Многие из нас мечтают о собственном жилье, но для кого-то эта мечта превращается в прибыльный бизнес. Такие люди называют себя «флипперами» и зарабатывают на перепродаже квартир, приобретенных на вторичном рынке и у застройщиков. Как им это удается, и что нужно сделать, чтобы повторить их успех? О секретах флиппинга рассказываем в сегодняшней статье.
Что такое флиппинг и кто такие флипперы?
Флиппингом в недвижимости называется практика покупки объекта с целью быстрой перепродажи его по более высокой цене. Основная задача флипперов – приобретать недвижимость, которая потенциально может быстро вырасти в стоимости, и выгодно реализовывать.
Ключевая особенность флиппинга заключается в том, что это занятие доступно не только профессиональным инвесторам, но и обычным людям. Многие флипперы – это рядовые граждане, которые научились эффективно использовать растущий спрос на недвижимость, особенно на квартиры в новостройках.
Секрет успеха флипперов кроется в умении находить объекты, которые показывают высокий потенциал роста цен в краткосрочной перспективе. Покупая такие квартиры до ввода дома в эксплуатацию, они получают возможность быстро перепродать их по значительно более высокой цене. Таким образом, флипперам удается извлекать прибыль, работая по принципу «купил-продал».
Неудивительно, что все больше инвесторов-любителей устремляются в этот сегмент рынка, ведь флиппинг открывает возможность получить высокий доход даже при небольших первоначальных вложениях.
Почему флиппинг недвижимости от застройщиков выгоднее обычного
Изначально флиппинг использовался инвесторами преимущественно на вторичном рынке – энтузиасты покупали квартиры в плачевном состоянии, делали в них ремонт и продавали по более высокой стоимости. Однако флиппинг позволяет работать не только с вторичным рынком, но и с недвижимостью от застройщиков. Это открывает дополнительные возможности для получения высокой прибыли.
Приобретение квартир у застройщиков на этапе строительства имеет ряд серьезных плюсов:
· Низкие цены и удобная оплата. Застройщики обычно предлагают более низкие цены на этапе строительства, что позволяет флипперам купить объект по выгодной стоимости. Кроме того, застройщики часто предоставляют гибкие условия оплаты, рассрочку или субсидированные ипотечные программы, облегчающие вложение средств.
· Быстрый рост цены «квадрата». Как правило, стоимость квартир в новостройках растет по мере завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию. Флипперы могут воспользоваться этим, чтобы перепродать объект с выгодой.
· Меньшие первоначальные вложения. При покупке у застройщика зачастую можно оплатить лишь небольшой первоначальный взнос, тогда как при работе со вторичным рынком необходимы полные инвестиции сразу. Это существенно облегчает старт флипперской деятельности.
Как начать заниматься флиппингом
Если вы хотите попробовать себя в роли флиппера и начать зарабатывать на перепродаже квартир в новостройках – вот основные шаги, которые вам необходимо предпринять:
· Изучите предложения застройщиков, проанализируйте динамику цен в различных районах и жилых комплексах. Определите наиболее перспективные объекты с высоким потенциалом роста стоимости. В Петербурге такие объекты могут находиться в локациях развивающихся, но расположенных недалеко от центра или крупных транспортных развязок (кроме того, можно обратить внимание на жилые комплексы, которые строятся рядом с местами, где метро откроется в будущем).
· Отбирайте квартиры с актуальными планировочными решениями. Обращайте внимание на метраж, этаж, количество санузлов, уникальные особенности. К примеру, квартира с террасой или личным палисадником в перспективе будет продана гораздо быстрее, чем аналогичный объект без яркой особенности. Красивый вид, мастер-спальня, огромная гардеробная, ванная с окном, мансарда – это может быть любая деталь, привлекающая внимание. Помните – зачастую люди выбирают сердцем, и рациональность уходит на второй план. При этом сам застройщик вполне может реализовывать такую квартиру по стандартной цене.
· Обсудите с застройщиком возможность приобретения квартиры на выгодных для вас условиях: рассрочка, ипотека, минимальный первоначальный взнос. Порой девелоперы идут навстречу, предлагают скидки для иногородних или при покупке сразу нескольких лотов.
· Тщательно изучите все юридические аспекты сделки, чтобы обезопасить себя от возможных рисков. Не забудьте зарегистрировать право собственности сразу после ввода дома в эксплуатацию.
· Сделайте стильный ремонт. Предварительно можете взять консультацию у профессионального хоумстейджера – специалист подскажет, на какие детали оформления обратить внимание, чтобы квартиру скорее купили. Сегодня в моде светлые просторные квартиры с минималистичным декором. Не перегружайте пространство, но добавить акцентные детали – вазу с сухоцветами, абстрактную картину, зеленую пальму – лишним не будет.
· Отслеживайте ситуацию на рынке и сроки ввода соседних домов в эксплуатацию. Как только стоимость вашей квартиры вырастет достаточно, а новые корпуса (если они есть) приблизятся к моменту сдачи, выставляйте ее на продажу.
Используя этот алгоритм, вы сможете успешно осваивать флиппинг недвижимости от застройщиков и получать неплохую прибыль.
Риски и ограничения флиппинга
Несмотря на очевидные преимущества флиппинга, этот вид деятельности также связан с определенными рисками и ограничениями, о которых стоит знать:
· Риски задержек строительства. Одним из основных рисков является возможность задержки ввода дома в эксплуатацию. Это может существенно повлиять на сроки перепродажи квартиры и, соответственно, размер прибыли.
· Конкуренция с другими флипперами. На рынке новостроек высок интерес к подобным инвестициям, поэтому важно оперативно принимать решения и действовать быстрее конкурентов.
· Ограничения по количеству сделок. Некоторые застройщики могут устанавливать лимиты на количество квартир, которые можно приобрести для перепродажи. Это ограничивает масштабы флипперской деятельности.
· Налоговые обязательства. Доходы от продажи квартир облагаются налогами, поэтому флипперам необходимо правильно вести учет и соблюдать налоговое законодательство. При продаже объекта в течение первых 5 лет 13% от прибыли придется отдать государству.
· Риск изменения рыночной конъюнктуры. Неблагоприятные изменения на рынке недвижимости могут привести к тому, что перепродать квартиру по желаемой цене не удастся. Исключение составят только самые ходовые и уникальные лоты. Поэтому сегодня, когда большая часть рынка готовится к затяжной стагнации, нужно выбирать объекты максимально тщательно.
Чтобы минимизировать эти риски, флипперам важно тщательно анализировать рынок, диверсифицировать портфель объектов, соблюдать финансовую дисциплину и оперативно реагировать на изменения ситуации.
Сколько можно заработать
Одним из ключевых вопросов, интересующих тех, кто только начинает изучать флиппинг, является потенциальная доходность этого вида деятельности. Она напрямую зависит от множества факторов:
· Первоначальная стоимость. Чем ниже цена, по которой вы купили объект у застройщика, тем больше окно для роста цены и получения прибыли при перепродаже.
· Рост стоимости. Чем выше темпы роста цен на ваш объект в период владения им, тем выше будет конечная прибыль.
· Сроки перепродажи. Чем быстрее вы сможете перепродать квартиру, тем меньше издержек вы понесете, и тем выше будет чистая прибыль.
· Расходы на содержание и ремонт. Чем ниже ваши издержки на подготовку квартиры к перепродаже, тем больше вы заработаете.
В идеальном сценарии, при благоприятном стечении обстоятельств, флипперы могут зарабатывать от 20% до 35% годовых на вложенном капитале. Однако следует учитывать, что реальная доходность в каждом конкретном случае будет варьироваться.
Как видите, вложения в недвижимость могут приносить неплохой доход и в условиях современного рынка – главное подойти к инвестициям с умом.
