После ограничений госипотеки рынок новостроек начал сжиматься. Мощных драйверов спроса больше нет. Застройщики начнут снижать обороты, а у покупателя будет сокращаться выбор.
BN разбирался, сколько на рынке осталось новостроек и грозит ли ему дефицит.
В ОТВЕТ НА СПРОС
За январь – июнь 2024-го застройщики Петербурга и Ленобласти вывели в продажу свыше 1,33 млн кв. м жилья, подсчитали эксперты Центра аналитики BN. Из них больше трети (456 тыс. квадратов) пришлось на Ленобласть, остальное – новые стройки Петербурга. Рынок был щедр на премьеры: по итогам первого полугодия стартовало 30 абсолютно новых проектов.
Если сравнивать с первым полугодием 2023-го, то динамика пополнения агломерации вообще не изменилась (1,32 млн). В сравнении со вторым – резкий спад в объемах – на 35%. Напомним, что тогда, во второй половине 2023-го, рынок вошел в очередной ажиотажный период (резкий подъем ключевой ставки, колебания курса валют, корректировка условий льготной ипотеки). И на покупательское оживление июля – декабря застройщики ответили самой повышенной активностью: вывели в продажу свыше 2 млн квадратов жилья.
В первом полугодии 2024-го, несмотря на ажиотажное завершение «льготной эпохи», такого рекорда не случилось: спрос добирал остатки, и застройщики в целом заметно снизили темпы пополнения рынка.
ОБЛАСТНЫЕ АКТИВИСТЫ
В условиях сокращения тактика застройщиков разнится. Об этом можно судить по рейтингу BN самых активных игроков первого полугодия (см. табл.).
На первом месте – Setl Group. Холдинг продолжает выводить в продажу новые объемы – за шесть месяцев почти 240 тыс. квадратов (17% от рынка) и пара новинок («Астра Континенталь», «Бионика Заповедная»). На втором – «Группа ЛСР», темпы активности у которой снизились («Измайловский»). Но девелопер, с небольшим отрывом, по-прежнему лидирует по объемам текущего строительства в Петербургской агломерации (1,3 млн кв. м).
В первой тройке уже прочно прописалась ГК «Самолет». Компания еще в прошлом году нарастила портфель проектов в Ленобласти и по общим объемам застройки в агломерации теперь дышит в спину двум лидерам (свыше 1 млн).
В первую десятку вошли компании, сделавшие ставку на наращивание строек. Так, усилили активность компании «КВС», «БФА-Девелопмент», «Лидер Групп» («Старлайт», «Искра-Сити»), «Мавис», ГК «Стоун» («Перспектива», «Ермак», «Высота»). В первую десятку после долгого перерыва попала компания GloraX («GloraX Новоселье»), начавшая экспансию в Ленобласть. Есть и новичок – ГК «Алькор» (входит в «Главстрой Санкт-Петербург»), выведшая в продажу крупные объемы в проекте «Кронфорт» в Кронштадте.
Другие девелоперы, наоборот, избрали более осторожную тактику. Например, из прошлогоднего топа самых активных вышли «ПИК», Группа ЦДС, группа «Аквилон» и ряд других компаний. В этом году они практически не выводили на рынок новых объемов, сосредоточившись на строительстве уже начатых домов.
РЫНОК НА СНИЖЕНИИ
В условиях полной неопределенности со спросом рынок продолжает замедлять бег.
Впрочем, сокращение шло все последние годы – с 2021-го рынок агломерации потерял свыше 20% строящихся объемов. По данным ЕИСЖ, на начало августа в черте Петербурга возводится 6,4 млн кв. м жилья. Для сравнения, ровно три года назад этот показатель был на уровне 10,1 млн. В Ленобласти, куда пару лет назад потянулись покупатели, а вслед и застройщики, ситуация обратная. В августе 2021-го здесь строилось 2,9 млн, сегодня – уже 3,9 млн кв. м жилья.
На протяжении последнего десятилетия застройщики выводили в продажу примерно столько же объемов жилья, сколько мог «переварить» покупатель (примерно по миллиону квадратов в квартал). Последние годы показатели новых строек, по данным аналитиков BN, падают: 4,27 млн кв. м – в 2021 году, 2,85 млн – в 2022-м, 3,3 млн – в 2023-м. В этом году, судя по всему, будет новый антирекорд.
ПРИГОТОВИТЬСЯ К ПАДЕНИЮ
Пока по инерции рынок продолжает пополняться новыми объемами. Например, в июле, по данным BN, активность застройщиков оказалась даже выше, чем в июне. Но по итогам августа, по предварительным данным, на старт выйдет минимальное число объектов.
Пока ситуация с новым предложением некритичная. С учетом снизившегося спроса и уже имеющихся в продаже объемов, дефицит в ближайший год-два рынку, судя по всему, не грозит. Тем более в пригородных районах и ближайшей Ленобласти за последние пару лет запущен целый ряд масштабных проектов, реализация которых рассчитана на долгие годы. И лишь при дальнейшем катастрофическом сокращении девелоперской активности на рынке может быть дефицит, падение ввода и рост цен.
Сейчас всё наоборот: если вывод останется на прежнем уровне, то рынку грозит затоваривание. И для поддержки минимального уровня продаж застройщикам придется давать большие скидки и снижать цены. Поэтому курс на сокращение новых проектов. Тем более что спрогнозировать темпы продаж и наполнения эскроу-счетов сегодня почти не представляется возможным.
По разным прогнозам, потребуется несколько месяцев, чтобы адаптироваться к новым условиям. Насколько долго затянется восстановительный период, зависит от государства – от снижения ключевой ставки и возврата ипотечных ставок к адекватному уровню. По общему мнению, он должен быть не выше 12%, лишь тогда спрос сможет возвратиться к прежним объемам.
Топ-10 компаний по выводу новых объемов на рынок агломерации в первом полугодии 2024 года
Компания
Количество квартир
Объемы нового строительства, тыс. кв. м
Доля на рынке
Setl Group
6 751
236 598
17,8%
ЛСР. Недвижимость-СЗ
3 517
116 390
8,8%
Самолет
2 413
99 613
7,5%
КВС
1 554
76 202
5,7%
Мавис
2 037
67 937
5,1%
Стоун
1 612
58 659
4,4%
БФА-Девелопмент
914
56 115
4,2%
Алькор
1 059
55 756
4,2%
Лидер Групп
1 433
53 403
4,0%
GloraX
1 315
47 377
3,6%
Источник: Центр аналитики BN
