1 июля прекратила свое действие государственная льготная программа ипотеки. Вся страна в шоке пересчитывает новые платежи по кредитам за квартиры. Они выросли примерно в два раза. Ожидается, что первичный рынок ждет такая же просадка по спросу, которая образовалась на вторичном в конце прошлого года после повышения ипотечных ставок вслед за учетной. На этом фоне логично предположить, что люди станут тратить деньги на какие-то иные виды жилья. Будет ли это рынок ИЖС или что-то другое? Давайте узнаем у экспертов загородного домостроения.
Жаркая неопределенность
Для начала нужно разобраться с последним, самым распространенным заблуждением, овладевшим как неискушенными умами рядовых потребителей, так и более «подкованных», казалось бы, профессионалов рынка. Речь о неизбежности последовательного перетекания спроса потребителей между секторами рынка недвижимости в зависимости от ситуации.
Когда осенью прошлого года ЦБ РФ резко повысил ключевую ставку и банки были вынуждены увеличить проценты «классических» ипотечных кредитов, спрос на рынке вторичного жилья начал падать и уменьшился в итоге в два раза. Первичный же рынок на его фоне бил все рекорды по спросу, которые завершились финальным «всплеском» в июне.
«Может показаться, что все те, кто отказался от покупки «вторички», побежали за новостройками. Но бодрый рост ставок аренды жилья и колоссальное увеличение объемов банковских вкладов говорят о том, что «первичку» хватал далеко не каждый. Люди, у которых были накопления, предпочли преумножить их на депозитах, оставаясь на съемных квартирах», – уверен Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».
А те, кто мог рассчитывать только на ипотеку, покупали новостройки, пока там действовали льготные программы с низкими ежемесячными платежами. Теперь этот ажиотаж схлынет. Но устремится ли весь спрос на ИЖС – большой вопрос. Когда у человека нет крупных сбережений, то все равно, что он НЕ сможет ничего купить – загородный ли дом, строящуюся ли или готовую квартиру.
Владимир Бурмяков, управляющий партнер компании INSLI, возводящей коттеджные поселки, отмечает: «В настоящее время мы видим охлаждение спроса, так как это напрямую связано с отменой льготного кредитования, – новых программ пока не предвидится, поэтому рынок замер в ожидании. Это заставит застройщиков удерживать цены или даже демпинговать, – все же количество клиентов сократится. Можно ожидать распродаж».
«Лето! Ах, лето…»
Такой же точки зрения придерживаются и многие другие эксперты загородного рынка. Льготные программы действовали в том числе на покупку домов ИЖС, строящихся подрядными организациями. Это и подогревало спрос. Сейчас ни одна из них, включая семейную ипотеку, не действует. А новые параметры программ правительством еще даже не озвучены.
«Повышать стоимость построенных/готовых объектов нецелесообразно, поскольку на фоне свертывания льготного кредитования это приведет к отсутствию продаж. Следовательно, рост стоимости в сегменте маловероятен, скорее всего, средняя цена будет держаться (останется без изменения), а корректировки цен в отдельных проектах в ту или другую сторону будут незначительными», – рассуждает Мария Лосева, ведущий аналитик-маркетолог RRG.
Кроме того, несмотря на развитие технологий, рынок загородного домостроения имеет четко выраженную сезонность, а с ней и динамику ценообразования. Возможно, летний ценовой пик, как обычно, будет пройден, и к осени спрос и стоимость предложений опустятся до прежних значений.
Генеральный директор ГК «Стройсинтез» Виктор Лукин напоминает: «Существует сезонное повышение спроса — зимой люди часто отдыхают и путешествуют, а с весны начинают задумываться о покупке загородного дома. В этот период до сентября спрос стабильно увеличивается. Владельцы участков активизируются и ищут подрядчиков. А желающие приобрести готовый дом исследуют рынок».
Кому щи пусты, а кому жемчуг мелок
При этом объемы строительства ИЖС по стране уже превышают объемы всех квартирных новостроек. Больше половины загородных домов возводят частные лица за свой счет или с помощью заемных средств. Как можно говорить о каком-то грандиозном росте спроса на этом рынке, если он уже там? Скорее всего, инвестиционный интерес может коснуться только земли.
«Покупка участка, как вложений, хорошо работает, как способ сохранить деньги. В умах людей это надежный способ инвестиций. И мы замечаем, что в моменты кризиса, или волнений рынка доля этого сегмента увеличивается на 20-30%. Потом снова утихает, так как человеку нужно все готовое. По предпочтениям, самый востребованный тип дома – одноэтажный, 85-100 кв. м, с 5-6 сотками земли. Это примерно 40% спроса», – делится наблюдениями Екатерина Коган, директор департамента маркетинга ФСК Family.
Такие дома наиболее востребованы потому, что их можно купить с доплатой, продав квартиру в областном центре. Большинство несистемных застройщиков, следуя за спросом, возводят именно такие варианты, покупая и деля участки 20-30 соток на несколько частей. И если ситуацию не переломить, площади домов и участков продолжат уменьшаться. Можно ли это считать ростом спроса?
Владимир Прохоров, владелец ГК «Удача», констатирует: «Мы уже наблюдаем повышение цен на земельные участки, расположенные вблизи крупных региональных центров. При этом загородная недвижимость по сравнению с городской остается достаточно доходным вложением. Если приобрести землю, возвести на ней дом, то доходность от продажи может составить 20-25%».
Примечательно, что в среднем ценовом сегменте, где работают крупные системные застройщики, спрос так и не был удовлетворен, сойдя потихоньку на нет. Все участники рынка отмечают дефицит предложений в организованных поселках с инфраструктурой и подведенными коммуникациями. Но возводить их никто не торопится. Даже анонсированные проекты буксуют.
Зато в элитном секторе все прекрасно. «Спрос на инфраструктурные элитные загородные проекты опережает предложение. По итогам 2023г. спрос в этом сегменте вырос почти в 2 раза (со 153 до 278 сделок) по сравнению с 2022 г., а предложение сократилось почти на 30%: с 750 до примерно 570 лотов», – делится позитивом Ольга Иванова, генеральный директор BN Group.
