В 2024 году рыночная ипотека серьезно подорожала — средние ставки по ней превышают 25% годовых, а полная стоимость кредита доходит до 43%. Однако даже в таких условиях есть желающие взять ипотеку — и они нередко сталкиваются с отказом в одобрении кредита. Почему банки не одобряют ипотеку, каковы главные причины отказа?
Обычно банки не комментируют причины отказа в ипотеке, но есть несколько очевидных вариантов.
Плохая кредитная история
Одна из самых распространенных причин — подпорченная кредитная история потенциального заемщика. Банки особенно строго относятся к кредитной истории, когда речь идет об ипотеке.
Если в кредитной истории имеется информация о просрочках по платежам, большом количестве отказов по кредитам за последние месяцы, частых микрозаймах — это говорит о неважной платежеспособности и надежности клиента.
Небольшие давние просрочки вряд ли станут причиной отказа в ипотеке, а вот наличие длительных задержек платежей (особенно недавних), судебные разбирательства по кредитным договорам — весьма серьезные причины, чтобы банк отказал в одобрении заявки на ипотеку.
Случается, что в кредитной истории есть ошибки — например, данные о просрочках, которых на самом деле не было. Исправить это недоразумение можно, подав заявку на сайте бюро кредитных историй. Бюро обратится в банк, который предоставил неверные сведения. Если банк подтвердит ошибку, кредитная история будет исправлена. В противном случае можно оспорить итоги проверки в суде.
Нюанс: на решение банка могут повлиять неоплаченные штрафы ГИБДД (ГАИ), долги по налогам, алиментам или коммунальным услугам, задолженности у судебных приставов. Проверить наличие долгов можно на Госуслугах.
Кстати, отсутствие кредитной истории тоже может стать причиной отказа. Исправить это несложно — взять кредит (или несколько) на небольшую сумму и вовремя его выплатить. Однако не нужно брать кредит в микрофинансовой организации, банки отрицательно оценивают такие займы.
А вот улучшить кредитную историю, обратившись к «специалистам», которые обещают сделать это за деньги, не получится. Такие услуги незаконны, их предлагают мошенники, так что в лучшем случае вы зря потратите свои деньги, а в худшем — окончательно испортите кредитную историю и рискуете больше никогда не получить кредит.
Исправить кредитную историю можно только самому — погасить долги и не допускать просрочек в дальнейшем.
Недостаточный доход
Ипотека — самый дорогой вид кредитов. Поэтому здесь особенно важны размер и стабильность доходов заемщика — денег должно хватать не только на выплату кредита, но и на другие обязательные расходы (налоги, продукты, оплата ЖКУ и прочее). Оптимально, если ежемесячный платеж по ипотеке не превышает 40-50% дохода.
Банки учитывают регулярность выплаты зарплаты и размер ее фиксированной части. Поэтому сложности с получением ипотеки могут появиться у тех, кто работает по бонусной системе оплаты или договорам гражданско-правового характера, а также у фрилансеров, самозанятых и индивидуальных предпринимателей — из-за нерегулярных выплат и нестабильных сумм. Таким гражданам можно попробовать оформить ипотеку по двум документам, без подтверждения дохода. Но нужно помнить, что условия таких программ более жесткие.
Кредитный лимит часто рассчитывается еще и с учетом доходов ближайших родственников заемщика — супругов, детей, родителей.
Если вашего дохода недостаточно для получения ипотеки, можно:
- выбрать жилье подешевле;
- увеличить размер первоначального взноса;
- увеличить срок кредита (это снизит размер ежемесячного платежа);
- привлечь созаемщиков;
- сообщить о дополнительных стабильных доходах (постоянная подработка, средства от сдачи квартиры в аренду) и подтвердить их выписками с банковских счетов. В качестве доходов не учитываются алименты, пособия от государства, декретные выплаты по уходу за ребенком, стипендия.
Потенциальный заемщик получит отказ в ипотеке, если он не может подтвердить доход, то есть или не работает, или работает неофициально. Если же место работы менялось несколько раз за последние год-два, это говорит о нестабильности клиента, такой гражданин тоже вряд ли получит одобрение в ипотеке.
Другие причины отказа, касающиеся работы: несоответствие трудового стажа, работодатель с долгами или в стадии банкротства или ликвидации.
Высокая кредитная нагрузка
Всё чаще банки отказывают в ипотеке закредитованным гражданам, даже если у них всё хорошо и с кредитной историей, и с доходами. Дело в том, что банк оценивает общее финансовое положение клиента, ведь к уже имеющейся кредитной нагрузке добавится еще и ипотека.
При наличии нескольких крупных кредитов и ежемесячных платежей по ним в несколько десятков тысяч рублей гражданин вряд ли сможет получить ипотеку, особенно если денег, которые останутся после выплаты по всем кредитам, не хватит на обязательные расходы.
Чтобы получить одобрение банка, необходимо погасить все кредиты и закрыть кредитные карты, даже если вы ими не пользуетесь.
Кроме того, показатель долговой нагрузки (ПДН) рассматривается в привязке к первоначальному взносу по ипотеке. При первом взносе от 20% до 30% ПДН заемщика должен быть не выше 50%, а при низком первом взносе получить ипотечный кредит практически нереально.
Показатель долговой нагрузки оценивается еще и вместе с абсолютной величиной доходов. В регионах с высокими доходами граждан ПДН может достигать 80%, а в регионах с более низкими доходами этот показатель может составлять 30%.
Возраст
Теоретически многие банки готовы одобрить ипотеку молодым клиентам — в возрасте от 18 лет. На практике получить ипотечный кредит в таком возрасте очень сложно, ведь обычно у молодых людей еще нет нужного трудового стажа, средств на первоначальный взнос и достаточного официального дохода (стипендия не является официальным доходом и не учитывается при оценке платежеспособности клиента).
Людям старше 40 лет вряд ли одобрят ипотеку на 30 лет. В условиях выдачи таких кредитов часто оговаривается, что на момент погашения ипотеки заемщику не должно быть более 65 лет. Очень редко банки соглашаются выдать ипотеку пенсионерам, даже работающим.
Получить ипотеку в немолодом возрасте тоже можно — но при наличии большого первоначального взноса (например, средств от продажи старой квартиры) и коротком сроке кредита. И, конечно, при достаточном доходе.
Банк отказал в одобренной ипотеке
Самое досадное — когда банк отказал в ипотеке после одобрения. Такое может произойти при покупке недвижимости на вторичном рынке.
Банк оценивает сначала платежеспособность покупателя, а потом выбранное жилье. Это важно, поскольку недвижимость, покупаемая в ипотеку, остается в залоге у банка до погашения кредита.
Отказ в одобренной ипотеке, как правило, связан с обременениями или рисками потери недвижимости. Для банков важны следующие критерии:
- нахождение недвижимости на территории РФ;
- дом не должен быть ветхим, подлежать сносу или расселению. Исключение — дома, включенные в программу реновации;
- недвижимость не должна быть под арестом;
- при покупке дома с землей или земельного участка должно быть проведено межевание;
- в квартире не должно быть критичных перепланировок;
- в квартире не должны быть прописаны несовершеннолетние, инвалиды и дети, у которых есть пожизненное право на проживание на этой жилплощади. Кроме того, не должно быть признаков массовой регистрации людей.
Таким образом, отказ банка в одобренной ипотеке защищает как сам банк, так и покупателя. В таком случае клиент может выбрать другую недвижимость — более безопасную.
Другие причины отказа
Еще одна причина отказа в ипотеке — недостоверная информация о клиенте. Неправильные или неточные данные в анкете, опечатка в справке о доходах — для банка это основания для отказа.
Банк не одобрит ипотеку человеку, в отношении которого не завершена процедура банкротства. Также будет отказано в ипотеке гражданину, который находится на кредитных каникулах.
Резюме
Банки отказывают в ипотеке, как правило, по веским причинам. Обычно отказы связаны с финансами: подпорченной кредитной историей клиента, закредитованностью, недостаточными доходами, нехваткой денег на первоначальный взнос.
В 2024 году, когда ставки по ипотеке достигли максимума, есть смысл отложить покупку новой квартиры, а деньги, которые копились с этой целью, положить на депозит — ставки по вкладам сейчас тоже высокие. Так вы сможете подкопить побольше денег на первоначальный взнос и, возможно, дождаться снижения ипотечных ставок и цен на жилье.
