На фоне ключевой ставки 16% рыночная ипотека стала неподъемной для большинства заемщиков. Доступность льготных кредитов тоже снизилась после ужесточения условий их выдачи в конце прошлого года. Что происходит на рынке жилья, каким образом в текущей ситуации покупателям решать квартирный вопрос и когда ждать снижения ипотечных ставок и цен на жилье – рассказали эксперты рынка недвижимости в ходе онлайн-конференции на IRN.RU «Власти закручивают гайки льготной ипотеки. Что делать покупателям?».
Новая реальность
После повышения ключевой ставки во второй половине прошлого года ипотека стала недоступной для большинства заемщиков, особенно на вторичном рынке, где нет льготных госпрограмм. Сегодня ставки по рыночной ипотеке начинаются от 16-17% годовых. На первичном рынке пока остается льготная ипотека с относительно гуманными ставками, но и там условия выдачи в конце прошлого года пересмотрели в сторону ужесточения: минимальный взнос вырос с 20% до 30%, а максимальный размер кредита для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей сократился вдвое, до 6 млн рублей.
В итоге выдача ипотечных кредитов в Сбере, например, в январе 2024 к декабрю 2023 снизилась примерно на 75%, отметил директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи. Из них 50% — это традиционное падение спроса в январе, а 25% — снижение из-за изменений льготных условий. При этом число заявок на получение ипотечных кредитов в Сбербанке в январе было таким же, как в декабре, около 17 тыс. заявок в день.
По данным «Метриум», которые привел в ходе онлайн-конференции управляющий директор компании Руслан Сырцов, доля ипотечных сделок на рынке новостроек Москвы в январе 2024 года снизилась с рекордных 84% до 76%. Продажи по договорам долевого участия просели на 55,3%, что, впрочем, объясняется в том числе традиционными сезонными колебаниями. На вторичном рынке доля ипотеки еще осенью упала с 70% до 10-15%. Показатель до сих пор держится на этом уровне.
Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов оценил снижение объемов кредитования в целом по рынку Новой Москвы в районе до 20%.
Льготная ипотека в Москве практически завершилась
В Москве после снижения максимальной суммы кредита до 6 млн рублей льготная ипотечная госпрограмма под 8% фактически завершилась, заявил руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. По его словам, при минимальном взносе в 30% взять кредит под 8% можно на квартиру стоимостью не выше 8,5 млн руб. – это разве что небольшая студия на окраине столицы, и таких предложений на рынке жилья крайне мало.
Так, по данным «Метриум», по итогам января 2024 года обновленному лимиту в столице (включая Новую Москву) соответствует 395 квартир. Из них – 10 «однушек», остальные – студии. В Подмосковье выбор больше, но все равно невелик. Однако, обратил внимание Руслан Сырцов, в рамках семейной и IT-ипотеки по-прежнему можно воспользоваться комбинированным кредитом, что позволяет рассчитывать на приобретение одно- и двухкомнатных квартир.
Срок действия «IT-Ипотеки» истекает в конце этого года, но в целом эксперты онлайн-конференции верят в ее продление.
«Думаю, есть большая вероятность, что эту госпрограмму продлят. Чтобы продолжать повышать привлекательность IT-отрасли России для специалистов и не допустить их «утечки». Потому что «айтишники» являются одними из самых мобильных людей, они могут работать удаленно из любой точки мира, в том числе на иностранные компании, где зарплаты могут быть выше. И задача IT-ипотеки в числе прочих мер – удержать специалистов в стране», - сказал Олег Репченко.
Напомним, в этом году власти уже увеличили лимиты по IT-ипотеке, чтобы не допустить остановки программы. Выдача «Ипотеки для ИТ» в Сбербанке пока приостановлена в связи с окончанием лимита средств, выделенных на льготную программу, поделился директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи. Но, по его словам, банк возобновит прием заявок после выделения нового лимита правительством России.
«Власти делают ставку на адресные программы господдержки. В начале 2024 года было принято решение продлить выдачу IT-ипотеки, несмотря на исчерпание лимитов. Думаю, программа будет продлена и в дальнейшем, так как позволяет не только развивать строительный рынок, но и удерживать в стране высококвалифицированные кадры в перспективной цифровой отрасли», - считает Руслан Сырцов.
От массового субсидированию к адресной поддержке
Длительное действие и широкое распространение льготных ипотечных программ привели к росту стоимости квартир в новостройках. Разрыв цен между первичным и вторичным рынками жилья, по данным ЦБ на конец 2023 г., составил 44%. В том числе поэтому льготная ипотека должна стать адресной, отметили эксперты на онлайн-конференции, отвечая на вопрос читателя о судьбе льготной ипотеки после 1 июля 2024 г. См. «Продление льготной ипотеки: что застройщикам хорошо, то бюджету и банкам смерть?».
«Всеобщая льготная ипотека исчерпала себя, став для рынка допингом, ведущим к интенсивному росту цен, – констатировал Руслан Сырцов. – Тем не менее ее нужно не полностью сворачивать, а сделать более адресной».
По его мнению, кредиты с господдержкой уместны в регионах с низким уровнем доходов населения и медленными темпами строительства многоквартирных домов.
«Расширение мер поддержки в регионах задает импульс к строительству жилья и развитию смежных индустрий, а главное – помогает тысячам граждан переехать в новое жильё на привлекательных условиях», – согласился Алексей Лейпи, отметив также, что одной из самых важных категорий с точки зрения льготного ипотечного кредитования являются семьи с детьми.
Для молодых семей квартирный вопрос не менее актуален, считает директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов. Доходы у недавних выпускники вузов сравнительно невысокие: «Почти половина россиян в возрасте до 25 лет, состоящих в браке, не хотят заводить детей из-за отсутствия собственного жилья. Еще около 35% респондентов этого возраста называют наличие собственного жилья одним из ключевых условий при принятии решения о вступлении в брак», – отметил эксперт.
Азизов считает, что адресная программа «молодежной ипотеки» для людей до 30 лет могла бы улучшить демографическую ситуацию в стране.
«Максимальный срок кредитования по «молодежной ипотеке» мог бы составлять до 50 лет, это поможет снизить ежемесячные платежи по кредиту. Если программу сможет субсидировать государство, то процентная ставка по такому займу представляется целесообразной не более 3%. При этом максимальную сумму кредита стоит обозначить в 15 млн рублей для Москвы, Петербурга и их областей и до 12 млн рублей для остальных регионов. Такие условия позволят молодым людям приобрести не просто студию или однокомнатную, а сразу просторную семейную квартиру. В ЗАГС-е, сразу после регистрации брака, супругам можно выдавать государственный сертификат на часть первоначального взноса, его сумма может составить в районе 500 тыс. рублей. При этом сам первоначальный взнос достаточно установить на уровне 15%», – предложил Рустам Азизов.
На рынке новостроек стагнация – у застройщиков есть «подушка безопасности»
В январе спрос на первичном рынке Москвы снизился на 59,3% по сравнению с предыдущим декабрем (до 5 326 ДДУ), по данным столичного Росреестра. Конечно, в январе продажи всегда снижаются, но, как признаются участники рынка, на этот раз падение было более глубоким, чем обычно. В том числе потому, что большая часть спроса была реализована на ажиотаже во второй половине 2023 года. См. «Спрос на новостройки в Москве и Подмосковье упал в два раза, и это только начало».
Но вымывания предложения на фоне повышенного спроса не произошло. Напротив, по словам директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексея Лейпи, за последние шесть месяцев объем предложения на московском рынке первичного жилья вырос примерно на 15%. Количество лотов в экспозиции больше всего увеличилось в локациях, граничащих с Большой кольцевой линией метро: реализация столь масштабного проекта существенно изменила доступность множества районов и способствовала повышению привлекательности строительства в них, отметил эксперт.
«Наибольшее увеличение объема предложения отмечается в районах Сокол, Тимирязевский, Ярославский, Преображенское, Текстильщики, Коньково, Аэропорт, Москворечье-Сабурово. Количество предложений на первичном рынке выросло в 2-7 раз», - подчеркнул Алексей Лейпи.
По данным компании «Метриум», объем предложения на первичном рынке Москвы сейчас составляет 74,84 тысяч квартир и апартаментов. За минувший год показатель сократился, но всего на 4,6%, так как девелоперы активно выводили на рынок новые объемы. За январь показатель вырос на 10,3%.
И, по всей видимости, снизившийся покупательский спрос не поспевает за предложением: средние цены квадратного метра и лота на первичном рынке жилья Москвы уже откатились к ноябрьским значениям. Кроме того, в феврале застройщики увеличили размер дисконта, который теперь достигает 30%. Причем если раньше большие дисконты застройщики давали на апартаменты — потому что на них не распространяются льготные ипотечные программы, то сейчас самые высокие скидки – в проектах с квартирами.
«Стоимость жилья на первичном рынке, по крайней мере в Москве, стагнирует на фоне снижения спроса после ужесточения условий выдачи льготной ипотеки и в целом высоких цен. Но ждать какого-то заметного пересмотра цен в прайсах в ближайшее время я бы не стал – благодаря ажиотажу в третьем квартале 2023 г. застройщики продали больше, чем планировали, получили хорошую прибыль и накопили значительный объем средств на эскроу-счетах, поэтому могут достаточно долго «прожить» и при низком спросе. Но, возможно, на фоне снижения спроса увеличится число скидочных и акционных предложений», - полагает руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Ценовую стагнацию на рынке новостроек Москвы отметил и Руслан Сырцов. По его данным, квадратный метр первичного жилья в Москве по результатам января 2024 года стоит в среднем 447,7 тысяч рублей. За месяц показатель сократился на 0,8%, однако за год вырос на 8,9%.
«Январский спад цен незначителен и больше напоминает стагнацию. К тому же этот процесс в большей степени объясняется сезонными колебаниями. Большинство девелоперов в успешном 2023 году приобрели финансовую «подушку безопасности», позволяющую пережить временное снижение покупательской активности без установления серьезных дисконтов», - сказал эксперт.
«Пока можно увидеть, что цены очень слабо меняются в какую-либо сторону, разве что отдельные застройщики предлагают скидки на определенный пул квартир, - подтвердил Рустам Азизов. – Представляется, что в ближайшем будущем девелоперы могут незначительно повышать цены на те объекты, которые находятся в более высокой стадии готовности».
«Вторичка»: цены будут смотреть вниз
В отличие от первичного рынка, где предложение оказалось в плюсе даже после ажиотажа благодаря активности застройщиков, объем предложения на вторичном рынке сократился. По данным «Домклик», за последние полгода – на 17%. Наибольший спад отмечается в отдаленных районах, расположенных преимущественно на востоке Москвы между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД.
«Мы полагаем, ключевая причина наибольшего снижения объема предложения именно в этой локации кроется в особенностях жилого фонда: в этих районах в основном представлены дома, построенные в 60-е, 70-е годы. В текущих условиях возрастное жилье продать довольно сложно: покупатели, ориентированные на сегмент бюджетного жилья, скорее предпочтут вторичные квартиры в новостройках ближней Новой Москвы. Особенно если учесть, что цены там примерно такие же», - предположил Алексей Лейпи.
Впрочем, сложности с продажей сегодня испытывают не только владельцы квартир в старом жилфонде. В целом спрос на вторичном рынке снижается на фоне заградительных ипотечных ставок, выросших вслед за ключевой. По данным Росреестра по Москве, в январе число переходов прав снизилось на 49,8% по сравнению с декабрем.
«Увеличение ключевой ставки в начале второго полугодия привело к закономерному снижению спроса на готовое жилье. С июня по ноябрь доля вторичного рынка упала с ~70% до 50% (исторический минимум). Ранее доля сделок по покупке готовой недвижимости не опускалась ниже 56% (значение апреля 2022 года). Тогда причиной также послужило резкое повышение ключевой ставки Центрального банка», - рассказал Алексей Лейпи.
Если в августе-сентябре Сбербанк ежемесячно выдавал 84-86 тыс. кредитов на покупку готового жилья, то уже в октябре показатель снизился до 74 тыс., а в ноябре-декабре – примерно до 60 тыс. При этом до повышения ключевой ставки число выдач составляло 70-75 тыс. ежемесячно. В январе – это период низкой покупательской активности - количество выдач на вторичном рынке упало до 25 тыс.
«Сегодня ипотеку под высокий процент на «вторичке» могут брать люди с высоким первоначальным взносом, когда есть почти вся сумма на покупку жилья, но немного не хватает. Или, например, если человек хочет «закрыть» сделку деньгами от продажи другой квартиры, но покупатель пока не найден. И, чтобы не упустить понравившийся вариант, он вполне может взять ипотеку на несколько месяцев, которую в короткий срок закроет деньгами с продажи жилья», - отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
По словам эксперта, вторичный рынок на фоне дорогой ипотеки и ощутимо просевшего спроса в 2024 году ждет стагнация и снижение цен. Но к началу весны существенного снижения стоимости квартир ждать не стоит, отметил Олег Репченко – продавцы только начинают осознавать реальность ушедшего спроса, и рост цен, случившийся из-за ажиотажа в конце 2023 г., останавливается. См. Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам января 2024 года .
Снижение цен на готовое жилья ожидает и управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. По его словам, «на вторичном рынке цены будут перманентно медленно снижаться вплоть до снижения ключевой ставки».
Ключевая ставка: серьезного смягчения пока ожидать не стоит
Снижение ключевой ставки в ближайшей перспективе никто из экспертов онлайн-конференции не прогнозирует. Но и ее роста не ожидают. Напомним, Центробанк на последнем заседании 16 февраля сохранил ключевую ставку на уровне 16%.
«На мой взгляд, Центробанк в ближайшее время возьмет паузу и сохранит ключевую ставку на текущем уровне. Предпосылок для дальнейшего ужесточения денежно-кредитной политики нет. Однако и смягчения пока ожидать не стоит, ведь еще не достигнуты результаты по замедлению инфляции и укреплению рубля. Думаю, что регулятор начнет снижать ключевую ставку во второй половине 2024 года и показатель опустится до 10-12%», - заявил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов
Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов в своих прогнозах по срокам снижения «ключевика» оказался немного оптимистичнее. По его словам, если отталкиваться от прогнозных значений ЦБ по ключевой ставке в 2024 году, то ее снижения можно ожидать уже в первом полугодии 2024 года. Однако динамика снижения ключевой ставки будет медленной. Поэтому если ключевая ставка и опустится до 9-10%, то только к концу года. Соответственно, рыночные ставки по ипотеке будут высокими весь год - на уровне 12-15%, констатировал эксперт.
«На быстрое снижение ключевой ставки рассчитывать не стоит – регулятор дал это понять еще в прошлом году. По его прогнозу, в 2024 году ключевая ставка будет на уровне 12,5-14,5%, - напомнил Олег Репченко. - При этом ставки по ипотеке, которые обычно составляют плюс 2-3% к ключевой, в этом году все равно будут недоступными».
По словам эксперта, снижения ставок по ипотеке ниже 12%, что соответствует ключевой ниже 10%, можно ожидать не ранее 2025 года. Также если ставку все-таки еще подымут, то вряд ли больше чем на 1 п.п., что уже незначительно скажется на ипотечных ставках – они и так заградительные. Соответственно, снижения объемов выдачи ипотеки не избежать.
«Сокращение выдачи ипотеки в 2024 году точно будет, о чем говорит ограничение самих критериев оформления льготной программы. Насколько ощутимо будет это изменение, покажет время и новые вводные в направлениях работы льготных программ после 1 июля 2024», - отметил директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи.
По его словам, Сбербанк подготовил два варианта развития ситуации на ипотечном рынке после ужесточения условий по льготной ипотеке. Согласно негативному сценарию, совокупное падение выдач по льготным программам может достичь 83%. В данном случае доля одобренных заявок сократится в несколько раз, а программа фактически останется на бумаге. При позитивном прогнозе при использовании субсидирования от застройщиков падение составит 37%, что в принципе соответствует желанию регулятора охладить рынок.
Данный материал является аналитическим и носит справочно-информационный характер
