В жизни нередки случаи, когда граждане владеют каким-либо имуществом длительное время и начинают относится к нему, как к своему собственному. Они ухаживают за этим имуществом, содержат его за свой счет, ремонтируют его, вносят в это имущество различные улучшения, но при этом не имеют на руках никаких официальных документов, подтверждающих принадлежность этого имущества именно им.
В какой-то момент может возникнуть вопрос о продаже имущества, его обмене, завещании или залоге. И тогда у возникает необходимость в оформлении на это имущество права собственности.
Но, поскольку у граждан на руках нет документов, подтверждающих факт приобретения имущества, то единственным способом возникновения права собственности в рассматриваемом случае является обращение в суд с иском о признании права собственности по приобретательной давности.
Основания для признания права собственности на имущество по приобретательной давности предусмотрены статьей 234 Гражданского кодекса РФ, и достаточно подробно регламентируются сложившейся по данной категории дел судебной практикой.
В частности, весьма подробные разъяснения по основаниям признания права собственности по приобретательной давности, содержатся в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ №22 от 29.04.2010 года “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”.
Давайте рассмотрим варианты, когда (и при каких условиях) можно и когда нельзя просить о признании права собственности на имущества по приобретательной давности (давности владения).
Когда можно признать право собственности по приобретательной давности
Для того, чтобы заявить о том, что у вас возникло право собственности на имущество по давности владения им (приобретательной давности), необходимо соблюдение следующих условий:
1. Необходимо владеть недвижимым имуществом, как своим собственным, более 15 лет подряд. Для движимого имущества срок владения составят 5 лет. Это значит, что 15 (недвижимое имущество) или 5 (движимое имущество) лет давностный владелец должен фактически обладать данным конкретным имуществом непрерывно в течение всего срока приобретательной давности;
2. Владелец имущества должен пользоваться им открыто, без утайки. Окружающие должны знать о том, что он владеет и пользуется этим имуществом;
3. Владелец имущества должен быть добросовестным. Давностный владелец не знает и не должен знать о том, что это имущество не может принадлежать ему на праве собственности;
4. Владение имуществом должно осуществляться как своим собственным. Это значит, что имущество не должно перейти к владельцу по какому-либо договору с собственником данного имущества, и при владении этим имуществом давностный владелец должен содержать его, как своё собственное имущество.
Например, Иванов является собственником гаража, к которому примыкает небольшая пристройка.
Пристройка была возведена для хозяйственных нужд ГСК, в котором расположен гараж Иванова. Но фактически ГСК этой пристройкой не пользуется и никаких документов на неё ни ГСК, ни Ивановым оформлено не было.
Более 20 лет назад Иванов сделал дверной проем между своим гаражом и этой пристройкой, сделал за свой счет ремонт пристройки внутри, и стал хранить в ней свои инструменты и запасные части от своего автомобиля.
Никаких договоров по пользованию этой пристройкой ГСК с Ивановым заключено не было. Однако Иванов с письменного согласия Правления ГСК за свой счет провел освещение в пристройку и производил оплату ГСК за фактически потраченную электроэнергию, с учетом затрат на освещение пристройки.
В указанной ситуации Иванов обладает всеми признаками давностного владельца и может оформить право собственности на пристройку по приобретательной давности.
Когда нельзя признать право собственности по приобретательной давности
Право собственности по приобретательной давности не получится оформить в следующих случаях:
1. При владении имуществом менее 15 (для недвижимого имущества) или 5 (для движимого имущества) лет, либо наличии перерыва во владении этим имуществом в пределах указанного срока.
Например, к земельному участку Петрова примыкал овраг, который Петров в 2005 году засыпал, выровнял и фактически присоединил к своему земельному участку.
Однако в период с 2008 по 2020 год Петров фактически на территории Российской Федерации не проживал, и, соответственно, присоединенным участком земли не пользовался, что лишает его права заявить о давности владения землей последующие 15 лет фактического непрерывного пользования вышеуказанным земельным участком (то есть, в период с 2021 по 2036 год);
2. Если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли (например, была заключена сделка по отчуждению имущества, о которой собственник не знал);
3. В случае, когда фактический владелец получил имущество на основании договора.
Например, Петров получил от Никифорова коллекцию почтовых марок по договору хранения, заключенного сроком на 5 лет. Через 6 лет Петров заявил, что теперь он является собственником этой коллекции почтовых марок.
Однако за Петровым не может быть признано право собственности на указанную коллекцию почтовых марок, поскольку он стал владельцем коллекции на основании заключенного с собственником Никифоровым договора хранения;
4. Если владелец имущества не владеет им, как своим собственным, и не предпринимает никаких действий, направленных на содержание этого имущества (например, имущество просто лежит в чулане, им совершенно не пользуются и не осуществляют расходов на его содержание (ремонт, реставрацию и т.д.);
5. В случае тайного владения имуществом, когда окружающие не знают и не могут подтвердить, что данное конкретное лицо длительный срок владеет данным имуществом.
Существует распространенное заблуждение о том, что если у имущества имеется титульный собственник, то на это имущество не распространяется действие статьи 234 Гражданского кодекса РФ о приобретательной давности. Судебная практика исходит из несколько иных позиций.
Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности. Для приобретения права собственности в силу приобретательной давности не является обязательным, чтобы собственник, в отличие от положений статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, совершил активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности или объявил об этом. Достаточным является то, что титульный собственник в течение длительного времени устранился от владения вещью, не проявляет к ней интереса, не исполняет обязанностей по её содержанию, вследствие чего вещь является фактически брошенной собственником.
Данная правовая позиция нашла своё отражение в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ №4-КГ19-55 от 22 октября 2019 года).
Например, Денисов проживает и зарегистрирован в трехкомнатной квартире, которую он подарил в 1993 году гражданину Ольховатову. После заключения договора дарения Ользоватов исчез, и никто не знал его фактическое местонахождения.
Денисов по-прежнему был зарегистрирован в своей квартире, продолжал содержать её за свой счет и вносить все необходимые платежи за эту квартиру (включая оплату жилищно-коммунальных услуг).
В 2021 году выяснилось, что сведения о собственнике квартиры в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют, в связи с чем Денисов подал в суд иск о признании права собственности на эту квартиру в порядке приобретательной давности.
В рассматриваемом примере видно, что одаряемый фактически не пользовался квартирой, не содержал данную квартиру, в то время как даритель продолжал в этой квартире проживать, открыто пользовался квартирой и нес бремя её содержания. При таких обстоятельствах у дарителя есть все шансы добиться принятия в его пользу положительного судебного решения.
Когда возникает право собственности по приобретательной давности
Многие граждане считают, что если они пользуются каким-либо имуществом более 15 (недвижимым имуществом) или 5 (движимым имуществом) лет подряд, то у них автоматически возникает право собственности на это имущество. Это заблуждение, которое может дорого стоить владельцу имущества.
В качестве примера можно привести следующий случай из практики:
В связи со строительством муниципальной дороги местная администрация подала в суд иски об изъятии земельных участков одного из Садовых некоммерческих товариществ (СНТ), в котором располагался земельный участок гражданки Неклюдовой.
В суде гражданка Неклюдова заявила, что ей принадлежит земельный участок площадью не 10 соток, за которые местная администрация хочет заплатить ей денежную компенсацию, а 11 соток, поскольку в 1998 году на основании решения Общего собрания членов СНТ ей было разрешено занять площадку, ранее использовавшуюся СНТ для установки мусорных контейнеров.
Гражданка Неклюдова огородила присоединенный земельный участок площадью 100 кв.м и использовала его в качестве стоянки для автомобилей (своего и членов своей семьи). На этом основании она возражала против иска местной администрации об изъятии у неё земельного участка площадью 10 соток с выплатой ей денежной компенсации за указанную площадь, и просила суд взыскать с местной администрации денежную компенсацию за земельный участок по его фактической площади, то есть за 11 соток.
В рассматриваемом примере владелец земельного участка допустил сразу две ошибки, которые привели к неутешительному результату (выплате компенсации лишь за документально подтвержденные 10 соток земли):
1. Он не подал заранее в суд иск о признании права собственности на фактически занятый, но не оформленный участок земли;
2. Не произвел государственную регистрацию права собственности на земельный участок по его фактической площади 11 соток.
Норма статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации применяется не автоматически, а лишь по иску давностного владельца. Иными словами, если гражданин хочет оформления своего права собственности на какое-либо имущество по давности владения, то ему необходимо подать в суд соответствующее исковое заявление и добиться принятия судебного решения в свою пользу.
Однако право собственности на движимое и недвижимое имущество возникает по-разному, и это обстоятельство нужно учитывать давностному владельцу.
Если речь идет о движимом имуществе, то достаточно получить на руки положительное судебное решение с отметкой о его вступлении в законную силу, и это судебное решение будет подтверждать право собственности давностного владельца на определенное (указанное в резолютивной части решения суда) движимое имущество.
Если же речь идет о недвижимом имуществе, то одного лишь получения на руки судебного решения с отметкой о его вступлении в законную силу будет уже недостаточно, поскольку в этом случае потребуется государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество в местном Управлении Росреестра. Право собственности на указанную в судебном решении недвижимость возникнет лишь с момента его государственной регистрации.
Таким образом, у фактических владельцев движимого и недвижимого имущества имеется возможность оформить в судебном порядке право собственности на это имущество по приобретательной давности. Однако такое оформление права собственности требует соблюдения целого ряда формальностей, которые нужно учитывать давностному владельцу.
