Первые три месяца 2022 года число сделок на столичном рынке превышало даже показатели рекордного 2021 года, так что можно было ожидать новых абсолютных рекордов. Однако после 24 февраля ситуация изменилась. В результате по итогам года динамика сделок на рынке новостроек и вторичного жилья, а также в ипотечном секторе оказалась худшей с 2015 года, отмечают аналитики, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости». Избежать полного провала помог высокий спрос в первом квартале 2022 года.
Рассказываем, какие главные рекорды и антирекорды были установлены на рынке жилой недвижимости Москвы в прошлом году.
Рекорды на рынке новостроек
Абсолютный рекорд сделок
В первом квартале 2022 года Росреестр зафиксировал абсолютный рекорд по числу сделок с новостройками в Москве — было зарегистрировано 38,5 тыс. сделок. Это максимальный показатель за всю историю ведения статистики (с 2009 года), он на 21,8% больше результата первого квартала 2021 года и на 58,4% превышает показатель за те же три месяца 2020 года.
Ажиотажный спрос на рынке новостроек в первые три месяца 2022 года был связан с валютными колебаниями, общей ситуацией неопределенности в связи с началом СВО и ростом ключевой ставки ЦБ. Однако затем продажи стали падать.
Рекордное число новых проектов
В 2022 году застройщики начали строительство 83 жилых и апартаментных комплексов в столице. Это на 9% превосходит показатель 2021 года, когда было запущено 76 новых проектов, подсчитали в компании «Метриум». 83 новых проекта — максимальное значение за последние четыре года. В 2020 году на рынок вышло 73 проекта, в 2019-м — 70, а вот в 2018 году столичный рынок пополнился 89 новыми проектами, уточняют аналитики.
Рекордное предложение квартир в новостройках
По итогам декабря 2022 года объем предложения в Москве достиг исторического максимума — 70,44 тыс. квартир и апартаментов, подсчитали в компании «Метриум». При этом в старых границах Москвы экспонировалось 52,35 тыс. лотов, в Новой Москве — 18,09 тыс. Предыдущий рекорд был поставлен месяцем ранее, в ноябре. Тогда застройщики на первичном рынке столицы предлагали 68 тыс. квартир и апартаментов. Исторический максимум в декабре был достигнут, потому что на рынок продолжают выходить проекты, реализация которых была отложена из-за пандемии COVID-19, отмечают аналитики.
Рекордные скидки
Во второй половине 2022 года спрос на новостройки Москвы серьезно снизился. В связи с этим застройщики уже в октябре, не дожидаясь Нового года, стали запускать различные акции и предлагать покупателям рекордные скидки. Дисконты достигли беспрецедентных значений — в некоторых проектах они составляли 35%. Ранее размер максимальной скидки был на уровне 15%, в единичных проектах достигал 20%.
Выросло и предложение новых квартир со скидками. В конце 2022 года на первичном рынке Московского региона, по данным ЦИАН, около 28% всех лотов было выставлено на продажу со скидкой. Для сравнения, в конце 2021 года таких объектов было лишь 6%. В Старой Москве подобных предложений сейчас около 39%, в Новой Москве — около 24%, в Московской области — 15%. Для стимулирования спроса в прошлом году помимо скидок застройщики также использовали кредиты с околонулевыми ставками, траншевую ипотеку и программы беспроцентной рассрочки.
Падение инвестиционных сделок до уровня 2017 года
В 2022 году инвестиционный спрос на рынке Москвы сильно сократился. По данным аналитиков, доля частных инвесторов в столичных новостройках массового сегмента в декабре 2022 года составила около 10%, что стало минимальным показателем с 2017 года (в 2015–2017 годах он был на уровне 5%). По сравнению со вторым кварталом 2021 года, когда показатель был на пике и достигал 30–35%, снижение троекратное.
До 2020 года доля инвестиционного спроса не поднималась выше 20%. В 2020-м, после запуска программы льготной ипотеки на новостройки, она поднялась до 21–25%.
Снижение доли инвесторов среди покупателей московских новостроек участники рынка объясняют влиянием нескольких факторов. Во-первых, сказывается общее падение спроса на жилье. Во-вторых, резкий рост цен в предыдущие два года сократил потенциальную доходность от инвестиций в новостройки. Еще одна причина, ослабившая инвестиционный спрос на жилье в уходящем году, — эмиграция.
Нераспроданные квартиры
Число нераспроданных квартир в новостройках растет не только в столице. В целом по России их площадь в декабре 2022 года, по данным единой информационной системы жилищного строительства, достигла 66 млн кв. м, или 66% от общего объема жилья в стадии строительства (учитывались квартиры, которые уже доступны к покупке, и те, которые еще не вышли на рынок). Это самый высокий показатель нераспроданных квартир за всю историю современного российского рынка жилья, отметил Михаил Бурмистров, гендиректор «INFOLine-Аналитики». По данным «Дом.РФ», объем непроданного жилья в новостройках превышает 41 млн кв. м, что на 44% больше, чем в начале 2021 года. Еще около 25 млн кв. м строящегося жилья приходится на проекты, продажи в которых пока не открыты.
Рекорды на вторичном рынке жилья
Год начался с рекордного роста сделок
Прошлый год начался с ажиотажного спроса и на рынке вторичного жилья Москвы. В первом квартале 2022 года было зарегистрировано 40,95 тыс. сделок. Это стало рекордным показателем за всю историю ведения статистики Росреестра. Как и на рынке новостроек, спрос резко сократился после первого квартала.
Рекордное предложение на вторичке
На вторичном рынке жилой недвижимости Старой Москвы по итогам 2022 года насчитывалось 45,4 тыс. квартир и апартаментов, что на 47,8% больше, чем в начале года, и является рекордным в истории показателем. Число квартир в продаже увеличилось за счет невысокого реализованного спроса. Дополнительный прирост обеспечили инвестиционные объекты в недавно сданных новостройках, как правило, выставляемые на продажу после ввода объекта в эксплуатацию.
Срочные продажи
В 2022 году максимума достигло число срочных продаж вторичных квартир. По итогам прошлого года доля таких сделок достигла 3% от всего объема, тогда как обычно она составляет менее 2%. В прошедшем году было две волны срочных продаж на фоне миграционных процессов и снижения спроса. Однако, несмотря на рекордную долю таких объявлений, продавцы не готовы идти на большие скидки.
Длительное снижение цен
События 2022 года привели к коррекции стоимости вторичного жилья в Москве, несмотря на специфический подход к ценообразованию, свойственный продавцам жилья в столице. Как правило, владельцы квартир крайне неохотно снижают ценник при падении спроса, а вот на его рост реагируют быстро. Это видно и по статистике по месяцам — после всплеска спроса в марте средняя стоимость 1 кв. м в предложении, по данным ЦИАН, поднялась с 307,1 тыс. до 312,7 тыс. руб., а в апреле показатель составил уже 320,2 тыс. руб. Но эта цифра уже не соответствовала реальному спросу, и начиная с мая цены пошли вниз и продолжили падение в пределах 1–2% до конца года. Квартиры дешевели восемь месяцев подряд — снижение в течение столь длительного отрезка времени является еще одним рекордом для столичного рынка в 2022 году.
Максимальные номинальные цены предложения на вторичном рынке в Москве были зафиксированы в апреле 2022 года. С тех пор этот показатель (если считать месяц к месяцу) на протяжении восьми 30-дневных отрезков демонстрировал отрицательную динамику. По данным ЦИАН, глубина падения невелика — около 5%, с 319 до 305 тыс. руб. за 1 кв. м (без учета элитной недвижимости). Ни в один из месяцев падение не превышало 1%. Цены реальных сделок с высокой вероятностью просели сильнее (по нашей экспертной оценке — на 10–12% относительно весны прошлого года), считают аналитики.
Пока этот статистический ряд нельзя назвать абсолютным рекордом, отмечают аналитики ЦИАН. В 1998–1999 годах и в 2008–2009 годах стоимость квартир на вторичке снижалась и дольше (около 15 месяцев после дефолта и 10 месяцев на фоне мирового финансового кризиса) и заметнее для покупателя (в обоих случаях — на 35–40%).
Пока динамика рынка больше всего похожа на показатели 2015 года. Тогда цикл снижения цен занял около 15 месяцев (с января 2015-го до марта 2016-го), средняя стоимость квадратного метра в предложении упала примерно на 15% (c 225 тыс. до 188 тыс. руб.). Правда, в том падении были месяцы, когда стоимость метра снижалась на 3%, и отдельные периоды восстановления цен (тогда как актуальный график средних цен сейчас все время идет вниз).
Рекорды на рынке ипотеки
Доля отказов по ипотеке в России достигла исторического максимума
Доля отказов по ипотечным заявкам по итогам 2022 года выросла на 12,1 п.п. — с 34,1% в первом квартале до 46,2% в четвертом. Доля отклоненных заявок стала максимальной за всю историю наблюдений начиная с 2017 года, отмечают эксперты Национального бюро кредитных историй (НБКИ). Тогда показатель был на уровне 38,4%.
Ставка по ипотеке на историческом минимуме
Средняя ставка по оформленным в мае 2022 года ипотечным кредитам на новостройки составила 3,81%, следует из бюллетеня Банка России. Это минимум для рублевых кредитов за всю историю (статистика доступна с 2004 года). При этом ставка по выданным в апреле 2022 года ипотечным кредитам на новостройки составляла 5,59% — в 1,46 раза больше майской цифры.
Рекордная доля сделок с ипотекой в новостройках
В декабре аналитики Dataflat зафиксировали существенный рост доли сделок в новостройках, заключенных с использованием ипотечного кредитования. Она стала рекордной за все время наблюдения и достигла 84% (80% в ноябре).
Рекорды выдачи ипотеки
В декабре 2022 года клиенты «Сбера» оформили ипотеку на сумму более чем 382 млрд руб. Этот показатель превысил максимальные значения марта 2022 года и стал рекордным месячным показателем. По данным аналитиков «Домклик», из 382 млрд руб., выданных на покупку жилья в последний месяц года, больше половины (218 млрд руб.) пришлось на вторичное жилье. Еще 141 млрд руб. в декабре было выдано на ипотеку на первичном рынке, а на индивидуальное жилищное строительство — более 17 млрд руб.
Больше всего ипотечных кредитов по итогам декабря взяли жители Москвы — на общую сумму 50 млрд руб. На втором месте — заемщики из Московской области (34 млрд руб.), тройку лидеров замыкают петербуржцы (25 млрд руб.). В пятерке лидеров также жители Краснодарского края (23 млрд руб.) и Тюменской области (20 млрд руб.).
В конце декабря Сбербанк также установил суточный рекорд по числу ипотечных выдач. Это произошло 29 декабря, когда было заключено максимальное для банка число сделок с ипотекой в день — 6,1 тыс., из них 1,9 тыс. пришлось на льготную ипотеку с господдержкой.
