При решении о покупке квартиры в конкретном новом ЖК, может оказаться, что на сайте застройщика вся недвижимость уже распродана, и её можно оформить лишь по переуступке прав. Об основных нюансах покупки квартиры в ипотеку таким способом рассказывает директор офиса TrendAgent Полина Пустынцева.
Приобретение квартиры в ипотеку по переуступке банк рассматривает как покупку жилья по программе новостройки. Однако банк выдаст ипотеку по своей базовой ставкам, так как субсидирование к таким сделкам не применимо. Таким образом процентная ставка по уступке будет порядка 11-12,5% годовых, такая же, как на вторичном рынке.
Исключением является семейная и IT-ипотека, при покупке квартиры по уступке в таким программам ставка составит 4-6% годовых в зависимости от условий банка.
На рынке встречаются ситуации, когда застройщик работает только с одним банком. Если ЖК аккредитован только в одном небольшом банке, ипотеку в «Сбербанке» на квартиру оформить невозможно. Придется либо ждать, пока достроится дом, продавец получит ключи, оформит собственность и тогда будет возможность взять ипотеку на покупку квартиры в любом банке, либо брать ипотеку именно в предлагаемом банке.
Пытаться аккредитовать застройщика в других банках – история довольно долгая и практически невозможная, потому что если изначально объект не аккредитован самыми популярными банками, значит между застройщиком и этими банками уже не сложились отношения.
При этом стоит отметить, что покупателю фактически все равно, в каком банке у него оформлена ипотека. Главный параметр – комфортный уровень ипотечной ставки и условия страховки. Если банк обанкротится, с ипотекой ничего не случится: обязательство по ипотеке просто передают в другой банк. При этом сохраняется сумма кредита, процентная ставка и сроки. Клиента не могут заставить срочно возвращать деньги.
Что касается тех документов, которые необходимы для приобретения квартиры по переуступке, то у продавца всегда нужно запросить зарегистрированный ДДУ. Он может быть зарегистрирован либо электронно, либо в бумажном виде.
Второе, что следует попросить у продавца – подтверждение того, что он оплатил за эту квартиру (акт сверки или платежка о раскрытие аккредитива, договор эскроу или платежка о раскрытии эскроу). Если говорит о других документах, то все зависит от ситуации. По некоторым сделкам обязательно согласие застройщика на продажу квартиры – в таком случае нужно обращаться к застройщику, у некоторых согласие бесплатное, у кого-то платное. Также стоит уточнить у продавца его семейное положение, использование материнского капитала, не является ли продавец банкротом или не подал ли он документы на оформление банкротства физического лица.
Кроме того, при покупке объекта по переуступке важно подробно изучить всю цепочку сделок. Возможно, что это не первая сделка, и в таком случае всегда есть риск столкнуться с оспариванием сделок, например, по причине банкротства одного из прошлых участников цепочки. В целом уступка права требования мало чем отличается от прямого договора долевого участия, поскольку фактически новый дольщик замещает первоначального и получает все его права и обязанности.
