Рынок строительства офисов класса А наиболее подвержен росту себестоимости из-за высокой доли импортной составляющей и своей технологичности. Давление на цены оказывает и общее подорожание строительных материалов.
Вместе с экспертами разбираемся, как себестоимость влияет на ценообразование в данном сегменте и какие проекты могут в связи с этим быть привлекательны для инвестора.
Почему офисы класса А наиболее подвержены росту себестоимости
Себестоимость строительства офисов складывается из нескольких составляющих, основными из которых являются затраты на общестроительные работы, расходы на стройматериалы и инженерные системы и высокотехнологические решения. По словам гендиректора компании по управлению строительно-ремонтными проектами Q1 Group Екатерины Ньюман, в себестоимости строительства качественных офисов около 43–47% занимают общестроительные работы, куда входят расходы на стройматериалы. Заметную часть расходов (до трети) составляют инженерные системы и другие высокотехнологичные решения. Среди них, например, электрика и водоснабжение, кондиционирование, противопожарные системы и системы контроля и управления доступом (СКУД), привела примеры эксперт.
«Себестоимость строительства качественных офисных проектов формируется преимущественно из стоимости отделочных материалов и инженерных систем, причем на последние, как правило, приходится около 60% от всего бюджета проекта», — добавила партнер управления проектами строительства IBC Real Estate | RITM project Инна Травина.
При этом именно строительство премиальных офисов наиболее подвержено росту себестоимости, отмечают эксперты. Это связано с дорогостоящими техническими решениями и с высокой долей импорта. «Премиальный класс в целом зависит от импортной составляющей, его доля в проектах может составлять 30%. Речь идет об отделочных материалах, облицовке фасадов, инженерном оборудовании», — пояснил технический директор направления управления проектами строительства CORE.XP Александр Никулин. «Соответственно, курсовые колебания, санкционная составляющая существенно влияют на конечную себестоимость продукта», — добавил эксперт.
По сравнению с другими классами строительство офисов класса А, подобно жилью сегментов премиум и элит, в большей степени подвержено изменению себестоимости, подтвердил партнер Nikoliers Игорь Темнышев, связав это также с высокой долей дорогих импортных составляющих. По его словам, сейчас девелоперы смогли адаптироваться к текущим условиям: закрыли вопросы с поставками, нашли решения, которые помогают сохранить качество строительства и выводить на рынок новые проекты. «Мы наблюдаем, что рынок купли-продажи офисов активизировался, количество таких сделок растет и самые привлекательные предложения раскупаются еще на этапе строительства», — пояснил Игорь Темнышев.
Как изменилась себестоимость в 2023 году и что на это повлияло
Строительство премиальных офисов в этом году было подвержено сильному росту себестоимости. Об этом свидетельствуют данные экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью». По оценкам IBC Real Estate, рост стоимости строительства премиальных офисных объектов в этом году составил до 50% по сравнению с прошлым годом. Аналитики CORE.XP оценили увеличение себестоимости строительства таких объектов в 15–20%. Согласно подсчетам Q1 Group, стоимость работ и материалов 1 кв. м с начала года повысилась в среднем на 25–30%. «Для заказчиков, которые все же настаивают на использовании европейских материалов, стоимость выросла еще заметнее — уже на 50–60%», — отметила глава компании.
Среди факторов, которые повлияли на такую динамику, эксперты называют рост цен на стройматериалы. «Первопричиной стало подорожание самих материалов: металла, стекла, дерева, шпона. Потолочные системы и гипсокартон, используемые в офисах, также подорожали», — пояснила Екатерина Ньюман.
В 2023 году наблюдался сильный скачок цен на арматуру. На это в начале года обратил внимание Минстрой. По оценкам министерства, только с середины февраля по апрель арматурная сталь подорожала на 27%, а стальные трубы — на 10%.
Сентябрь также ознаменовался существенным ростом цен на стройматериалы, драйвером которого оказался металл, отметил президент национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. По оценкам НОСТРОЙ, арматурная сталь за месяц подорожала на 16%. С начала года рост цен на нее в среднем по стране составил свыше 57%, а в отдельных регионах превысил 70%. Заметное повышение цен отмечается на портландцемент — до 20% с начала года. «Такая ситуация негативно сказывается на строительном рынке», — отметил Антон Глушков.
Давление на себестоимость строительства премиальных бизнес-центров оказали валютные колебания из-за высокой доли импорта в таких объектах. Заметно в 2023 году подорожала рабочая сила из-за дефицита кадров. «Стоимость работ на строительство вентиляции, кондиционирования, системы контроля и управления доступом выросла до 30% за квадратный метр», — привела примеры гендиректор Q1 Group.
На увеличение себестоимости повлияли повышение Банком России ключевой ставки, удорожание логистики, рост стоимости сырья и общая инфляция, добавила партнер управления проектами строительства IBC Real Estate | RITM project Инна Травина.
Все это в совокупности с ростом спроса и дефицитом качественных площадей привело к росту стоимости квадратного метра в новых премиальных офисах. По данным CORE.XP, цена «квадрата» строящихся объектов класса А с начала года выросла на 8,5%, до 382 тыс. руб.
В каких проектах рост себестоимости самый высокий и при чем тут инвесторы
Если рассматривать стадии строительства, то особенно сильный рост себестоимости испытывают офисные проекты, которые только выходят на рынок. Это связано с тем, что застройщикам необходимо закладывать в цену продажи недвижимости дальнейшие риски увеличения стоимости стройматериалов. «Наиболее подвержены росту себестоимости проекты, которые находятся на начальной стадии строительства. Проекты на высоких стадиях готовности в меньшей степени подвержены влиянию внешних факторов, так как большая часть материалов и необходимых комплектующих для них уже была приобретена заранее, соответственно, у девелоперов есть возможность завершить проекты на прежних условиях», — пояснил партнер Nikoliers.
Что касается доходности проектов, то инвестор, входящий в проект на начальной стадии строительства, в первую очередь фиксирует прибыль за счет роста рынка и стадии строительной готовности, добавил эксперт. «В этом случае за счет повышенных рисков, которые инвестор берет на себя, прирост стоимости квадратного метра может составить порядка 40% относительно стоимости на стадии котлована, а риск изменения конъюнктуры рынка инвестор с себя снимает», — сказал Игорь Темнышев.
Мнение застройщиков
Себестоимость офисной недвижимости растет, основной вклад в ее увеличение вносят валютные колебания и рост цен на стройматериалы, отмечает директор по продажам и аренде коммерческой недвижимости MR Group Кермен Мастиев. Это в свою очередь оказывает давление на цены, пояснил эксперт.
По его мнению, рост цен на офисную недвижимость продолжится. Это обусловлено как ростом себестоимости, так и увеличением спроса. На ценообразование также будет влиять дефицит предложения качественных офисных пространств в удобных локациях, пояснил Кермен Мастиев. «Уже сегодня дефицит такого предложения в Москве зафиксирован на рекордно высоком уровне. Об этом свидетельствует устойчивая тенденция покупки офисов в бизнес-центрах класса А еще на стадии строительства», — отметил он.
Директор коммерческого управления Stone Кристина Недря соглашается со сложившейся тенденцией и добавляет, что, несмотря на высокий рост себестоимости, профессиональные офисные игроки, которые ведут реализацию блоками в том числе со стратегией под инвестора, не могут в моменте переложить резкие скачки себестоимости в цену квадратного метра. «Учитывая в финансовой модели проекта плановый рост цен, что определяет доходность инвесторов за период строительства, резкое удорожание продукта приведет к снижению спроса, поэтому крупные девелоперы принимают на себя эти риски, уменьшая маржинальность проектов в пользу доходности инвесторов», — резюмировала эксперт.
При этом девелоперы единогласны во мнении, что рост цен станет только усиливаться. Давление будут оказывать как рост себестоимости строительства, так и рекордный спрос на офисные помещения в условиях сохраняющегося дефицита площадей.
