Покупка ипотечной квартиры многих пугает. Кажется, что в такой сделке очень много рисков, и часто не совсем понятно, каким образом вообще приобретать подобную недвижимость – что делать, где искать такие объекты, тяжело ли получить одобрение банка.
Рассказываем об основных схемах покупки ипотечной квартиры и о том, какие варианты могут быть сопряжены с рисками.
Способы продажи ипотечных квартир
На рынке достаточно много объектов, которые приобретены в ипотеку. Для многих это становится единственной возможностью купить собственное жилье, в том числе этому способствуют разнообразные государственные программы, по которым можно взять кредит под гораздо меньший процент, чем на общих основаниях.
Когда заемщики берут кредит, никто из них не рассчитывает на то, что будут какие-то проблемы, которые приведут к невозможности выплатить долг. Но такие ситуации уже не редкость, и людям приходится продавать свое жилье еще до того момента, как они закроют обязательство перед банком. Кроме каких-то финансовых проблем могут быть и другие причины, из-за которых собственники продают свою недвижимость. Например, они делают это в случае, когда собираются переехать в другой район, другой город или даже страну. Иногда у людей наоборот, появляется больше финансовых возможностей и они, например, продают двухкомнатную квартиру, по которой еще не закрыт кредит, чтобы взять в ипотеку другую, трехкомнатную.
На рынке есть два варианта, которые можно использовать для продажи ипотечной квартиры. Например, проведение сделки с заемщиком лично, но только при условии получения согласия от банка. Второй вариант – это покупка квартиры с торгов, когда продавцом фактически выступает сам банк.
Приобретение недвижимости у заемщика
Такую сделку можно провести нескольким способами. Первый вариант — это когда продавец погашает обязательство и продает квартиру уже без обременений. В таком случае каких-то рисков для покупателя нет, поскольку продавец закрывает долг и с объекта снимается обременение. Но речь идет о ситуации, когда продавец погашает долг за счет личных средств, не используя деньги покупателя.
Второй вариант такой сделки также подразумевает досрочное погашение кредита перед покупкой квартиры. Но в этом случае для того, чтобы закрыть кредит, используют деньги покупателя. К примеру, погашение можно провести до момента внесения авансового платежа, для чего заключают предварительный договор купли-продажи. В условиях такого договора прописывают то, что перед сделкой ипотека будет погашена за счет средств покупателя. И отражают, что эта сумма пойдет в счет общей суммы стоимости квартиры. Оставшаяся после погашения кредита часть денег передается уже непосредственно продавцу квартиры. Но перед этим банк выдает продавцу справку о том, что ипотека погашена. После этого стороны подписывают основной договор купли-продажи, покупатель передает оставшуюся часть денег и регистрирует недвижимость на себя.
Во втором варианте сделки может быть проблема. Она заключается в том, что долг заемщика перед банком больше, чем согласованная между ним и покупателем стоимость квартиры. В этом случае желательно обратиться в банк для получения гарантии того, что залог будет снят, когда будет перечислена необходимая сумма сделки, даже если она меньше долга продавца квартиры. По этой причине менее рискованная схема приобретения квартиры такая, при которой стоимость квартиры покрывает долг заемщика перед банком и когда полная оплата стоимости квартиры проводится после регистрации права собственности нового владельца.
Покупка квартиры в ипотеку
Такой вариант используется, когда задолженность по кредиту бывшего собственника не гасится, а переносится на покупателя, который станет новым владельцем объекта. В результате этого квартира остается в залоге у банка, а покупателю одобряют новый кредит. В некоторых случаях покупатель квартиры даже может по взятому кредиту оставить себе процентную ставку заемщика. Особенно это актуально с учетом того, что ставка за последние годы несколько раз повышалась. Это позволит покупателю квартиры даже сэкономить по сравнению с ситуацией, при которой он решил бы самостоятельно приобрести квартиру в кредит — ту, которая не находится под обременением.
Комментирует Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР»: «Оформить ипотечный кредит покупатель квартиры может как в том банке, где был взят кредит продавцом квартиры, так и в другом, в котором ему больше нравятся условия. Но нужно понимать, что в первом случае шансов на одобрение кредита гораздо больше, чем при обращении в какой-то другой банк».
В целом такая ситуация не сопряжена с большими рисками, поскольку банк тщательно проверяет все обстоятельства сделки. Основные риски в подобной ситуации связаны только с тем, что покупателю квартиры могут не одобрить кредит. К примеру, вполне возможен вариант, когда он уже перечислил продавцу часть денег — внес предоплату, а банк потом не одобрил ему кредит. Теоретически есть риск того, что деньги покупателю не вернут, поскольку сделка не состоится не по вине продавца. С другой стороны, такую ситуацию можно предусмотреть и прописать в предварительном договоре купли-продажи, что в случае, если сделка сорвется по причине того, что банк не одобрил покупателю кредит, продавец должен вернуть всю сумму залога, которую он принял.
Покупка ипотечной квартиры на торгах
Не всегда продавцом ипотечной квартиры выступает тот, кто приобретал ее в кредит. Если текущий собственник квартиры допускает очень большую просрочку, банк имеет право обратиться в суд, чтобы получить свои деньги принудительно. В таких случаях суды обычно встают на сторону банка и выносят решение о реализации квартиры даже без согласия ее собственника.
Банк продает квартиру, после чего забирает себе всю сумму долга с учетом пени и штрафа, которую ему должен заемщик. Оставшуюся часть, если она будет, передают бывшему собственнику. Сама квартира в такой ситуации реализуется с торгов. Этот способ не предусматривает желания на сделку продавца. Он даже не должен ставить подпись на договоре купли-продажи, поэтому покупателю квартиры не нужно добиваться его одобрения.
Несмотря на отсутствие каких-то сложных моментов, в сделке есть определенные риски. Прежде всего они связаны с тем, что бывший собственник квартиры может обратиться в суд для того, чтобы его имущество осталось при нем. Также могут быть проблемы с выпиской бывшего владельца, если он не сделает этого добровольно, придется также обращаться в суд. Шансов, что заемщик получит свою квартиру назад, мало, но такая вероятность есть, если, например, вскроются обстоятельства, из-за которых не будет возможности принудительно реализовать его квартиру
Также для покупателя квартиры есть риск в том, что банк каким-то образом нарушит порядок проведения торгов, механизм уведомления собственника квартиры или допустит другие ошибки в процедуре, которые дадут заемщику основание оспорить принудительную реализацию.
Кроме озвученных рисков есть вероятность того, что даже при условии, что банк снимет обременение со своей стороны, оно будет по другим причинам. К примеру, невозможность погашать долг вполне может свидетельствовать о том, что у собственника квартиры не было денег платить за электричество, газ, воду. Поэтому перед сделкой желательно удостовериться в том, что по квартире нет коммунальных долгов и что в жилье никто не прописан.
Приобретение квартиры у банка
Если торги по ипотечной квартире по каким-то причинам не состоялись, квартира становится собственностью банка. Такой объект также можно приобрести, в том числе с оформлением ипотечного кредита, только в качестве продавца выступает именно банк, а не заемщик, который не справился с кредитом. Такой вариант для нового собственника более безопасный и сама процедура удобнее. Это связано с тем, что банки тщательно проверяют объект и работают с подобными сделками максимально прозрачно.
Обычно оплата проходит двумя этапами. На первом этапе покупатель вносит часть суммы, равную сумме долга бывшего собственника перед банком. После погашения долга и снятия обременения он вносит оставшуюся часть, но они размещаются на аккредитиве. Деньги банк получает только после того, как будет перерегистрировано право собственности. Даже при условии, что сделка сорвется, средства просто возвращают покупателю.
