Минфин и Минэкономразвития разработали новые условия промышленной ипотеки. Увы, как отмечают игроки рынка, они не дают ответа на земельный вопрос, не соответствуют финансовым запросам производителей и по-прежнему не ориентированы на промышленных девелоперов
На своем апрельском заседании совет директоров Банка России вновь принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 16% годовых, хотя в ходе обсуждения рассматривался и альтернативный вариант — поднять ее до 17%, а в кулуарных разговорах даже не исключали (и до сих пор не исключают) рост ставки до 18-19%. Игроки рынка недвижимости не могут не задаваться вопросом: какие проекты банки охотно согласятся финансировать при таком «ключе», иными словами, какая экономическая модель сможет выдержать такую ставку?
В своем выступлении на только что состоявшемся форуме MALLPIC Sochi 3:0 старший вице-президент ПАО ПСБ Алексей Будаев отметил, что это, во-первых, проекты, в реализации которых девелопер-заемщик участвует большим объемом собственных денежных средств. Во-вторых, это проекты, рассчитанные на быстрые продажи: то есть либо практически на старте строительства на объект уже есть покупатель, либо представленный продукт настолько классный, что ни у кого, в том числе у банка, не возникает никаких сомнений в его рыночном успехе.
По словам эксперта, финансовые институты внимательно смотрят в сторону офисной недвижимости, спрос на которую остается высоким: все здесь непросто, тонко, но есть однозначно интересные варианты.
Наконец, отдельная и более чем привлекательная для банкиров тема сегодняшнего дня — производственная недвижимость (в том числе формата light industrial), поскольку здесь в игру вступает серьезная государственная поддержка — программа Минэкономразвития, в рамках которой максимальная ставка рассчитывается по формуле «ключевая ставка ЦБ РФ + не более 2,75%», программа города Москвы (год льготного периода, в течение которого ставка составляет от 12%), субсидии Минпромторга, а также промышленная ипотека, правила которой сейчас серьезно меняются.
Как напоминает телеграм-канал «Законы стройки», промышленная ипотека была запущена в сентябре 2022 года. Кредиты на сумму до 500 млн рублей предоставляются на срок семь лет, льготная ставка составляет от 3% до 5% годовых, средства могут быть использованы для покупки, строительства, реконструкции и модернизации объектов недвижимости.
Однако, подчеркивает директор подразделения «Малый и средний бизнес» банка «Дом.РФ» Анна Корнелюк, «сейчас новые кредиты в рамках программы промышленной ипотеки не предоставляются — банки ждут выделения субсидии от Минпромторга. При этом со стороны клиентов сохраняется высокий спрос на получение кредитов в рамках новой программы. Большая часть заявок поступает от клиентов сегментов малого и среднего бизнеса, занятых производством непродовольственных товаров. Основная цель кредитования — приобретение нежилых помещений и зданий для расширения производства».
Новые условия для промышленной ипотеки разработаны совместно двумя ведомствами — Минфином и Минэкономразвития. В основу легли данные анализа итогов работы программы за 2023 год. Главное изменение: если ключевая ставка, установленная ЦБ, превысит 10%, то льготные ставки по программе промипотеки будут плавающими — 3% и 5% плюс разница между 10-процентным порогом и размером ключевой ставки (на дату начисления процентов).
Например, при ключевой ставке в 16% к фиксированным значениям 3% и 5% добавятся 6 процентных пунктов, и они станут равны 9% и 11% соответственно. Если же «ключ» находится на уровне до 10%, ставки по промипотеке остаются прежними: 3% — для технологических компаний, 5% — для всех остальных заемщиков.
Установлено ограничение по объему выручки для новых заемщиков: в программе промипотеки смогут участвовать предприятия, подведомственные Минпромторгу и имеющие выручку до 2 млрд рублей и малые технологические компании с выручкой до 4 млрд рублей. Максимальный объем кредитов остался прежним: 500 млн рублей, однако рассматривается возможность приобретать в рамках программы промышленные объекты одновременно с земельным участком, на котором они расположены.
BFM.ru решил поинтересоваться у игроков рынка: как они оценивают результаты работы программы? Что думают по поводу внесенных изменений? Наконец, есть ли у них собственные предложения — что и как надо докрутить, чтобы сделать промипотеку более привлекательной?
Анна Корнелюк, директор подразделения «Малый и средний бизнес» банка «Дом.РФ»:
«Из-за повышения льготной процентной ставки нагрузка на бизнес по обслуживанию кредитов вырастет, при этом ставка все равно остается ниже коммерческих ставок на рынке. Ограничение по объему выручки заемщиков расширит доступ к программе предприятиям малого и среднего бизнеса, так как раньше в рамках программы существенную часть в объеме предоставленных кредитов занимали крупные предприятия. Наше предложение — включить в цели, на которые допустимо использовать льготные кредиты, земельные участки, поскольку производственная недвижимость часто продается вместе с достаточно большими земельными участками, которые также используются для производственных нужд. Кроме того, для обеспечения непрерывности предоставления кредитов необходимо выделять банкам субсидии на следующий финансовый год в конце текущего года».
***
Александр Шнурко, операционный директор компании «Монзе» (мебельное производство):
«Промышленная ипотека — очень актуальный для производителей вид займов с господдержкой. Однако у него есть недостаток: максимальная сумма кредита — 500 млн рублей. В новой редакции постановления правительства этот пункт остался без изменений. В текущей рыночной ситуации строительство одного квадратного метра нового производства обходится в 120-130 тысяч рублей. Соответственно, чтобы построить площадку на 10 тысяч квадратных метров, нужно больше 1 млрд рублей. Понадобится софинансирование под более высокий процент, и для этого некоторым компаниям придется оставить в залоге почти все свое имущество. В идеальном варианте лимит лучше увеличить до 1,5 млрд рублей, в менее оптимистичном — до 1 млрд рублей. Если этого не произойдет, промипотека останется лишь дополнительной опцией, которая не способна кардинально повлиять на развитие производств. Воспользоваться ею сможет лишь средний бизнес, но и то в ограниченных объемах».
***
Игорь Кротенков, директор по работе со складскими и производственными помещениями компании IBC Real Estate:
«Промышленная ипотека становится очень популярным инструментом, многие компании хотят ее получить. Она, напомню, выдается для покупки, строительства, модернизации либо капитального ремонта производственного объекта. Обязательное условие, что через три года заемщик должен использовать 50% площадей для производства продукции, на которой он специализируется. В банках были заложены лимиты на предоставление этой льготной ипотеки, но, насколько известно, в 2023 году все лимиты были выбраны без остатка. Лимиты на 2024 год пока не озвучены. Основное нынешнее изменение — это плавающая процентная ставка: если раньше она была 3% и 5 %, то теперь зависит от ключевой ставки. Естественно, это усложняет положение заемщиков, вследствие чего число желающих получить ипотеку на таких условиях станет меньше. Еще изменения касаются выручки предприятий, что тоже сократит число компаний, которые могут получить господдержку. Кроме того, теперь действие программы промышленной ипотеки не распространяется на производителей продуктов и напитков».
***
Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group:
«Промышленная ипотека как инструмент не получила широкой популярности, что было связано как с высокими требованиями к кредитоспособности заемщиков, так и со сложностями с оценкой залогового имущества. Нововведение с плавающей ставкой является необходимым шагом, так как отражает текущие рыночные условия. Фиксированные ставки могут не соответствовать быстро меняющимся экономическим реалиям, что делает плавающие ставки более привлекательными как для банков, так и для заемщиков. Тем не менее ключевая проблема остается нерешенной: промышленная ипотека в ее нынешнем виде преимущественно ориентирована на производителей, а не на девелоперов».
По мнению Ольги Широковой, «для эффективного развития промышленной инфраструктуры было бы полезно пересмотреть подход к предоставлению льготных условий. Включение девелоперов в программу промышленной ипотеки может стимулировать строительство новых производственных объектов, что создаст больше возможностей для малого и среднего бизнеса быстро развернуть производство в готовых помещениях».
