За последние пять лет количество иностранцев, получивших разрешение на покупку недвижимости в Польше, увеличилось на 43%. Этот факт указывает на растущую привлекательность польского рынка недвижимости для зарубежных инвесторов и экспатов. Однако процесс приобретения недвижимости в Польше для иностранцев имеет свои особенности, и без профессиональной консультации здесь не обойтись. Именно поэтому мы обратились за ответами к эксперту рынка — Галине Харламовой.
Разрешение Министерства на покупку недвижимости в Польше: все подробности и нюансы
— Как иностранцу купить квартиру или дом в Польше? Есть ли в законодательстве какие-то нюансы, о которых нужно знать заранее?
— Перед покупкой недвижимости за рубежом нужно понимать, что в каждой стране есть свои особенности законодательства, которые регулируют этот процесс. В Польше действует закон о приобретении недвижимости иностранцами (Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców). Если не брать в расчет юридические компании, то иностранцами считаются граждане стран, не входящих в Евросоюз, и те, у кого нет польского гражданства.
По законодательству, иностранец, желающий купить недвижимость в Польше, обязан получить разрешение Министерства Внутренних Дел и администрации при согласии министра национальной безопасности, а в случае сельскохозяйственной недвижимости — также при согласии министра сельского хозяйства и развития села. Получается, что иностранцу, который хочет купить дом на земельном участке, земельный участок, коммерческую недвижимость или таунхаус, необходимо разрешение МВД. Квартиры при этом можно покупать без ограничений, но и здесь есть свои нюансы.
Давайте я подробнее расскажу именно о покупке квартиры, потому как это наиболее частый запрос. Когда покупатель приобретает квартиру в многоквартирном доме, то он вместе с тем покупает и часть земельного участка, на котором этот дом стоит. В этом случае иностранному покупателю никакого разрешения МВД не требуется. Но бывают ситуации, когда застройщик при возведении дома построил также и автомобильную дорогу возле этого земельного участка, или это большой жилой комплекс, где есть внутренние дороги.
В приведенном кейсе покупатель приобретает не только квартиру с частью земельного участка, но и часть дороги. При этом автомобильная дорога относится к коммерческой недвижимости, а значит, на ее приобретение требуется разрешение Министерства. При самостоятельной покупке квартиры здесь нужно быть очень внимательным, потому что в таком случае без разрешения Министерства вы просто не сможете оформить право собственности на свою недвижимость у нотариуса.
Совсем недавно в моей практике был такой случай, когда в договоре купли-продажи недвижимость была указана как lokal mieszkalny (квартира), и вроде бы не нужно никаких разрешений. Но в седьмом параграфе прописано, что вместе с квартирой за 123 злотых продается часть автомобильной дороги, и покупатель обязан ее приобрести — а значит, и получить разрешение МВД на ее покупку.
Примечание: граждане стран Европейской экономической зоны (ЕЭЗ) и Швейцарии освобождены от необходимости получения разрешения на приобретение большинства типов недвижимости, за исключением сельскохозяйственных земель и недвижимости в приграничных зонах. А граждане Великобритании с 1 января 2021 года должны получать разрешение на общих основаниях.
— Для чего нужно такое разрешение? Что проверяет Министерство Внутренних Дел?
— Первое, что проверит Министерство, — не противоречит ли такая покупка геополитическим или стратегическим интересам страны. В Варшаве, как правило, в этом пункте не возникает никакой заминки: это не приграничная территория, здесь нет Балтийского моря или других стратегически важных объектов. Поэтому здесь все проходит гладко.
А второе, что проверит Министерство, — есть ли у покупателя связь с Польшей. И вот здесь возникает больше всего вопросов, но не со стороны государства, а со стороны покупателей. Клиенты ошибочно думают, что в этом пункте они обязаны предоставить родственную связь с Польшей, но на самом деле это не так. Сегодня для того, чтобы подтвердить свою связь со страной, достаточно более полугода жить здесь, официально работать, иметь постоянный источник дохода и подтвердить все это картой побыта (временным или постоянным видом на жительство).
Примечание: иностранные юрлица также подпадают под действие закона о приобретении недвижимости иностранцами. Для них существуют дополнительные требования, такие как предоставление финансовой отчетности и подтверждение легальности деятельности в Польше.
Особенности покупки таунхаусов иностранцами
— В Варшаве среди покупателей довольно популярны таунхаусы. Есть ли какие-то особенности при покупке иностранцами именно этой недвижимости?
— Таунхаус — это по своей сути жилой дом на несколько многоуровневых квартир, как правило, с отдельным входом для каждой. В Польше есть две юридические формы для регистрации такой недвижимости:
- Дом в застройке bliźniak или szeregowiec (dom w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej). Это, как правило, касается домов на две и более квартиры. В этом случае таунхаус оформляется как дом с участком земли в собственности и на его покупку обязательно нужно получать разрешение Министерства. Такие многоуровневые таунхаусы разделяются двумя стенами.
- Lokal mieszkalny. Это, по сути, представляет собой двух- и более квартирный дом. Таунхаусы имеют общую стену, и каждый покупатель приобретает именно квартиру. Здесь разрешение МВД не требуется.
Внешне такие таунхаусы ничем не отличаются. Для того чтобы понять, что Вы приобретаете lokal mieszkalny или дом в застройке bliźniak или szeregowiec, необходимо читать правовую и техническую документацию.
Очень многие клиенты до обращения в наше агентство не знают о такой возможности и даже не рассматривают таунхаусы для покупки. Чаще всего люди где-то услышали, что обязательно нужно разрешение Министерства, но на деле оказывается, что это не всегда так.
При этом все чаще и чаще покупателями недвижимости в Польше становятся граждане из стран Восточной Европы, и местные застройщики вовремя сориентировались, оформляя таунхаусы как многоквартирную застройку. В итоге сегменты таунхаусов — это по документам квартиры, но на самом деле это фактически собственная часть отдельно стоящего дома с приусадебным участком.
Причины отказов в разрешении
— Были ли в вашей практике отказы Министерства на покупку недвижимости иностранцем?
— Иностранец может получить как отказ, так и разрешение Министерства на покупку недвижимости в Польше. Но для положительного решения нужно четко понимать, какие именно документы нужно подготовить. Мы много лет работаем с одним адвокатом, которая знает наизусть «в алфавитном порядке» весь перечень документов.
При этом важно понимать, что Министерство дает не общее разрешение, а под какой-то конкретный объект недвижимости. То есть сначала покупатель должен заключить предварительный нотариальный договор купли-продажи, внести задаток, а уже потом подавать документы на получение разрешения.
В случае отказа Министерства задаток покупателю не возвращается, а это большие риски для покупателя. Именно поэтому в нашем агентстве перед подписанием предварительного договора купли-продажи мы проводим консультацию с тем самым юристом, которая предварительно проверяет наличие всех необходимых документов. Это обеспечивает гарантию сохранности денег наших клиентов.
В моей практике был случай, когда покупатель решил сэкономить на адвокате и получить это разрешение самостоятельно. И это действительно возможно, но есть один нюанс: МВД имеет право ответить в течение двух месяцев с момента подачи заявки. И, например, если какого-то документа не хватает, то Министерство отдельным письмом просит его дослать. Как только покупатель его высылает, срок ответа МВД обнуляется, и у них снова есть два месяца на ответ.
В итоге в той ситуации покупатель около полугода получал разрешение Министерства на покупку, и продавец был, мягко говоря, не рад такому положению дел. Представьте, если бы вы продавали квартиру и нашли покупателя, но сделка бы состоялась только через полгода.
Подытожим сказанное в виде наглядной таблицы:
Категория*
Требования/Особенности
Квартиры
Можно покупать без ограничений.
Дома, земельные участки
Требуется разрешение МВД.
Таунхаусы
Оформленные как дом (bliźniak/szeregowiec): требуется разрешение МВД.
Оформленные как квартира (lokal mieszkalny): разрешение не требуется.
Срок рассмотрения заявления
До 2 месяцев (может быть продлен).
Максимальная площадь без доп. обоснования
0,5 га.
Подтверждение связи с Польшей
Вид на жительство, брак с гражданином Польши, ведение бизнеса и др.
* Гражданам ЕЭЗ и Швейцарии не требуется разрешение (кроме с/х земель и приграничных зон).
Часто задаваемые вопросы о покупке недвижимости в Польше иностранцами
Нужно ли мне разрешение на покупку квартиры в Польше, если я не гражданин ЕС?
Как правило, для покупки квартиры разрешение не требуется. Однако, если вместе с квартирой вы приобретаете долю в земельном участке или других объектах (например, парковке), может потребоваться разрешение МВД.
Сколько времени занимает получение разрешения МВД на покупку недвижимости?
Стандартный срок рассмотрения заявления — до 2 месяцев. Однако этот срок может быть продлен, если потребуются дополнительные проверки или документы.
Могу ли я купить таунхаус без разрешения МВД?
Это зависит от юридического статуса таунхауса. Если он оформлен как квартира (lokal mieszkalny), разрешение не требуется. Если же он оформлен как дом (bliźniak или szeregowiec), потребуется разрешение МВД.
Какие документы нужны для подтверждения связи с Польшей?
Это может быть карта побыта (вид на жительство), документы о браке с гражданином Польши, подтверждение ведения бизнеса в Польше, документы о польском происхождении и другие, в зависимости от вашей ситуации.
Есть ли ограничения на площадь приобретаемой недвижимости?
Да, для жилых целей без дополнительного обоснования можно приобрести недвижимость площадью до 0,5 га. Для большей площади или для коммерческих целей потребуется дополнительное обоснование.
Что произойдет, если купить недвижимость в Польше без необходимого разрешения?
Сделка, совершенная без необходимого разрешения, считается недействительной. Это может привести к серьезным юридическим и финансовым последствиям.
Нужно ли разрешение гражданам Великобритании после Brexit?
Да, с 1 января 2021 года граждане Великобритании должны получать разрешение на общих основаниях, если не подпадают под исключения, перечисленные в законе.
