Если при покупке жилья в новостройке еще можно надеяться на более-менее доступные ипотечные ставки по программам господдержки, то для покупателей «вторички» никаких льгот не предусмотрено. Что происходит на рынке вторичной недвижимости? Кто эти отважные люди, которых не пугают заградительные ставки 17–20%? Почему и по каким причинам они выбирают квартиры не в новых домах?
Личная история
У Маши и Егора дочь в сентябре этого года пойдет в первый класс. Почти 8 лет молодая семья жила в однокомнатной квартире, которую купили для Маши родители еще до ее замужества, оформив собственность на себя. Квартирный вопрос со временем обострился, как, впрочем, и отношения Егора с родителями Маши. Тесть с тещей были откровенно недовольны зятем – по их мнению, он спокойно пользовался жилплощадью супруги и, казалось, не собирался ничего менять. «Не пора ли расширяться? Вы оба работаете, неплохо зарабатываете, почему бы вам не взять ипотеку?», – намекали родители. Но до поры до времени ничего не менялось: Егор и Маша купили машину, не экономили на путешествиях, да и вообще не считали нужным ограничивать себя в расходах, рассуждая: пока молодые, надо жить в свое удовольствие.
Наконец, родители Маши не выдержали – ожидаемым триггером для них стало предстоящее поступление внучки в школу – и поставили ультиматум: «Мы продаем квартиру». Но при этом семью дочки не выселили в никуда, а сделали выгодное предложение: «Отдаем вам вырученную сумму. Вы ее вносите как первоначальный взнос, на остальную сумму берете ипотеку, покупаете двухкомнатную квартиру и оформляете ее уже на себя».
Пока шли семейные разборки, Центробанк поднял ключевую ставку до 16%, ипотечный кредит пришлось брать на новых условиях. Но семье из трех человек действительно необходимо увеличивать жилплощадь, поэтому несмотря на непростую ситуацию, обмен «однушки» на «двушку» в том же районе состоялся. С доплатой, конечно. На недостающую сумму пришлось оформить ипотеку.
Ипотека дорогая. А что делать?
Маше с Егором повезло, так как они фактически получили свою первую квартиру в подарок. А вот покупателям, у которых есть деньги только на минимальный взнос по ипотеке, она сейчас на вторичном рынке обходится весьма дорого.
Так, Елена Санникова, консультант по ипотечному кредитованию «ИНКОМ-Недвижимости», приводит примерные расчеты: «Ориентировочная стоимость двухкомнатной квартиры на вторичном рынке Москвы – 12–18 млн рублей, в зависимости от того, в каком спальном районе города она расположена. Первоначальный взнос сейчас требуется в размере от 20%. Средняя ставка по кредиту – 17%. Срок ипотеки рассчитывается исходя из платежеспособности клиента и возможности вносить определенный размер ежемесячного платежа. Чаще всего люди выбирают максимальный срок кредита (25–30 лет). При условии, что стоимость квартиры 12 млн рублей, а первоначальный взнос 20%, то сумма кредита составит 9,6 млн руб., а платеж при сроке ипотеки 25 лет – 138 028 руб.».
Такой ежемесячный взнос, конечно, по карману не каждой семье. Правда, специалисты утешают: как показывает практика последних лет, размер ипотечных ставок изменяется волнообразно. Возможно, через какое-то время ставка снизится, и тогда можно будет рефинансировать ипотечный кредит под более низкий процент в другом банке.
Когда новостройка – не вариант
А что же с альтернативой – то есть с квартирой на первичном рынке? Конечно, ипотечные ставки здесь гораздо ниже (средняя ставка по льготным программам 8%). Но и свои минусы у «первички» есть.
Во-первых, в новостройках не так много готового жилья, и не у всех покупателей есть время ждать, пока дом достроят. Во-вторых, многие предпочтут купить квартиру даже в хрущевке, но поближе к центру, чем первичное жилье на окраине (цены на новостройки в центре – заоблачные).
Риэлторы, обсуждая в тематическом чате дела на вторичном рынке, говорят, что сделки идут, причем их больше в экономсегменте. «Вторичные квартиры, конечно, покупают. Дети – родителям, родители – детям, чтобы жить рядом. Что же им еще покупать, если живут в старых уютных московских районах?», – объясняет спрос на столичную «вторичку» один из специалистов. Другой делится своими наблюдениями: «В Москве покупают «вторичку» те, кто «на выселках» в новостройках жить не хочет, а на новостройки в пределах МКАД денег не хватает».
Если не преумножить, то хотя бы сохранить
Помимо тех, кто решает свои жилищные вопросы – а это происходит в любые времена, как бы ни развивалась экономика в стране, – среди игроков на вторичном рынке есть и люди, вкладывающие в недвижимость свободные деньги. При этом некоторые из покупателей «вторички» в Москве никогда не жили и переезжать в столицу не планируют. В их случае не идет речь о ностальгии «по уютному московскому району» – как говорится, ничего личного, только бизнес.
Например, Михаил – житель Ростова-на-Дону. В начале февраля приобрел однокомнатную квартиру стоимостью 11,6 млн рублей в столичном спальном районе Измайлово. Прежние владельцы «однушки» получили ее по программе реновации, это и являлось основным плюсом для покупателя. Он с помощью риэлтора выбрал именно реновационный дом, где уже есть муниципальная отделка. Осталось только минимально меблировать квартиру, и можно ее сдавать в аренду. Это Михаил и планирует сделать в ближайшее время.
И хотя доходность квартир, сдаваемых в Москве в аренду не слишком велика (по данным Mirkvartir.ru, 3-4% годовых), для многих вложения в недвижимость по-прежнему самый предпочтительный способ если не преумножить, то хотя бы сохранить деньги. Рынок недвижимости был и остается излюбленным местом для «парковки» сбережений, а сегодня страх перед инфляцией и девальвацией многих подстегивает и заставляет активно вкладываться в квадратные метры.
Ставка против цены
И на вторичном рынке можно заключить удачную сделку, даже если берете в банке кредит, так как высокие ипотечные ставки иногда удается компенсировать тем, что «вторичка» стоит дешевле новостроек.
«Покупка готового жилья от собственника сможет компенсировать затраты на ипотеку в случае, если стоимость «вторички» ниже на 20-30%, чем на первичном рынке», – говорит Татьяна Подкидышева, исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости».
Сейчас на рынке новостроек сумму по льготному ипотечному кредиту для столичных регионов сократили до 6 млн, а на эти деньги внутри МКАД не разгуляешься. Но представим, что некий Иван Иванович все же решил взять кредит именно по этой программе с господдержкой. В этом случае ему придется ехать далеко в Новую Москву. Так, на этой территории, в 800 метрах от метро Коммунарка, в ЖК «Дзен-кварталы» от застройщика А101 продается крошечная однокомнатная квартира площадью 23,2 кв. м. Объект находится на 13 этаже, имеет первичную отделку white box, балкон. Окончание строительства намечено на 3 квартал 2025 года. Цена 8,55 млн рублей как раз подходит для льготной ипотеки с необходимым нынче взносом в 30%. Таким образом, Ивану Ивановичу нужно приготовиться внести сразу 2,565 млн рублей. Так вот, по условиям льготной ипотеки его ежемесячный платеж составит 43 916 рублей, а доход должен быть не меньше 73 193 рублей в месяц.
В то же время на вторичном рынке здесь же, в поселении Сосенское, но поближе к Москве, в пятиэтажке продается квартира гораздо большей площади – 39 кв. м, да еще с готовой свежей отделкой, по цене заметно меньшей – 5 млн рублей (на фото выше). Поскольку у нашего Ивана Ивановича уже есть 2,565 млн рублей, то при ставке в 17% ежемесячный взнос составит всего 34 715 рублей. А доход ему надо будет подтвердить всего в размере 57 858 рублей.
