Княжество Монако – микрогосударство размером менее половины Центрального парка в Нью-Йорке – расположено на узкой рельефной полоске суши между Средиземным морем и Францией; За несколько десятилетий оно снискало славу мировой столицы роскоши благодаря великолепию яхт, казино, дорогих отелей и автомобилей; Обзавестись изысканной виллой или квартирой на побережье не прочь миллионеры из разных стран; Совместно с экспертами по недвижимости в регионе подготовили алгоритм, как это сделать.
Монако сохраняет статус самого дорого рынка элитной недвижимости в мире. В конце 2023 года средняя цена квадратного метра здесь составляла 51 418 евро (-1% по сравнению с рекордом 2021 года).
Владельцы капиталов из России и других русскоязычных стран – давно в числе покупателей недвижимости в Княжестве, равно как и рядом, на Лазурном Берегу Франции.
Сразу вопрос – могут ли сегодня россияне и белорусы приобретать дома и квартиры в Монако?
Да, если покупатели не относятся к категории граждан, входящих в санкционные списки, и в отношении которых непосредственно действуют введённые политические и/или экономические ограничения. Однако отметим, что в последнее время усилился контроль за происхождением средств и конечными бенефициарами по сделкам.
Процедура приобретения недвижимости в Монако принципиально такая же, как и во Франции, но имеет свои существенные особенности! Они заключаются в необходимости обеим сторонам быстро исполнять свои обязательства по договору, а также в том, что после определённого момента принимаемые вами решения необратимы (об этом ниже).
Все взаиморасчёты между продавцом и покупателем недвижимости в Монако, как и во Франции, происходят через нотариуса. Если банк покупателя находится за пределами Монако, первое что нужно проверить – сможет ли нотариус принять средства из него. Для этого покупатель должен объявить банк, после чего проверяется принципиальная возможность принять перевод именно из этого банка.
Этапы сделки
Шаг 1. Подготовка необходимой суммы таким образом, чтобы она была в так называемом быстром доступе. Это крайне важно, учитывая скорость исполнения сделки!
Недопустимо направлять предложение владельцу заинтересовавшей вас недвижимости, если у вас ещё нет денег в быстром доступе!
Шаг 2. Подбор объекта.
Шаг 3. Подготовка и отправление продавцу предложения о покупке недвижимости.
Что нужно указать в письменном предложении?
- Имя и фамилия покупателя (плюс копия удостоверения личности);
- Краткое описание объекта недвижимости;
- Стоимость и процедура оплаты;
- Дата и время, до которого действует предложение на покупку;
- Условия продажи и расходы по сделке;
- При необходимости дополнительные условия, предварительно согласованные с продавцом, касающиеся как сделки, так и непосредственно объекта: юридическое оформление, источник и порядок оплаты, строительные и ремонтные работы и так далее.
- Расходы и гонорары;
- Крайний срок сделки для подписания договора купли-продажи.
Когда предложение покупателя принято и скреплено подписью продавца, покупатель связан обязательствами без возможности отказа, кроме некоторых особых условий по предварительной договорённости с продавцом!
Шаг 4. Перечисление аванса в размере 5-10% стоимости объекта нотариусу.
После того как продавец принял предложение, вам необходимо в течение 48 часов внести депозит на счёт нотариуса. После этого никто не может отказаться от сделки, ни покупатель, ни продавец.
Иногда перед внесением аванса заключается предварительный договор («компромисс»). Он не обязателен в Монако, однако риелторы настаивают на нём в том случае, когда предусмотрены особые условия. Компромисс включает в себя предложение о покупке и особенно нужен, если вы обращаетесь за финансированием в кредитное учреждение или если на квартиру распространяется право преимущественной покупки со стороны государства. (Если выбранная недвижимость находится в здании, построенном до 1947 года, государство может воспользоваться своим преимущественным правом в течение 30 дней после подписания компромисса и заменить продавца. Ваш депозит будет возвращён вам, но вы не сможете продолжить желаемую покупку).
Шаг 5. Оплата счёт-фактуры на оставшуюся по договору сумму. Она будет вам выставлена за несколько дней до даты подписания договора купли-продажи. Рассчитаться полностью необходимо заранее, до решающего дня.
Шаг 6. Подписание договора купли-продажи в присутствии нотариуса или через подлинную доверенность. В этот же день вы получаете аттестат о собственности и ключи от вашего дома!
Нотариус передаёт документы на регистрацию в реестр регистрации сделок.
В среднем весть процесс, от аккумулирования суммы и выбора объекта – до подписания договора и получения ключей, занимает порядка трёх месяцев.
Некоторые особенности сделок
1. Процедура приобретения недвижимости на первичном и вторичном рынке идентичная, как и набор документов, предоставляемых покупателем в обоих случаях.
2. Покупка может быть с частичным привлечением кредитных средств. Банки дают сегодня ипотеку иностранцам при наличии гарантий. Главный принцип: подтвержденные доходы заёмщика, которыми будет погашаться задолженность, должны в три раза превышать размер платежа по кредиту.
3. Сделку сегодня можно провести удалённо, но понадобится нотариально удостоверенная доверенность, оформленная на вашего агента.
4. Допустим, недвижимость, которую вы хотите приобрести, сдаётся в аренду. Арендатор в таком случае не имеет права преимущественной покупки, если это не предусмотрено его договором аренды. Если не будет достигнуто мировое соглашение, вы должны будете соблюдать срок, установленный в договоре аренды, прежде чем возобновить использование этой недвижимости.
Этапы сделок через SCI
Приобрести недвижимость в Монако можно как на физическое лицо, так и на специально открытое SCI – некоммерческое гражданское общество, миссией которого будет владение приобретаемым объектом. Второй путь сопряжён с получением вида на жительство страны покупателем и членами его семьи.
Шаг 1. Получение долгосрочной визы D Франции или права на Артикль номер 5 в Монако.
Шаг 2. Получение вида на жительство Монако и открытие счёта в банке страны.
Шаг 3. Открытие компании SCI и для неё счёта в банке Монако.
Шаг 4. Привлечение в банке Монако 100% финансирования под полное покрытие собственными денежными средствами.
Шаг 5. Приобретение недвижимости на SCI, с оплатой кредитными средствами.
В чём преимущества этого способа:
- Недвижимость приобретается в кредит – не возникает налога на роскошь;
- Доход от размещённого в банке портфеля компенсирует ставку по кредиту (даже при консервативном сценарии управления портфелем);
- Через 6 месяцев после оформления ВНЖ Монако можно претендовать на получение налогового резидентства страны, которое позволяет иметь нулевой налог на доходы.
Весь процесс организации SCI и покупки на неё недвижимости занимает, при условии взаимодействия с опытным агентством, 5-6 месяцев.
Налоги и дополнительные расходы
Нотариальные и регистрационные сборы, связанные с приобретением недвижимого имущества или прав на недвижимое имущество:
- Приобретение физическим лицом или SCI, зарегистрированной в Монако, новой недвижимости или недвижимости на стадии строительства: 2,5% от стоимости объекта (1,5% нотариальные сборы + 1% регистрационный сбор).
- Приобретение физическим лицом или SCI, зарегистрированной в Монако, недвижимости на вторичном рынке: 6,25% от стоимости недвижимости (1,5% нотариальные сборы + 4,75% регистрационный сбор).
- Приобретение через девелоперов (профессионалов рынка, имеющих лицензию): 1,5% от стоимости объекта (только нотариальные сборы). Объект должен быть перепродан в течение 4 лет, в противном случае к стоимости недвижимости будет применён штраф в размере 6% в дополнение к налогу на передачу права собственности в размере 4,75%.
- Приобретение акций гражданской компании, зарегистрированной в Монако и владеющей недвижимостью: регистрационный сбор в размере 4,75% от стоимости объекта плюс гонорары нотариуса или адвоката.
- Приобретение через оффшорную или иностранную компанию: 10% от стоимости объекта (регистрационный сбор + 1,5% нотариальные сборы).
- Приобретение недвижимости в качестве пожизненной ренты: плата рассчитывается от стоимости пакета (при его наличии) плюс от суммы 10-летнего периода аренды (при его наличии). Она составит 6,25% (1,5% нотариальные сборы + 4,75% регистрационный сбор).
- В дополнение к этим расходам покупатель оплачивает комиссию агентства в размере, установленном Палатой недвижимости Монако (3% + действующий НДС). В настоящее время это 3,6% от суммы продажи.
- Если покупка финансируется за счёт ипотечного кредита, потребуется регистрационный сбор в размере 0,92% от суммы ипотечного кредита. В зависимости от типа финансирования могут взиматься и другие сборы.
Если покупка осуществляется на физическое лицо, могут понадобиться траты на сопровождение и помощь в организации и юридической поддержке сделки. Если договор оформляется на компанию SCI, возникают расходы на её организацию и регистрацию.
Резюме
Рынок недвижимости Монако давно сложился и хорошо отрегулирован законодательством. Покупателю главное – заранее подготовиться и чётко соблюдать все свои обязательства.
Благодарим за помощь в подготовке материала нашего эксперта в Монако Екатерину Доронину, RFC Estate.
Источники: Savills
