Можно ли раскусить сомнительного арендатора еще на пороге? Как понять, что эта милая семья разнесет всю мебель, а этот скромный парень перестанет платить аренду через месяц? И какие вопросы стоит задать потенциальным арендаторам? Объясняет Циан.Журнал.
«На вид такие приличные люди»
«Лет 15 назад, когда я только начинал сдавать квартиру, у меня была история, — вспоминает Андрей, собственник “однушки” в Отрадном. — Нашелся по объявлению арендатор — молодой парень, скромный, сказал, что сисадмин. Первые два месяца он платил исправно, соседи не жаловались: домой приходит к ночи, иногда приводит пару друзей, не шумят. А потом началось: платить сисадмин перестал, извинился, спешно съехал. Я зашел — и обомлел. Какие-то обгоревшие свитки, огарки разноцветных свечей, пентаграммы на стене и вся мебель пропитана запахом ладана. Пришлось вызывать клининг, менять обои. С тех пор таких вот тихих не люблю. Лучше пусть друзей зовет и за “Спартак” болеет, чем так».
Другой историей делится Ольга: «Восемь лет сдаю квартиру, и впервые так попалась, — сетует она. — Такая была милая семья: папа, мама, дочка пяти лет. За год убили квартиру: поломано всё, от рам с постерами до дверных косяков! Меняли обои, испорченные жирными руками, диван, разодранный котом, исцарапанную (тут вообще постараться надо было) ванну. А на вид были такие приличные люди».
На 100% верного способа определить, что арендатор хороший, нет. Но максимально обезопасить себя можно.
Как понять, что арендатор не будет платить в срок?
Фразы вроде «только я заплачу чуть позже», «буду платить не 1-го, а 5-го», «у меня сейчас туго с деньгами, но все наладится» или «в счет последнего месяца лучше куплю диван» должны насторожить. Невозможность заплатить за последний месяц, отложить часть зарплаты, чтобы платить в срок и прочая финансовая неустойчивость — не ваша проблема. Вы искренне сочувствуете, но деньги дороже.
Некоторые арендодатели с осторожностью относятся к самозанятым, потому что их доход может быть нестабильным. Но ведь может быть и наоборот: самозанятые часто очень успешны. Если это творческий человек, мастер маникюра или парикмахер, посмотрите его соцсети: как он их ведет, выкладывает ли работы, много ли комментариев и желающих купить товар. Если речь об услугах — насколько активно ведется запись. Это многое скажет о платежеспособности потенциального арендатора.
О чем стоит спросить потенциального арендатора?
1. Составьте первое впечатление о человеке. Для начала — поговорите. Вы имеете право знать, где и кем он работает, чем увлекается, как проводит свободное время.
ВОПРОСЫ, КОТОРЫЕ СТОИТ ЗАДАТЬ АРЕНДАТОРУ:
— Кто будет жить в квартире: сколько человек, есть ли дети и домашние животные?
— Будут ли приезжать родственники погостить на длительный срок?
— Где и кем вы работаете? Как давно?
— Насколько стабилен ваш доход?
— Будут ли к вам приходить гости и как часто?
— Какое у вас хобби? Чем занимаетесь в свободное время?
Удобнее будет собрать эти и другие интересующие вас вопросы в анкету и выслать арендатору.
Помните: нет неудобных вопросов — вы имеете право знать, кому оставляете свое имущество.
2. Попросите арендатора представить доказательства правдивости его слов: трудовую книжку, билет члена клуба канатоходцев или фото с последнего турнира по шахматам. Но будьте готовы, что и он имеет право вам отказать и уйти искать другое жилье.
3. Соцсети в помощь. Вся наша жизнь там: договоритесь пообщаться в ВК или другой соцсети — возможно, вы узнаете о своем арендаторе гораздо больше, чем ожидали.
Кстати, если бы Андрей последовал этому совету, он бы не пустил в дом оккультиста. «Уже потом я нашел его в соцсети, у него вся страница — темные фотками со свечами и крестами. Не удивлюсь, если последние фото были сделаны в моей квартире», — говорит он.
4. Если ваше жилье не первое пристанище арендатора, попросите контакты предыдущего арендодателя. Рекомендация — хороший и современный инструмент.
Если полученной информации недостаточно или вы не готовы верить на слово, можно воспользоваться открытыми базами.
Как проверить потенциального арендатора онлайн
Рекомендует юрист адвокатского бюро «Пропозитум» Алина Шлеева.
1. Если известны ФИО и дата рождения гражданина, то на сайте ФССП проверьте, нет ли информации о возбужденных в отношении него исполнительных производствах.
2. Если известны ИНН (можно найти по данным паспорта на сайте ФНС), на сайте Арбитражного суда можно найти информацию о возбуждении в отношении физлица дела о банкротстве.
3. Если известны ФИО и адрес прописки гражданина, на сайте суда общей юрисдикции можно найти информацию о возбуждении в отношении него гражданских дел.
Ваш потенциальный арендатор — юридическое лицо? Вам будет достаточно знать его ИНН. Проверьте информацию на сайте ФССП о возбужденных в отношении компании исполнительных производствах и сумме задолженности. На сайте Арбитражного суда в картотеке банкротных дел уточните, не находится ли компания в процессе банкротства.
Как собственнику себя обезопасить?
1. Заключайте официальный договор. В нем прописывайте все важные для вас условия: могут ли арендаторы заводить кошку или принимать гостей пять дней в неделю.
2. Сделайте опись имущества и его состояния. Амортизация мебели — нормальный и предсказуемый процесс, разрисованные ребенком обои или расцарапанный котом диван — нет.
3. Оговорите в договоре возможность приходить и проверять состояние квартиры — хотя бы раз в пару месяцев . Предупредите, что будете делать это бегло, буквально за полминуты. Вам неинтересно содержимое холодильника или шкафов: вы просто убедитесь, что ремонт и мебель в порядке — и тут же уйдете.
ВАЖНО
О дате визита надо договариваться заранее (а еще лучше — закрепить ее в договоре) и не приходить, если арендатора нет дома.
4. Не демпингуйте: это привлечет менее надежных арендаторов. Размещая объявление о сдаче квартиры, ориентируйтесь на средние по рынку ставки.
5. Застрахуйте квартиру. Это никогда не помешает.
И последнее: не забывайте про интуицию. «Не лежит душа» — достаточный аргумент, чтобы отказать и подыскать другого арендатора.
