Сегодня российский рынок жилья пребывает в не самом стабильном состоянии. Прежде всего, бросается в глаза избыточное предложение новостроек: по состоянию на начало сентября на рынке предлагалось более 400 тысяч квартир, тогда как в 2019 году их число не превышало 270 тысяч. А на пике предложения, в мае нынешнего года, их было и того больше - 480 тысяч.
На вторичном рынке ситуация несколько лучше. Тут пик предложения пришелся на лето 2020 года, когда в июне на продажу были выставлены одновременно более 1 млн 200 тысяч квартир. Сегодня положение нормализовалось - на начало сентября число предложений ненамного превышает 670 тысяч, что близко к нормальному уровню.
В то же время наши расчеты и опросы потребителей показывают, что спрос на жилье остается в целом в достаточно подавленном состоянии. Несмотря на последнее оживление, число тех, кто намерен купить квартиру в течение ближайших месяцев, сегодня практически в полтора раза меньше, чем на пике, в конце 2021 года.
Платежеспособный спрос на квартиры если не исчерпан, то близок к этому. Практика показывает, что без привлечения ипотечного кредита приобрести квартиру или дом могут 3-4% населения страны, и еще примерно 8-10% способны купить новое жилье за счет ипотеки. Исследования, проведенные по заказу Центробанка, показали, что сегодня уже 13% российских семей имеют ипотечный кредит против 10% в декабре 2019 года. Исчерпание платежеспособных групп не может не привести к охлаждению спроса на жилье.
Спрос на жилье тормозят завышенные цены на него. Очень многие считают, что цена предложения на первичном рынке в 140 тыс. руб. и на вторичном в 99 тыс. руб. за квадратный метр - это чересчур много.
Такими вводными рисуется картина будущего кризиса на рынке жилья. Однако ситуация может измениться. Прогнозные расчеты показывают, что нынешний спрос на жилье - это, можно сказать, дно, после которого рынок должен начать восстанавливаться. Сложно предсказывать, насколько повысится спрос на жилье, но, по нашим оценкам, в течение года рост может составить 20% или около того. По максимальным оценкам, рост спроса может достигнуть 40% против сегодняшнего уровня. Основанием для этого станет рост реальных зарплат граждан, а также оживление экономики.
