В феврале 2023 года кредитные организации выдали 103,7 тыс. ипотечных займов, в то время как в январе — 70,5 тыс. Относительно первого месяца года количество выросло почти вполовину, такие данные приводит БКИ «Скоринг бюро». Впрочем, нынешние показатели пока не дотягивают до прошлогодних: тогда было одобрено 133,7 тыс. заявок. Как развивается строительный рынок и почему брать ипотеку в этом году стало выгоднее — в материале «Известий».
Полным ходом
В денежном отношении в феврале 2023 года выдано 292,4 млрд рублей, это на 51% выше январского уровня. Средний объем ипотечного кредита — 3,78 млн рублей (в январе — 3,68 млн рублей). Рост объемов и сумм займов объясняют сезонностью. В то же время, по заверению Центробанка РФ, февральский показатель не достиг пикового уровня декабря 2022 года.
Данные пока доступны только за январь и февраль. Сравнивать их корректно только с рекордными по выдаче ипотеки январем и февралем 2022 года, утверждает директор департамента корпоративных финансов ИК «ИВА Партнерс» Артем Тузов.
— При таком сравнении оказывается, что выдача ипотеки февраль к февралю снизилась на 29%. А если брать помесячный прирост 2023 года, то выдача ипотеки в феврале оказалась на 47% больше, чем в январе. Однозначно можно сказать, что показатели далеки от обрушения, которое предсказывали в конце 2022 года. Жилье строят. Жилье продают. Люди берут ипотеку. Инфляция в 2022 году — на уровне текущей ипотечной ставки. То есть брать ипотеку имеет смысл, — поясняет он.
По мнению аналитика, традиционно ипотечная ставка выше на рынке вторичного жилья.
— В результате продавцы на вторичном рынке жилья реализуют квартиры дешевле первички, — продолжает собеседник. — Покупатели на собственные средства, без использования ипотеки, получают преимущество.
При этом, отмечает он, можно рассчитывать на восстановление рынка вторичного жилья.
— Игроки рынка агентов по недвижимости консолидируются. Повышаются стандарты обслуживания. Это в итоге приводит к росту числа сделок и эффективности поиска как покупателей, так и продавцов, — добавляет Артем Тузов.
Без альтернатив
В нынешних условиях ипотека — зачастую единственный способ решить жилищный вопрос, считает заместитель директора Банковского института развития Юлия Макаренко.
— Доля тех, кто покупает объекты недвижимости единым платежом из имеющихся средств в наличии, невелика. Следовательно, ипотека как финансовый продукт была, есть и будет, — подчеркивает эксперт.
По мнению финансиста, в нынешнем году можно ожидать подъема интереса к ипотеке по сравнению с предыдущим.
— В прошлом году на спрос жилья сильно повлияла нестабильность, миграция за рубеж, «затягивание» поясов в ожидании худшего, — считает она. — Но состояние экономики даже лучше, чем прогнозировалось ранее. Можно говорить о стабильности.
При этом первичное жилье интереснее вторички.
— В погоне за клиентом застройщики наперебой предлагают интересные условия: собственные ставки ниже рыночных по договорам с банками, отсрочки платежей и другие льготы. Также господдержка направлена в первую очередь на застройщиков, а значит, на рынок первичного жилья. Все льготы — именно для этого типа недвижимости, — замечает Юлия Макаренко.
Бум позади
Рост выдачи ипотеки в феврале по сравнению с январем — подтверждение фактора сезонности, когда в декабре традиционно растет активность на рынке недвижимости, в январе угасает и затем начинает снова повышаться, комментирует аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева.
— При этом показатель снизился на 29% к февралю 2022 года. Это подтверждает факт, что бум рынка недвижимости завершился. Это необязательно означает, что сегодня начнется кризис, но рекорды предыдущих лет не будут побиты в текущем году, — добавляет она.
По нашим оценкам, продажи новостроек и выдача ипотечных кредитов в 2023 году будут ниже показателей прошлых лет. Вероятно, весенние показатели будут выше прошлогодних из-за эффекта низкой базы, поскольку в 2022 году в этот период случился обвал спроса.
Глобально в перспективе 2023 года эксперт не прогнозирует значимых драйверов роста для рынка недвижимости, который сильно перегрелся за последние годы.
— Рассмотрим для примера обстановку на рынке недвижимости Москвы как крупнейшего рынка в стране. Спрос на новостройки в феврале сократился на 7% относительно января, что является довольно редким явлением, поскольку традиционно в феврале сделок заключается больше. Рост объема предложения прекратился — в феврале впервые с начала 2022 года выбор уменьшился на 1,2%. Цены на квартиры в новостройках продолжают стагнировать с колебаниями плюс-минус 2%. Одновременно с этим количество сделок на вторичном рынке жилья за два месяца 2023 года снизилось на 19% в сравнении с январем-февралем прошлого года. Цены на вторичку в марте снизились примерно на 6% после роста почти на 10% в период с ноября 2022 года по февраль 2023 года, отмечает она.
— Доля сделок с ипотекой в феврале опустилась ниже 80% впервые с июля 2022 года и вернулась к уровню, характерному для рынка без льготных ипотечных программ. Таким образом, рынок недвижимости вошел в стагнацию — снижаются объемы продаж, сжимается предложение, ипотека перестала быть драйвером роста, цены практически замерли, — заключает Наталия Пырьева.
Ресурсов достаточно
Поведение заемщиков остается таким же, как было в предыдущие годы, полагает заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная.
— В 2020 году в январе было выдано всего (первичный и вторичный рынок) 83,5 тыс. ипотечных кредитов, в феврале — 116 тыс. (+38,9% к предыдущему месяцу), в январе 2021 года — 95 тыс., в феврале — 145 тыс. (+52,6% к предыдущему месяцу). Для экономики показатели 2023 года означают, что ничего экстраординарного не произошло. Рынок ипотеки развивается относительно стабильно, — говорит эксперт.
По прогнозу собеседницы издания, в 2023 году ожидается плавное снижение темпов выдачи ипотеки относительно предыдущих лет.
— Стабильное развитие рынка напрямую зависит от регуляторов, среди которых не только ЦБ и Минстрой, но и другие ведомства, — говорит она. — Если в ближайшие годы регуляторам удастся лучше синхронизировать свои планы, чем это происходит сейчас, то рынок ипотеки будет стабильно развиваться в долгосрочной перспективе. Если же профессиональные представители рынка продолжат относиться к ипотеке как панацее, то дисбаланс спроса и предложения будет возникать регулярно, а рынок будет уязвим к кризисам.
Она добавила, что пандемия и льготная ипотека подстегнули спрос на жилье, первичное и вторичное. Основной вызов на данный момент — сохранение стабильности рынка, включая объемы ввода нового жилья, в изменившихся экономических условиях.
— В какие-то периоды спрос из повышенного переходил в ажиотажный. Это сильно разогнало цены. Ситуация изменилась, реальные доходы населения не растут, старые логистические и производственные цепочки разорваны, а новые пока только в стадии формирования, — добавляет она. — Несмотря на вызовы, в стране достаточно ресурсов, а у регуляторов достаточно инструментов, чтобы не только избежать коллапса, но и планировать развитие.
