Кипр уверенно занял место одного из ключевых центров инвестиций, собравших в 2022–2024 годах значительные объёмы капитала в сектор недвижимости. Местный рынок поддерживается стабильным международным спросом, развитием благоприятной бизнес-среды и выгодными налоговыми условиями.
Покупка недвижимости на Кипре закрывает сразу несколько запросов: инвесторы получают ликвидный актив, подходящий как для перепродажи или сдачи в аренду, так и для получения ПМЖ Евросоюза, если объект стоит от 300 тыс. евро.
На активно развивающемся динамичном рынке Кипра важно учитывать расположение объекта, потенциальную доходность, репутацию девелопера и юридическую чистоту сделки. В этой статье разберёмся, как правильно подойти к покупке недвижимости на острове.
Зачем иностранцы покупают недвижимость на Кипре
Доля иностранных покупателей на рынке недвижимости Кипра последовательно росла с 27% в 2013 году и достигла пика в 47% в 2018-м. Затем началось снижение: пандемия и отмена программы гражданства за инвестиции охладили интерес зарубежных инвесторов. С 2022 года рынок восстанавливается, и доля иностранных покупателей постепенно возвращается к допандемийным показателям, сейчас на них приходится около 44–50% сделок.
Рост иностранного спроса на покупку недвижимости на Кипре связан с переформатированием острова из спокойного семейного курорта в один из крупнейших европейских кластеров IT-компаний.
Количество сотрудников в высокотехнологичном секторе Кипра стремительно росло с конца 2021-го и к ноябрю прошлого года достигло 56,2 тысячи человек. Лимасол стал центром кипрского стартап-бума и главным направлением для русскоязычных покупателей недвижимости, особенно во время пикового спроса на релокацию во втором и четвёртом кварталах 2022 года.
Чтобы IT-компания могла воспользоваться сниженной налоговой ставкой в 2,5%, ей необходимо фактически присутствовать на Кипре: открыть офис, нанять сотрудников и обеспечить их реальное вовлечение в разработку продукта на месте. При этом сам продукт компании должен разрабатываться или дорабатываться непосредственно на Кипре.
Кипр занял 3-е место в списке самых популярных стран для покупки недвижимости в третьем квартале 2024 года среди клиентов Tranio. Ключевыми драйверами спроса по-прежнему являются программа ПМЖ за инвестиции и высокий арендный потенциал проектов.
ПМЖ Кипра за инвестиции в недвижимость
Кипр предоставляет иностранцам возможность получить постоянный вид на жительство за покупку недвижимости (один или несколько объектов) стоимостью от 300 тысяч евро.
Порог входа кипрской программы остаётся одним из самых низких среди аналогичных ВНЖ в Европе. К примеру, в Испании для подачи заявки нужно инвестировать минимум 500 тыс. евро, в самых популярных у инвесторов районах Греции минимальный инвестиционный порог повысился до 400–800 тыс. евро.
Плюсы ПМЖ Кипра для бизнеса:
- самая низкая ставка корпоративного налога в Евросоюзе — от 2,5 (режим IP-Box) до 12,5%;
- можно открыть компанию и быть её директором;
- лояльные требования к проживанию на Кипре — 2 дня каждые 2 года.
ПМЖ Кипра для жизни:
- минимальный процент отказов;
- в заявку можно включить супругов и детей до 25 лет;
- через 7 лет можно получить гражданство Кипра;
- доступ к европейскому банкингу, образованию и медицине.
Инвестиции в недвижимость на Кипре
Инвестиции в недвижимость на Кипре дают стабильный доход — как от аренды, так и за счёт роста стоимости объектов.
Рост цен на квартиры по регионам Кипра в 2024 году
Лимасол
Пафос
Ларнака
Никосия
+16,5%
+21,4%
+18,1%
+5,1%
Источник: Central Bank of Cyprus
В зависимости от локации и типа недвижимости, доходность может достигать 6–8,5% в год, а спрос на жилые и коммерческие площади на острове остаётся высоким.
Средняя арендная доходность недвижимости на Кипре в 2024 году
Тип актива
Средняя доходность, II кв. 2024
Ритейл
5,8%
Курортные апартаменты
5,77%
Офисы
5,61%
Апартаменты
5,43%
Склады
4,25%
Частные дома
3%
Курортные дома
2,78%
Источник: RICS Cyprus Property Index
Инвестор может сдавать жильё сам или доверить это управляющей компании, которая будет полностью заниматься арендой и обеспечивать регулярный доход.
Лучшие районы для покупки недвижимости на Кипре
В 2024 году Лимасол остаётся самым дорогим и популярным прибрежным городом Кипра с высоким числом сделок — 3315 за первые 8 месяцев, обгоняя Пафос и Ларнаку. Внутренние районы города привлекают семьи развитой инфраструктурой и лучшими школами, а первая линия популярна среди инвесторов благодаря постоянному спросу, росту цен и близости к офисам.
Пафос, признанный самым удобным небольшим городом мира, привлекает обеспеченных европейцев, а застройщики активно развивают прибрежные проекты. Ларнака остаётся бюджетным вариантом с 20% спроса россиян, привлекая близостью к аэропорту и спокойной атмосферой.
Айя-Напа фокусируется на краткосрочной аренде с сезонным спросом, в то время как Фамагуста является культурным центром Северного Кипра и представляет собой более доступную альтернативу Турции. Никосия, столица и деловой центр, собирает 83% внутреннего спроса, укрепляя позиции на рынке коммерческой недвижимости.
Этапы покупки недвижимости на Кипре
Этапы процесса покупки:
1. Внесение депозита для резервирования недвижимости — размер оговаривается сторонами, но обычно это не менее 1% от цены или минимум 3000 евро.
2. Бронирование объекта и оформление договора.
3. Первоначальный взнос и подписание договора купли-продажи.
4. Подача документов в земельный кадастр, включая разрешение Совета министров, регистрационные документы и подтверждение оплаты.
5. Оплата налогов и сборов.
6. Полная оплата объекта.
7. Получение свидетельства о праве собственности (для новостроек — после сдачи).
Регистрация и права на покупку
Для граждан стран вне Европейского экономического пространства на Кипре установлены некоторые условия для покупки недвижимости:
- максимально допустимая площадь объекта или участка для строительства — 4014 кв. метров;
- последующие объекты можно приобрести только с одобрения земельного департамента и при определённых условиях, например, для отдыха в дополнение к постоянному жилью;
- иностранцам требуется разрешение Совета министров Кипра на покупку, срок выдачи которого составляет до 3 месяцев.
При заключении договора объект резервируется на согласованный покупателем и продавцом срок, за который юрист должен подготовить документы. Покупателю участвовать в процессе купли-продажи на этом этапе не обязательно.
Юрист обращается в земельный кадастр для регистрации с предписанной формой заявления № 270 вместе со следующими документами:
- копией разрешения Совета министров Кипра на покупку имущества;
- свидетельством о регистрации объекта;
- доказательством уплаты всех налогов на текущий момент: муниципального налога, налога на пользование канализацией, сборов местных властей;
- заверенным договором купли-продажи;
- подтверждением от ЦБ Кипра, что покупка происходит за счёт иностранных средств.
Налоги и сборы
Все сборы ложатся на покупателя. В процессе оформления сделки придётся оплатить гербовый и титульный сборы, НДС, услуги юристов и риелторов.
Гербовый сбор
Оплачивается в течение 30 дней после подписания договора купли-продажи, ставка зависит от цены объекта.
Ставка гербового сбора устанавливается так: 0,15% от первых 170 860 евро стоимости недвижимости и 0,2% — от оставшейся суммы.
Регистрация должна произойти не позднее чем через 2 месяца после заключения договора. Первые 5000 евро не облагаются налогом.
Цена недвижимости, евро
Ставка
5−170 тыс.
0,15%
от 170 тыс.
0,2%
Налог на регистрацию прав собственности
Он же титульный сбор — взимается департаментом земельных ресурсов Кипра за перевод права собственности.
Цена недвижимости, евро
Ставка
до 85 тыс.
3%
85−170 тыс.
5%
более 170 тыс.
8%
Его размер зависит от цены объекта. Если жильё стоит, например, 100 тыс. евро, то с первых 85 тыс. ставка составит 3%, с остальных 15 тыс. — 5%. Если оформлять недвижимость на нескольких человек, титульный сбор можно снизить. Например, дом стоит 150 тыс. евро, значит, титульный сбор составит 3,87%, или 5800 евро: 2550 с 85 тыс. и 3250 — с оставшихся 65 тыс.
Если покупатель оформит объект на двоих человек, каждому придётся заплатить по 75 тыс. евро — и в таком случае титульный сбор составит по 3% с каждого. Это легальный способ сэкономить на налогах при покупке недвижимости на Кипре.
Экономия становится возможной, так как при совместном владении налогооблагаемая база рассчитывается исходя из стоимости доли имущества, принадлежащей каждому из собственников.
НДС
Стандартная ставка НДС на Кипре составляет 19%, однако для физических лиц предусмотрена льготная ставка в размере 5%, если выполняются определённые условия:
1. Покупателем является физическое лицо, а не юридическое.
2. Недвижимость не предназначена для сдачи в аренду.
3. Приобретённое жильё будет основной резиденцией покупателя на Кипре, и в последние 10 лет у него не было другой недвижимости, купленной с льготной ставкой НДС.
Сниженная ставка НДС в 5% применяется на первые 130 кв. метров площади объекта. На оставшуюся площадь свыше 130 кв. метров взимается НДС по стандартной ставке в 19%. Эти правила действуют только для новых объектов, на вторичную недвижимость НДС не распространяется.
Дополнительные условия:
1. Льготный НДС применяется на стоимость до 350 тыс. евро, при этом общая стоимость недвижимости не должна превышать 475 тыс. евро.
2. Общая площадь недвижимости не должна превышать 190 кв. метров, при этом льготный НДС будет предоставляться только на первые 130 кв. метров.
Налоги после покупки
Перечень налогов и сборов, которые придётся платить после покупки недвижимости:
- сборы местных властей за вывоз мусора, уличное освещение и прочие коммунальные услуги — от 85 до 300 евро в зависимости от площади недвижимости;
- ежегодный муниципальный налог со ставкой 0,015–0,025% от оценочной стоимости недвижимости на январь 2013 года. Оплачивается в местный муниципальный орган;
- канализационный налог — ставка 0,05–0,065% от оценочной стоимости жилья на январь 2013 года.
Налог на имущество отменён с 2017 года.
Наши рекомендации по выбору недвижимости
Недвижимость, построенная до 2005 года, уступает по качеству новому фонду, возведённым ЖК после 2010 года, особенно по показателям энергоэффективности и сейсмоустойчивости.
После вступления Кипра в ЕС в 2004 году на острове начал внедряться Еврокод, который значительно улучшил качество строительства. До 2004 года проекты сдавались по старым стандартам.
Из-за высокой стоимости электроэнергии на Кипре энергоэффективные объекты (класс А и А+) становятся наиболее востребованными.
В 2024–2025 году следует обратить внимание на сегмент клубных резиденций с развитой инфраструктурой, который только начинает развиваться на Кипре и пока наименее представлен на рынке.
Этот формат недвижимости привлекает состоятельных арендаторов, предпочитающих комплексный сервис и удобства, а не привычные «коробки» без инфраструктуры. Растущий спрос на клубные резиденции свидетельствует о перспективах этого сегмента как для аренды, так и для долгосрочных инвестиций.
Инвестиции в строящиеся проекты позволяют прогнозировать прирост стоимости до момента сдачи объекта на уровне 20–30%. Девелоперы предлагают гибкие условия оплаты и бронирования, что делает инвестиции ещё более привлекательными.
Новые технологии и низкоэтажная застройка ускоряют темпы строительства, а инвесторы могут получить ПМЖ уже на этапе котлована.
На Кипре существует высокий спрос на коммерческую недвижимость, особенно в секторе офисных площадей. Ежегодно остров привлекает множество международных компаний и организаций, которым нужны современные и хорошо оборудованные офисы класса А.
