Отмена льготной ипотеки под 8% на квартиры в новостройках, как мы об этом недавно писали, приведет к частичному перетоку спроса на рынок ИЖС. Однако эксперты предупреждают об обратной стороне медали: повышенный спрос на ипотеку в этом сегменте может спровоцировать массовые недострои и судебные иски к подрядчикам. А главное, одна ошибка заемщика может полностью изменить условия по его льготному кредиту для ИЖС.
К такому нас жизнь не готовила
Рынок индивидуального жилищного строительства в России в последние несколько месяцев переживает настоящий бум, который стимулируют в том числе льготные ипотечные программы. По данным ДОМ.РФ, количество выданных ипотечных кредитов на ИЖС за пять месяцев 2024 года увеличилось более чем вдвое по сравнении с прошлым годом. Доля ипотечных сделок на ИЖС в сегменте строящегося жилья почти достигла 24% по количеству выданных кредитов.
«Наши ипотечные брокеры отмечают, что весной и в начале лета 2024 года до 85% сделок с загородной недвижимостью проходит с задействованием ипотеки, — комментирует Александр Чернокульский, генеральный директор компании «Жилфонд». — Люди стали планировать покупку земли и самостоятельное строительство дома, рассчитывая на то, что это проще и дешевле. Логичным результатом всплеска по количеству сделок в сегменте ИЖС стал скачок спроса на услуги подрядчиков по строительству на загородном рынке.
Рынок строительных услуг к такому, разумеется не готовился, поэтому сейчас обнаружился дефицит рабочих бригад. Сегодня найти грамотных специалистов для возведения дома во многих регионах России уже не просто сложно, а крайне сложно. И, к сожалению, такое положение дел привлекает на рынок игроков без необходимой квалификации».
Проблемы с подрядчиком по строительству, как отмечают специалисты по ипотеке, влекут за собой не только риск недостроя — дело в том, что по условиям льготной ипотеки на ИЖС время на самостоятельное строительство без привлечения аккредитованного банком подрядчика ограничено — заемщик должен не позднее 12 месяцев после заключения кредитного договора подтвердить регистрацию собственности на построенный дом, застраховать его и оформить залог. В случае неподтверждения целевого использования средств размер ставки по льготной ипотеке может быть повышен банком до рыночной.
Как избежать рисков
Как отмечают специалисты департамента загородной недвижимости «Жилфонда», при работе с частными застройщиками необходимо помнить о возможных рисках. Например, подрядчик может набрать количество заказов, с которыми не сможет справиться. Для заказчика это может повлечь и снижение качества застройки, и срыв сроков, чреватый существенным удорожанием ипотеки. В самых запущенных случаях компании вовсе могут пропадать после предоплаты на покупку строительных материалов.
Если вы ищете застройщика самостоятельно, стоит внимательно отнестись к договору подряда, где должны быть зафиксированы пункты:
- полная стоимость услуг;
- кадастровый номер и адрес участка, предназначенный для строительства, порядок оплаты (аналогичен условиям кредитного договора);
- указана дата окончания работ и передачи дома;
- прописан срок и порядок возврата средств в случае расторжения договора;
- перечислены данные о конструктивных материалах и элементах дома (размер и материал фундамента, стен, внутренней отделки, кровли и прочее).
«Рынок загородной недвижимости в России достаточно специфичен, при этом законодательно отрегулирован не так основательно, как сегмент многоквартирного строительства. При оформлении ипотеки специалисты банка не выезжают проверить участок на месте, пользуясь только доступной информацией с кадастровой карты, которая при этом зачастую может расходиться с реальностью, — комментирует Александр Чернокульский. — В итоге большинство рисков, связанных с приобретением и застройкой, лежит на покупателе, и не все отдают себе отчет в этом, когда покупают землю под ИЖС.
Наши специалисты по возможности остерегают людей от покупки непроверенного участка, у которого есть, например, неочевидные обременения, ограничивающие строительство, или осложнения вроде высоких грунтовых вод, которые могут существенно усложнить, растянуть во времени и удорожить работы. При этом договор с банком обязывает вас завершить работу и зарегистрировать дом за год, иначе ставка по вашей ипотеке вернется к рыночной. При текущей разнице между стоимостью льготного кредита и ключевой ставкой эта сумма может быть весьма ощутимой».
