартр)
27
36
52
40
34
30
19-й округ (Бют-Шомон)
22
32
49
37
31
28
20-й округ (Менильмонтан)
24
34
48
38
32
28
Рынок краткосрочной аренды
Все прошедшие Олимпийские игры несли за собой всплеск на рынке краткосрочной аренды — такого же эффекта ожидали и от Олимпиады в Париже. Многие парижане собирались сдавать свои квартиры в надежде заработать, так как были ожидания, что стоимость краткосрочной аренды вырастет в 2–3 раза. Теперь, спустя неделю после начала Олимпийских игр, можно говорить, что надежды многих парижских арендодателей не оправдались.
Портал hello.pricelabs.co в своей статье «Олимпиада в Париже 2024 года: влияние на рынок краткосрочной аренды жилья» пишет следующее: данные, полученные на 25 июля, показывают о снижении заполняемости жилья для краткосрочной аренды на время проведения Олимпиады. Заполняемость на это время составляет 42.9%, что на 12% меньше, чем в первые 2 недели июля 2024 года (тогда заполняемость составила 55.1%). Также они отмечают, что заполняемость во время проведения Олимпийских игр на 9% ниже, чем за аналогичный период 2023 года.
Снижение заполняемости жилья для краткосрочной аренды можно объяснить значительным увеличением количества предложений аренды, которое выросло с 74,386 предложений за аналогичный период 2023 года до 140,539 предложений на время проведения игр.
В свою очередь, количество забронированных ночей в Париже выросло на 56% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года: с 594,195 до 926,855 на даты с 28 июля по 13 августа 2024 года. Этот рост подчеркивает повышенный спрос на краткосрочную аренду во время Олимпийских игр.
По данным hello.pricelabs.co средняя суточная ставка (ADR – average daily rate) на краткосрочную аренду в Париже на время проведения Олимпиады выросла. На время игр ADR достигла 342.15 EUR/сутки, что на 44% больше, чем в первые 2 недели июля (238.03 EUR/сутки). Это определенно разочаровало парижских арендодателей, ведь они, в большинстве своем, ожидали роста в 2–3 раза.
Заключение
Первые 6 месяцев 2024 года на рынке жилой недвижимости Парижа выглядят многообещающими. Ожидается, что Европейский Центральный Банк продолжит снижать ключевые ставки в последующие месяцы 2024 года. Ожидаемо это должно будет привести к снижению ставок по кредитованию на рынке недвижимости, что, в свою очередь, увеличит спрос со стороны потенциальных покупателей и будет стимулировать активность на рынке.
Париж все еще остается привлекательным местом для инвестиций в недвижимость, однако стоит понимать, что такие инвестиции – это именно долгосрочные вложения. Сейчас на рынке жилья Парижа фиксируется положительная динамика изменения цен, однако им все еще далеко до уровня, который наблюдался 2-3 года назад.
