Нередко, когда сделка купли-продажи квартиры происходит без участия посредников, то покупатель предлагает вносимую им сумму денег о серьезности намерений оформить задатком. Но продавцы не всегда охотно соглашаются на это. Они понимают, что в случае если квартира по каким-то причинам не будет продана, то им придется отдавать деньги обратно, но уже в … двойном размере. Это их пугает, и они стараются оформить предоплату как аванс. Тогда и возвращать, мол, нужно будет только эту сумму. Но чтобы ее получить обратно, нужно еще грамотно оформить авансовое соглашение.
О том, как это сделать, рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеслав Шеянов:
— Для начала я хочу пояснить, что такое авансовое соглашение. Это предтеча договора купли-продажи. И в нем прописывается, на каких условиях квартира будет продана продавцом и куплена покупателем. И хотя это предварительная договоренность, но все условия данной договоренности должны быть отражены в договоре купли-продажи.
— Скажите, а что должно быть вписано в авансовое соглашение в обязательном порядке.
— Во-первых, должно быть подробное описание недвижимости, под которую вносится аванс: адрес, характеристики БТИ (количество комнат, площадь). Во-вторых, стоимость, за которую недвижимость будет продаваться или приобретаться, должна быть определена однозначно, чтобы впоследствии она внезапно не стала выше. Помните, что все, о чем вы договариваетесь устно, не является доказательством в суде, а значит несерьезно. В-третьих, нужно указать срок заключения договора купли-продажи.
Эти пункты, как говорится, незыблемы, и они должны в обязательном порядке присутствовать в заключаемом документе.
— Но помимо обязательных пунктов есть и дополнительные. Они тоже важны?
— Да. Например, в авансовое соглашение не лишним будет включить условие о наличии телефонного номера. Выяснить и отразить письменно является ли номер спаренным или отдельным. Так же следует поступить, если квартира продается со всеми ниже перечисленными аксессуарами: произведен ремонт, стоит хорошая сантехника, в оконные рамы встроены стеклопакеты, межкомнатные двери сделаны из ценных пород дерева. Не лишним будет и включение, казалось бы, таких мелочей, как настеленный на пол линолеум или паркетная доска, обои в комнатах и кафельная плитка в санузле, а подчас кухонная плита и выключатели с розетками, — все это нужно описать подробно. Поверьте, бывают случаи, когда продавцы, уезжая, снимают всю сантехнику и электрику, оставив после себя голые стены. Для того, чтобы такого не случилось и нужно все прописать.
Кроме того, на этапе внесения аванса нужно выяснить и письменно отразить в соглашении сроки юридического и физического освобождения квартиры. По возможности проверить наличие прав третьих лиц, прав несовершеннолетних и в случае их обнаружения, а также в случае выявления других фактов, которые впоследствии будут препятствовать будущему собственнику пользоваться, владеть и распоряжаться квартирой.
— Наверное, нужно предусмотреть не только условия возврата аванса, но и штрафные санкции за его задержку.
— Безусловно. И это очень важно. Бывают случаи, когда проверка правоустанавливающих документов авансируемой квартиры только начата, ясной картины «юридической чистоты» еще нет, но аванс, тем не менее, уже внесен. И вдруг обнаруживаются обстоятельства, о которых на момент внесения аванса никто, кроме продавца, не знал и не мог догадываться. Сделка расторгается, о заключении договора купли-продажи и речи быть не может, и встает вопрос: «Как вернуть аванс?». На первый взгляд, все просто. Аванс, как предварительное средство платежа по будущей сделке, должен быть возвращен, если сделка не состоялась. Это правило. На практике же аванс может и не вернуться к покупателю. Поэтому в ваших интересах письменно отразить следующее: кто, кому, в каких случаях и в какой срок должен заплатить штраф, вернуть аванс и возместить убытки.
— Значит все должно быть оформлено письменно?
— Бесспорно. И все сроки прописаны.
— Некоторые думают, что он хороший человек, и мы с ним договорились о каких-то моментах устно. Но в итоге этот хороший человек, если что-то пойдет не так, окажется совсем нехорошим.
— Все только письменно с указанием сроков и конкретной цели внесения денег. В авансовом соглашении нужно отразить, какие действия должны быть произведены, какие документы и в какие сроки предоставлены и так далее…
— Одним словом, все должно быть прописано.
— Да. Но сразу хочу оговориться. Даже если будут нарушения с любой стороны, аванс все равно подлежит возврату, если не совершено то действие, на которое он давался. Если же кто-то что-то нарушил, у одной из сторон появились претензии к другой, то это уже взаимоотношения сторон по другому поводу. Но аванс по Гражданскому Кодексу РФ подлежит возврату, если сделка не состоялась. Другого быть не может.
— Даже если что-то неверно оформлено?
— И даже так. Хотя суд всегда будет стоять на стороне того, кто внес аванс. Времени, конечно, покупатель может потратить много, но в конечном итоге он получит свои деньги обратно. Авансовый платеж потому и авансовый, что он возвратный. Это бесспорно. На основании закона.
— А если вдруг не обозначили сроки возврата?
— Если нет сроков возврата аванса, то обращаемся к закону, в котором прописано: аванс подлежит возврату в течении семи дней с момента требования возврата аванса.
— Вячеслав Анатольевич, вы сказали, что в авансовом соглашении даже сроки освобождения квартиры прописываются. Но это вроде как делается в договоре купли-продажи.
— Нет. Что такое авансовое соглашение – это как бы предварительный договор. Это некая преамбула ДКП. Безусловно, там должны быть отражены все условия: выписки людей, взаиморасчеты, сроки освобождения квартиры и прочее. Когда вы подошли к заключению договора, то понятно, что могут быть в него внесены какие-то изменения. Но все они между сторонами сделки согласовываются. Но если вдруг у кого-то форс-мажор, то в этом случае либо продавец с покупателем передоговариваются, либо расстаются.
— Наверное, особо внимательным надо быть, когда аванс передают и принимают между собой частные лица?
— Не важно, кто передает и принимает, стандарт везде один. Обязательно проверьте это лицо на причастность к сделке: собственник он квартиры или доверенное лицо. Не стесняйтесь попросить посмотреть доверенность. Когда аванс принимает организация или ее представитель – убедитесь, что это не аферисты. Поэтому удостоверьтесь, есть такая компания на самом деле или нет. Если она есть, то оцените состояние офиса, поинтересуйтесь, сколько лет на рынке недвижимости работает и т.д. Потребуйте оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру, которую вы собираетесь покупать. Но лучше старайтесь привлекать к заключению авансового соглашения специалистов, обращайтесь за помощью в агентство недвижимости, которому доверяете.
— Можно ли сказать, что аванс лучше и безопаснее, чем задаток?
— Не лучше, это принципиально разные вещи. Как мы говорили выше, аванс по закону всегда возвращается покупателю, независимо от того, кто виноват. А при задатке, если вина продавца, то он обязан вернуть его в двойном размере. Поэтому договор задатка накладывает на обе стороны большую ответственность. К примеру, внесли задаток на месяц, а тут цены могли резко упасть или подняться. Но по договору задатка у вас все зафиксировано и никаких изменений быть не может. Исполняйте! А если нет, то отвечайте по договору задатка.
— А если на одном конце стоит компания?
— Мы, как компания, не можем брать задаток. Внести конечно можем по поручению клиента, а вот принимать его не имеем права. Мы — не собственники недвижимости. Если я являюсь собственником, то отвечаю за свои слова. А как я могу отвечать за третье лицо?
— И, наверное, при задатке любая забывчивость дорого обходится?
— Да. Должно быть все учтено. Если аванс в любом случае вернут, то при задатке все гораздо сложнее.
— Поэтому при любом оформлении передачи денег в счет покупки квартиры лучше обратиться к риэлторам, которые помогут правильно составить документ. Вы можете помочь?
— Можем. Мы поможем условия оговорить, но финансово клиент сам отвечает. Между ними же заключается, к примеру, договор задатка. Если к нам приходит покупатель, который готов внести задаток, то мы разговариваем в данном случае со своим клиентом. И он уже принимает решение.
Поэтому помочь-то мы можем, но это вопрос не просто в составлении соглашения об авансе или задатке, а вопрос в исполнении. Это проверка документов и прочее. Вот мы составили документ, а кто будет его выполнять? Если сами, то ради бога. Но практика другая. Если человек нашел квартиру, но сомневается в своих возможностях, то обращается в компанию. Часто такой запрос называется как сопровождение сделки. Найти объект — не проблема, а вот проверить неспециалисту не всегда возможно. Это типа как сходить к врачу. Он поставит диагноз, а лечиться будете сами. Сказал врач, что у вас такая-то хворь, а вы сами лечите ее. Так и здесь. Мы помогли грамотно составить документ, а что дальше? Сможет ли клиент правильно исполнить все пункты самостоятельно? Я в этом не уверен. Поэтому к нам, как правило, обращаются не по вопросу правильного составления договора аванса или задатка, а просят сопроводить сделку от начала и до конца.
