Нередко такая дилемма стоит перед людьми, особенно перед родственниками. Как правильно провести ту или иную операцию с недвижимостью, рассказывает начальник юридического отдела компании «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Эльвира Дейнека.
— Хочу беседу начать с конкретного примера: сестры владеют по ½ доле в трехкомнатной квартире. Одна хочет свою долю передать маме. Не подскажите, как выгоднее провести отчуждение доли? Подарить или продать?
— Речь должна идти не о том, как выгоднее, а как правильно. Любая сделка должна отвечать действительным намерениям сторон. Если есть намерение передать безвозмездно, то оформляется договор дарения. Если за плату, то в данном случае это договор купли-продажи. Если в обмен на содержание, уход, то договор ренты или пожизненного содержания с иждивением. Отступление от истинных намерений сторон при оформлении сделки порождает в дальнейшем споры, связанные с оспариванием сделки.
— Как проходит сделка в том и другом случае? Если доли, то говорят, что нужен нотариус. А можно без него, если дарение?
— Сделка, предметом которой является доля в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, не важно, купля-продажа или дарение, подлежит нотариальному удостоверению. Если оформляется купля-продажа, то перед сделкой обязательно нужно известить других сособственников о продаже доли. По закону это называется преимущественное право приобретения, регулируется ст.250 ГК РФ.
В извещении указывается стоимость доли и иные существенные условия. Сособственник вправе купить ее за предложенную цену, либо отказаться от ее приобретения. Если в течение месяца с момента получения извещения сособственник не купит долю, то она может быть продана иному лицу. Раньше этого срока сделку проводить нельзя, за исключением случая, когда сособственник предоставит продавцу доли нотариально заверенное заявление об отказе от права преимущественного приобретения доли. Вот с ним можно сразу и оформлять сделку у нотариуса.
Отсутствие ответа сособственника о намерении использовать свое преимущественное право признается отказом от покупки. В этом случае, нотариусу вернется уведомление о вручении извещения и через месяц с момента доставки он оформит соответствующее свидетельство. Если извещение вернется в связи с истечением срока хранения в почтовом отделении, вопрос соблюдения требований ст.250 ГК РФ остается открытым. Возможно, придется уточнить адрес регистрации сособственника и отправить извещение повторно.
— А как правильно извещать сособственника о продаже доли третьему лицу?
— Извещение может быть направлено собственником доли самостоятельно заказным письмом с уведомлением о вручении. Но рекомендуем это сделать все же через нотариуса. Нотариус выдает свидетельство, в котором отражает факт направления такого извещения и это является бесспорным подтверждением соблюдения требований ст.250 ГК РФ.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Таким образом, срок исковой давности составляет 3 месяца с момента, как сособственник узнал о том, что доля продана (этот факт нужно будет доказывать в суде) Обязательно придется подтвердить возможность приобретения доли за предложенную цену, т.е. положить на депозит суда сумму сделки. И если в суде будет доказан факт нарушения продавцом требований ст.250 ГК РФ, суд переведет права покупателя на сособственника, а деньги выплатит несостоявшемуся покупателю.
— А если дочь матери подарит свою долю в квартире, то какие налоги она должна заплатить?
— С имущества, полученного в дар от близкого родственника, НДФЛ не платится.
