С 1 марта Банк России повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) свыше 80%, то есть для граждан, которые направляют на платежи по кредитам более четырех пятых своего дохода. Данная мера, по сути, является запретительной, что подтвердил и сам регулятор. По его данным, в 4 квартале 2023 года на ипотечные кредиты с ПДН более 80% пришлось 45% всех выдач ипотеки. Как регуляторные изменения повлияют на рынок жилищного кредитования в России, «МК» рассказал начальник аналитического управления банка БКФ Максим Осадчий.
— Что означают новые требования по ипотечным кредитам, введенные с первого дня весны, для россиян?
— Ипотека становится менее доступной для россиян с высоким уровнем закредитованности. Новые меры ЦБ РФ вызваны тем, что банки все чаще выдают кредиты уже и без того закредитованным заемщикам. Так, доля ипотечных кредитов по договорам долевого участия (ДДУ), предоставленных заемщикам с показателем долговой нагрузки выше 50%, в 3 квартале 2023 года составила 72% от общего объема выдач. А доля кредитов, предоставленных заемщикам с ПДН выше 100%, достигла 33,8%. Напомню, что ипотека по ДДУ — это преимущественно льготная ипотека.
— Почему ужесточать условия ипотеки понадобилось сейчас, а не год-два назад?
— За два года до этого ситуация была существенно лучше. Доля ипотечных кредитов, предоставленных заемщикам с показателем долговой нагрузки выше 50%, в 3 квартале 2021 года составила 51% от общего объема выдач. А доля кредитов, предоставленных заемщикам с ПДН выше 100%, составляла 17,1%.
— Что означает термин «показатель долговой нагрузки»?
— Это отношение суммы среднемесячных платежей заемщика по всем кредитам и займам, в том числе по вновь выдаваемому кредиту (займу), к среднемесячному доходу заемщика.
— Получается, если ПДН больше 100%, то расходы заемщика на обслуживание долгов превышают его доходы?
— Совершенно верно. Но отмечу: официальные доходы. А банк может принимать во внимание и доходы неофициальные, например, «серую», неучтенную зарплату, так называемую «зарплату в конвертах», социальные пособия и каие-то другие доходы. Уж и не знаю, принимают ли во внимание банки взятки и откаты, получаемые заемщиками, особенно из числа ПДЛ…
— Так мы совсем запутаемя в аббривиатурах… Кто такие ПДЛ?
— ПДЛ — это публичные должностные лица. Банкам сложно рассчитывать ПДН для ПДЛ. Да и выдавать им кредиты нынче опасно. Положим, банк выдал кредит заемщику под залог недвижимости, затем оказалось, что заемщик — коррупционер или его близкий родственник. Коррупционер — сюрприз-сюрприз! — оказался уже в местах не столь отдаленных. Его имущество арестовано, кредит не обслуживается. И вот тут банк наказывается второй раз — заложенная недвижимость изымается в пользу государства.
— Полагаю, что ПДЛ вряд ли являются целевой аудиторией для получения льготной ипотеки. Давайте поговорим о том, что еще вызывает беспокойство у регулятора в массовом сегменте этого продукта?
— Помимо высокого ПДН, еще и низкий первоначальный взнос. Ипотечные кредиты с низким (до 20%) первоначальным взносом достигли в 3 квартале 2023 года 60% от всех ипотечных выдач, тогда как за два года до этого, в 3 квартале 2021 года — 43%.
— Что опасного в низком первоначальном взносе?
— Первоначальный взнос сигнализирует о «зажиточности» заемщика, свидетельствует, что он не «нищеброд», который вряд ли сумеет обслуживать свой долг.
— Но ведь этот «сигнал» легко подделать – например, за счет необеспеченного потребительского кредита, который берется накануне оформления ипотеки? Или, не дай бог, микрофинансового займа…
— Часто происходит и такое, что также беспокоит регулятора. Растет доля ипотечных кредитов, для финансирования первоначального взноса по которым заемщики могли использовать необеспеченные потребительские кредиты. В октябре 2023 года, по оценке ЦБ РФ, эта доля составила 6,5%.
— Основное беспокойство регулятора вызывает льготная ипотека?
— Именно она. Из-за нее рынок ипотеки и рынок жилья в целом оказались перегретыми. Причем беспокойство по поводу льготной ипотеки выражает не только ЦБ, но и правительство РФ. С 1 января начали действовать более жесткие условия по льготной ипотеке. Снижен максимальный размер кредита, который можно взять по госпрограмме под 8%, в столичных регионах — Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области — с 12 млн до 6 млн руб. Во всех регионах минимальный первоначальный взнос вырос с 20% до 30%. Государство последовательно закручивает гайки на рынке ипотеки, в первую очередь, льготной. С высокой вероятностью программа льготной ипотеки будет завершена 1 июля. Вместе с тем рост ключевой ставки снижает привлекательность рыночной ипотеки.
— Но вряд ли кто-то из россиян будет готов брать жилищные кредиты под 18%. Таким образом, отказ от льготной ипотеки фактически «заморозит» этот сегмент кредитования. Какие здесь возможны риски?
— Резкое сжатие ипотеки может вызвать кризис на рынке недвижимости, подобный тому, который развивается в Китае с 2020 года. В Китае происходит массовое банкротство девелоперов, начавшееся с краха мегазастройщика Evergrande. Падают цены на жилье, стоят непроданными миллионы квартир. Хэ Кенг, бывший заместитель начальника статистического бюро КНР, заявил, что в Китае достаточно свободных квартир, чтобы разместить все население страны, составляющее 1,4 миллиарда человек. Эффект домино распространяется на финансовый сектор, на банки Китая. Не хотелось бы, чтобы и эта «китайская» болезнь, подобно коронавирусу, дошла до России.
Но я хочу обратить внимание, что на рынке идет не полный отказ от льготной ипотеки, а только от её чрезмерно широкого применения. Адресные программы сохраняются.
— Вы имеете в виду льготную семенную ипотеку, которая, как объявил президент Путин, будет продлена до 2030 года?
— Я имею в виду всю совокупность адресных льготных программ, куда входит и льготная семейная ипотека, и дальневосточная под 2%, причем под такую же ставку участники СВО смогут оформить ипотеку в Арктике и на Донбассе, о чем президент России заявил в своем послании к Федеральному Собранию. Возможны также адресные программы профессиональной поддержки: сюда относится, например, ипотека для ИТ-специалистов из нужных государству направлений и из утвержденного правительством списка компаний.
— Девелоперы уже заявили, что семейная льготная ипотека поддержит строительный рынок. Совокупности льготных адресных программ достаточно будет для избежания кризиса по «китайскому сценарию»?
— Цыплят по осени считают. Через один-два квартала после завершения «неспециализированной» льготной ипотеки будет понятно, насколько рынок жилья «держит удар».
