Около 12 000 объектов недвижимости на портале HomesOverseas, то есть примерно 12%, сегодня предлагается с рассрочкой платежа; эта практика распространена среди застройщиков в ОАЭ, Турции, Таиланде, Испании, Грузии, Республике Кипр и других странах; о том, является ли рассрочка альтернативой ипотеке, и как воспользоваться этим инструментом с выгодой для себя, расскажем в нашем материале, подготовленном совместно с экспертами.
Что такое рассрочка?
Рассрочка на рынке недвижимости – это возможность оплатить покупку частями, как правило, в течение 1-2 лет (иногда больше или меньше). В отличие от ипотечного кредита, за которым надо обращаться в банк, рассрочку предоставляет покупателю сам застройщик, и обычно она беспроцентная (хотя бывают и платные варианты).
Условия рассрочки оговариваются сторонами заранее и прописываются в договоре купли-продажи.
Планы платежей у разных компаний даже на одном рынке могут отличаться. Кроме того, финансовая схема подбирается индивидуально под клиента.
Рассрочка – прерогатива первичного рынка. Собственники редко соглашаются ждать расчёта за свою квартиру.
Рассрочки в разных странах
Объединённые Арабские Эмираты – король рассрочек. В Дубае, Абу-Даби, Рас-эль-Хайме сложно найти застройщика, который не давал бы инвесторам возможность разбить платежи и благодаря этому вложить средства, скажем, не в один проект, а сразу в несколько. Это общепринятая практика, причём даже в элитном сегменте. По словам риелторов, примерно в 95% сделок офф-план фигурирует рассрочка.
Уникальность ОАЭ ещё и в том, что в этой стране девелоперы часто дают рассрочку не только до окончания строительства, но и на 1-3 года после. Совокупно план платежей может быть составлен на 3-6 лет (максимально до 10 лет). Предложения с длительным периодом рассрочки, по сути сопоставимым с ипотекой, есть, например, в Рас-эль-Хайме.
Пропорции платежей могут быть различными: 50% до окончания строительства и 50% после, 30:70, 40:60, 60:40, 70:30. Сегодня из-за высокого спроса на жильё тенденция такова, что доля, которую нужно внести до сдачи в эксплуатацию, увеличивается. Отметим, цикл возведения объекта в ОАЭ – в среднем 2-4 года.
Таким образом, типичный план транзакций при покупке недвижимости в Дубае может выглядеть следующим образом: 10-20% – первоначальный взнос, далее 50% с разбивкой по месяцам или кварталам в период, пока дом строится, и оставшиеся 30-40% – сразу или в течение 1-2 лет после сдачи.
В Турции застройщики практически всегда дают рассрочку до окончания строительства. Первоначальный взнос обычно от 25% и выше в зависимости от того, на каком этапе находятся работы. Дома возводятся быстро (всё зависит от масштаба проекта), поэтому период, на который предоставляется рассрочка, как правило, не превышает двух лет, а часто и года. Например, блок из шести этажей с минимальной инфраструктурой будет готов уже через 12 месяцев после выхода на площадку, а то и раньше, соответственно, и план платежей необходимо рассчитывать с учётом этого.
В Таиланде на популярных курортах Паттайя и Пхукет около 70% сделок, по словам риелторов, совершается офф-план. Один из привлекательных моментов покупки в начале или середине возведения дома – возможность внести сумму не сразу, а поэтапно. Первоначальный платёж обычно в районе 30% от стоимости квартиры, остальное выплачивается в период строительства по индивидуальному графику, прописанному в договоре.
В Испании также распространены рассрочки от застройщика на период до сдачи объекта в эксплуатацию. Размер первоначального взноса колеблется от 20% у крупных девелоперов до 40% – у небольших региональных компаний. График платежей прописывается в договоре купли-продажи. После того, как новостройка сдана, и покупатель получил свидетельство о собственности, он имеет право подать заявку на ипотеку для выплаты оставшейся в соответствии с планом суммы заёмными средствами. Но для этого клиент должен подтвердить получение доходов в евро, долларах и других валютах из перечня (но не в рублях).
Несколько иная ситуация в Болгарии. Здесь также можно найти проекты, в которых предусмотрена поэтапная оплата. Как правило, платежи привязаны к окончанию определённых блоков работ.
Однако, по словам экспертов, сейчас спрос на недвижимость очень высок, и застройщики неохотно дают рассрочку, так как довольно легко найти покупателя на полную оплату. Это связано также с относительно невысокими ценами на недвижимость в Болгарии.
Плюсы рассрочки
1. Возможность зафиксировать выгодную цену на растущем рынке
Обычно стартовые цены на квартиры в новых проектах самые привлекательные. За цикл строительства застройщик может поднимать их несколько раз, реагируя на удорожание материалов и общую ситуацию. Например, в Турции за время возведения комплекса прайс-листы могут меняться 3-4 раза. Однако на стабильном или стагнирующем рынке инвестору выгоднее подыскать готовый вариант с хорошим дисконтом.
2. Возможность оставить за собой вариант с наилучшими характеристиками
Наиболее удачные квартиры «уходят» в первую очередь, поэтому если найдена «квартира мечты» по адекватной цене, то лучше приобрести её сразу, а вопрос с оплатой закрыть при помощи рассрочки. Конечно, если план платежей посильный.
3. Альтернатива ипотеке
Ранее россияне, имеющие стабильные доходы и работающие в крупных компаниях, могли воспользоваться жилищным кредитом, например, во Франции, Турции, Грузии. Сегодня гражданам России и Беларуси ипотека во многих юрисдикциях недоступна из-за санкций. Даже имея средства, расчёты с зарубежным продавцом, особенно из так называемой «недружественной» страны, провести не так просто.
Таким образом, рассрочка может в некоторых случаях стать альтернативой ипотеке, хотя и более жёсткой с точки зрения размера регулярных платежей.
Отметим, что в отличие от ипотеки для того чтобы оформить рассрочку не понадобится искать поручителя, закладывать недвижимость. В Турции не нужно будет подтверждать происхождение средств. В странах, присоединившихся к санкциям, а также в ОАЭ для сделки по покупке недвижимости придётся пройти процедуру KYC в банке (Know Your Client, проверка личности), а также доказать, что средства получены легально.
В ОАЭ ипотека доступна иностранцам, в том числе россиянам, но только тем, кто уже стал резидентом.
Минусы рассрочки
1. Риск покупки квартиры по стоимости выше рынка
На большинстве рынков готовая недвижимость дешевле, чем в новостройках от застройщиков. Иногда это имеет объективные причины – качество квартир в современных домах лучше, удачнее планировки, интереснее инфраструктура. Но зачастую можно найти аналогичный вариант в той же локации в не так давно сданном корпусе на 10-15% дешевле, чем квартира офф-план у строительной компании. Это и есть в какой-то мере «цена» рассрочки, то есть дисконт за то, что продавец-собственник не может её предложить.
По словам нашего эксперта в Болгарии, квартира с двумя спальнями в строящемся комплексе в Варне стоит, допустим, 80 000 евро, а аналогичная в расположенном неподалёку готовом доме – 60 000 евро. То есть разница более чем существенная – 25%.
Рекомендуем инвесторам перед приобретением недвижимости проанализировать сопоставимые по характеристикам предложения на вторичном рынке.
Отметим, однако, что провести сделку на вторичном рынке может быть технически сложнее, тем более, если речь идёт об удалённом формате. Например, в Турции покупка готового жилья возможна только за наличные (с застройщиком относительно легко рассчитаться безналичным платежом).
2. Риски, связанные с курсом, если ваш доход не в той валюте, в которой платежи по рассрочке
Если заработки в рублях, а квартира куплена в евро, то при падении курса российской к европейской валюте, все финансовые выгоды рассрочки могут быть сведены на нет.
3. Риски, связанные с неопределённостью прогнозов на будущее
На ситуацию на рынках влияет масса факторов, спрогнозировать которые невозможно. Поэтому расчёт на то, что через 2-3 года приобретённая квартира прибавит в капитализации, будет ликвидным активом и начнёт приносить доход, могут быть ошибочными.
Так, эксперты сегодня не советуют приобретать в Турции жильё, которое будет готово только через 1-2 года, если цель – получение ВНЖ. Дело в том, что к моменту выдачи ключей, район может оказаться уже «закрытым» для иностранцев.
Если говорить о Турции, то к экономической и политической нестабильности в этой стране (впрочем, как и в мире в целом) добавилась ещё и сильнейшая природная катастрофа – серия землетрясений. Это к вопросу о сложности прогнозов и необходимости реально оценивать риски.
Рынок Дубая сейчас на подъёме, но, в какой фазе цикла он находится, можно лишь гадать. Тем более, затруднительно предположить состояние спроса через 2-3 года, когда новостройка, в которую предлагается вложить средства сегодня, будет сдана.
Стоит также помнить, что строительство может затянуться. Например, в ОАЭ и Таиланде задержка срока сдачи дома на год законодательно не предполагает штрафных санкций. Такие ситуации случаются нечасто, но, тем не менее, не исключены.
4. Общие риски, связанные с покупкой офф-план
Помимо отсрочки сдачи дома в эксплуатацию нельзя полностью исключить и другие неожиданности: плохое качество строительства, негативные изменения в окружающей застройке. Подробнее о юридических аспектах, связанных с покупкой жилья в новостройке, читайте в нашей статье «Плюсы и минусы покупки недвижимости офф-план в разных странах».
Отметим, что наиболее прозрачный и отрегулированный со стороны государства рынок – это рынок ОАЭ. Здесь много лет назад введена практика аккумулирования средств инвесторов на эскроу-счетах и разработана чёткая схема защиты интересов покупателя в различных ситуациях.
В Турции застройщики не могут работать без лицензии, а получить её нелегко. Перед выдачей разрешения на строительство компанию и предложенный ею проект тщательно проверяют. Отойти от согласованного государством документа категорически нельзя даже в мелочах. Кроме того, за ходом работ следит независимая организация –Yapı Denetim. Если застройщик обанкротился, государство выставляет на торги его имущество и недостроенный дом. Как правило, другая, платежеспособная, компания выкупает объект и завершает начатое.
При приобретении квартиры в строящемся комплексе в Болгарии эксперты советуют нанять адвоката, который поможет составить договор в интересах клиента.
Общая рекомендация для покупателей недвижимости офф-план – обратиться в опытное агентство недвижимости, которое хорошо знает застройщиков и законодательные нюансы на интересующем вас рынке.
5. Риски, связанные с изменением собственного финансового положения
Ответственность покупателя в случае, если он не сможет вносить платежи согласно графику, прописывается в договоре. При неблагоприятном сценарии клиент лишается квартиры, а уже внесённые средства возвращаются на его счёт, но не в полном объёме, за минусом штрафа. Отметим, что в ОАЭ то, что вы уже оплатили, может и не подлежать возврату, если так предусмотрено в договоре. По этой причине эксперты советуют внимательно читать соответствующие пункты перед подписанием контракта.
В Турции условия в этом отношении мягче. По словам риелторов, на практике застройщик, с которым у агентства хорошие отношения, не взыскивает штраф даже при просрочке в полгода. Он возвращает клиенту, который не смог платить, полную внесённую сумму, так как освободившуюся квартиру довольно легко снова продать, причём по более высокой цене. Застройщик, таким образом, ничего не теряет.
Отметим, что если финансовые трудности временные, то всегда можно попытаться договориться с застройщиком. Например, когда весной 2022 года из-за санкций и контрсанкций платежи из российских банков не проходили, застройщики Турции шли навстречу и соглашались ждать. Однако необходимо было, конечно, проговорить эти моменты, поставить компанию в известность о проблемах.
Согласно законодательству ОАЭ, если клиент выплатил 40% стоимости недвижимости, он уже имеет право её перепродать. Таким образом можно рассчитаться с застройщиком в случае, если нет желания или возможности выплачивать далее рассрочку по графику. Однако не исключено, что продажа будет с дисконтом, и определённых потерь избежать не удастся. Точно не стоит изначально приобретать недвижимость с расчётом на быструю перепродажу, не имея чётких финансовых предпосылок для погашения рассрочки.
В Турции практически всегда перепродать купленную у застройщика квартиру можно только после получения ключей и, соответственно, оплаты полной стоимости.
6. Невозможность с неполной оплатой участвовать в программах инвестиционного гражданства или ВНЖ
Для получения гражданства Турции по инвестиционной программе необходимо приобрести недвижимость с кадастровой стоимостью выше $400 000, при этом сумма должна быть оплачена целиком.
Дубай предоставляет иностранцам «золотую визу» при инвестировании в строящуюся недвижимость (не только в готовую, как раньше), но только если оплачено не менее 2 миллионов дирхамов (около $545 000).
На Кипре можно получить ПМЖ за инвестиции при покупке дома или квартиры за 300 000 евро. При этом 200 000 нужно оплатить сразу, а 100 000 допустимо вносить в рассрочку.
Резюмируем, рассрочка – эффективный инструмент в арсенале инвестора, но только если верно оценить все её возможности и ограничения.
Благодарим за помощь в подготовке статьи:
Терезу Тимербаеву, руководителя отдела продаж, Elka Real Estate & Construction (Турция)
Ольгу Турбину, директора по стратегическому партнёрству Bluecollectionre (ОАЭ)
Ирину Михайлову, менеджера по работе с клиентами агентства «Альтернатива имоти оод» (Болгария)
Алексея Котлова, эксперта CMP Realty II ГЖА (Турция, Таиланд, другие страны)
