Разговоры о регулировании рынка риелторских услуг идут не первый год, однако впервые за долгое время, кажется, всё серьёзно. Почему возник вопрос о создании реестра риелторов, может ли он решить проблемы отрасли и кому это выгодно, рассказывает Александр Чернокульский, директор компании «Жилфонд».
Риелторы на свободном выгуле
В России рынок недвижимости начал формироваться в 1991 году с момента принятия Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ». Первые десять лет на рынке существовало государственное лицензирование риелторской деятельности, но с 2002 года его упразднили и рынок развивался по принципу свободной конкуренции, где главным преимуществом риелтора стала наработанная репутация. По сути, агентом мог стать любой человек, и это помогло небольшим целеустремленным компаниям вырасти в крупных игроков, а независимым консультантам быть вполне востребованными и успешно помогать людям.
В начале ноября 2024 года прошла волна сообщений о том, что уже готов законопроект, согласно которому агентов недвижимости соберут в специальный реестр через Госуслуги. При этом в перечень смогут попасть только индивидуальные предприниматели и юридические лица, сотрудники которых подтвердили квалификацию. Физические лица и самозанятые оказывать риелторские услуги на законных основаниях уже не смогут.
Авторы законопроекта говорят, что регулирование необходимо, чтобы защитить людей от недобросовестных риелторов. На деле для отрасли осталось загадкой, как именно риелторы могут навредить людям, и от чего именно их необходимо защищать. Неправомерные действия подпадают под нормы законодательства, которое должно одинаково защищать людей и от нечистоплотных риелторов, и от тех же телефонных и иных мошенников, которые совершают незаконные действия в погоне за чужими деньгами. В этом случае необходимость в отдельно существующем законе, на мой взгляд, сомнительна – развивать необходимо всё законодательство, инструменты проверки и защиты финансов.
На другой стороне весов – интересы самих риелторов. Предположительно, именно на их безопасность направлен новый закон.
Зачем риелтору регулирование
Примерно в одно время с инициативой законопроекта по регулированию риелторской деятельности появилось исследование о рынке риелторских услуг, которое провел Институт экономической политики имени Гайдара.
Собственно, основных проблем, по версии института Гайдара, у риелторов две: установление факта оказания услуг и отказ от договора со стороны клиента. О чем тут речь. Частый случай в практике – в последний момент клиент отказывается от сделки и разрывает договор, и согласно нормам закона о защите прав потребителей он, то есть клиент, действительно может в любой момент расторгнуть договор оказания услуг. Но как быть риелтору? Факта сделки нет, соответственно он не может получить комиссию за услуги. При этом он успел, например, провести анализ рынка, провести фотосъемку, подготовить и разместить рекламу объекта, найти несколько подходящих вариантов, провести ряд встреч и переговоров. В общем, потратил ресурсы и время, а в результате его работа остается неоплаченной.
В подобных ситуациях суды, как правило, признают, что работа выполнена, и обязывают клиента её оплатить. Но, во-первых, нечасто такие ситуации в принципе доходят до суда — чаще всего потраченные ресурсы не стоят тяжб. А во-вторых, при отсутствии четких критериев, прописанных в нормативных актах, определить, что именно считается выполненной работой, бывает сложно. Надо сказать, что риелторам в этом вопросе защита прав действительно не повредила бы.
Решением проблемы, по мнению некоторых экспертов, может стать обязательный маклерский договор. Сейчас большинство риелторов, работающих от агентства или соло, чаще всего используют договор оказания услуг. Маклерский договор — это отдельная правовая единица, работающая в собственном правовом поле, в теории он даст определение риелтору как посреднику на рынке недвижимости. Заключение такого договора внесет полную ясность в отношения: клиент получит четкое описание обязанностей риелтора и сроки выполнения услуг, а риелтор — правовые гарантии от основных рисков, таких как немотивированный разрыв договора клиентом, смена риелтора без уведомления и неоплата проделанной работы.
К слову, в европейском континентальном законодательстве подобная практика применяется активно. Например, в Испании, в случае отказа от сделки клиент обязан выплатить неустойку за расторжение, даже если он передумал сразу после заключения договора, когда риелтор еще ничего не успел сделать для подбора. Условно, это “передумал” становится платным, что дисциплинирует клиентов.
Но будет ли работать регулирование в России?
Положа руку на сердце, активность с регулированием риелторской деятельности сейчас очень напоминает последовательность действий с внедрением подобного регулирования на рынке такси. Опыт совсем свежий — закон вступил в силу осенью прошлого года. Теперь водители такси должны получать разрешение, самостоятельно оформлять путевые листы, ежедневно проходить медицинские и технические осмотры, перекрашивать автомобиль в установленный в определенном регионе цвет, покупать специализированный полис ОСАГО, который в 10 и более раз выше стандартного тарифа. Правила действуют и в отношении таксопарков, и в отношении самостоятельных самозанятых водителей. Но совершенно очевидно, что отдельно взятому водителю такие дополнительные затраты оказались не по карману. В итоге число самозанятых и независимых таксистов значительно сократилось, цены на поездки во всех регионах выросли, а диктуют их крупные игроки рынка. Именно они стали главными бенефициарами, поскольку в отличие от таксистов-частников, достаточно быстро ассимилировались и доработали свои процессы под законодательную основу.
При регулировании деятельности риелторов, как и в случае с рынком такси, неминуемо произойдет повышение порога входа на рынок, что приведет ровно к тому же результату — не все независимые агенты смогут его пройти. Это не лишено иронии, ведь именно права таких агентов, у которых чаще всего нет своего делопроизводителя, бухгалтерии и штата юристов, предполагается регулированием защищать. Крупные компании с рисками и защитой прав риелторов успешно справляются с защитой прав своих риелторов сами.
Сложно сказать, насколько в реальности закон о регулировании риелторской деятельности способен повлиять на рынок недвижимости в России и цивилизовать его, если не считать нагрузки на карманы частных риелторов и клиентов, которым придется в конечном итоге оплатить весь этот банкет.
Например, в Таиланде рынок жестко контролируется, риелторской деятельностью могут заниматься только граждане Таиланда, получившие соответствующую лицензию. При этом иностранный гражданин может числиться в агентстве по недвижимости директором, маркетологом или переводчиком, и спокойно контактировать с клиентами на этом основании. Контракт конечно же будет подписан настоящим риелтором с правом настоящей риелторской подписи. Аналогичная ситуация в Арабских Эмиратах. Есть примеры и ближе — в соседней Беларуси риелтор может работать только по лицензии, но при этом там есть и агенты, которые показывают объекты и отвечают на звонки.
Разумеется, регулирование и лицензирование удорожит деятельность агентов, так что скорей всего подрастут комиссии. При этом, как и в случае с такси, у крупных компаний новая финансовая нагрузка распределится на большую финмодель и будет не так заметна. А вот для частников, которые работают самостоятельно, нагрузка может оказаться и вовсе непосильной. Сегодня многие риелторы работают без регистрации ИП как самозанятые или физлица и размер комиссии частного риелтора, как правило, в разы меньше крупного игрока — за счет этого они могут выигрывать конкурентную борьбу с крупным централизованным бизнесом.
Если с рынка уйдет много маленьких агентов, денежные потоки органично перераспределят между собой крупные игроки. По подсчётам авторов законопроекта, объем рынка недвижимости в России — это 10 трлн рублей в год. Арифметика тут примерно такая: львиная доля сделок совершается с участием агентов, а средний размер комиссии риелтора на рынке — 3% от суммы сделки. Соответственно, доход разных риелторов, по самым грубым подсчетам, составляет порядка 300 млрд. Предварительно авторы документа рассчитывают, что внедрение регулирования риелторской деятельности привлечет в бюджет порядка 10 млрд дополнительных рублей в год только за счет легализации доходов. Вполне себе аппетитный пирог.
Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции
