Стоит ли покупать недвижимость в Черногории в 2023 году? Где можно найти дешёвые квартиры в стране? Какие есть правила покупки жилья в Черногории? Об этом, а также о предстоящих изменениях на рынке, ценах и возможностях заработка нам рассказала Валерия Урсул, СЕО агентства недвижимости CRASSULA Estate в Черногории.
«Недвижимость на побережье считается наиболее дорогой в стране»
— В Черногории с начала 2024 года будет введен прогрессивный налог на оборот недвижимости. Что это значит и как именно это отразится на рынке и покупателях?
— С 1 января 2024 года в Черногории вступает в силу новый закон о налоге на приобретение вторичной недвижимости:
1. Недвижимость стоимостью до €150,000 облагается прежним налогом в размере 3%.
2. От €150,001 до €500,000 — подлежит фиксированному налогу в размере €4500 + 5% от суммы, превышающей €150,000.
3. От €500,001 и выше — облагается фиксированным налогом в размере €22,000 + 6% от полной стоимости недвижимости.
До 1 января 2024 года действует прежний налог в размере 3%, независимо от стоимости недвижимости. Также следует отметить, что инвестиции в новостройки не подпадают под дополнительное налогообложение, поскольку продавцом выступает юридическое лицо (плательщик НДС). Таким образом, изменения в законодательстве Черногории затрагивают только приобретение недвижимости от физических лиц.
— Какие объекты покупают местные жители и инвесторы? И в каких регионах страны сосредоточен наибольший спрос?
— За последние два года на рынке недвижимости в Черногории происходило значительное движение, а покупатели имели разные мотивы приобретения. В настоящее время ситуация возвращается к первоначальным трендам — местные жители и жители Балканского региона в основном вкладывают свои средства в небольшие квартиры с целью последующей аренды, в то время как иностранные инвесторы предпочитают отели, виллы, резиденции и новые туристические районы уровня люкс с высоким процентом возврата инвестиций (ROI).
Наибольший спрос наблюдается в так называемом «золотом треугольнике», который включает в себя Тиват, Котор и Будву. За последний год также наблюдается активное развитие горнолыжного курорта Колашин на севере Черногории. Здесь ведется строительство крупных отелей с развитой инфраструктурой, собственными подъемниками и лыжными трассами. Это направление привлекательно для инвесторов, так как регион обладает большим потенциалом.
Также ведется обсуждение о возрождении аэропорта на севере Черногории, который прекратил свою работу 50 лет назад. Этот шаг может сделать его третьим международным аэропортом в стране.
— Какова ситуация с ценами на недвижимость в разных регионах Черногории на данный момент? И как эти цифры изменились за последние годы?
— С 2019 года цены на недвижимость в Черногории выросли до 40%.
Стоимость квадратного метра разнообразна: она варьируется от минимальных значений для вторичного жилья в старых домах на окраинах до максимальных значений для полностью оборудованных апартаментов в отелях на первой линии побережья. Несколько примеров:
- Будванская ривьера: от €1700 до €6000 за «квадрат».
- Тиват: от €2300 до €7000.
- Котор: от €1900 до €7000.
- Барская ривьера: от €1400 до €4000.
— Где находится самая доступная и самая дорогая недвижимость в Черногории, и какие факторы влияют на эту ситуацию?
— Туризм является основным источником дохода для Черногории, поэтому недвижимость на побережье считается наиболее дорогой в стране. Особенно это относится к новым туристическим центрам, таким как Porto Montenegro, Lustica Bay и Porto Novi, которые имеют собственные марины и развитую инфраструктуру. Тем не менее, постоянно появляются новые проекты, предоставляющие возможности для прибыльных инвестиций.
Также перспективы развития существуют на севере Черногории, особенно в районе горнолыжного курорта. Здесь продолжается строительство крупных проектов в Колашине, и рекламная кампания региона активно продвигается.
Самая доступная недвижимость в Черногории находится вдали от туристических маршрутов. Например, цены на квадратный метр в општине Бар ниже из-за меньшего потока туристов.
«Черногорские банки не предоставляют кредиты нерезидентам»
— Как иностранец может купить недвижимость в Черногории? Как выглядит этот процесс?
— Инвестирование в недвижимость Черногории для иностранцев — достаточно простой и прозрачный процесс. Из документов требуется лишь предоставление заграничного паспорта и наличие средств на счету в любой стране.
Перед совершением покупки следует удостовериться в отсутствии каких-либо обременений на недвижимости, правильном оформлении права собственности продавца и отсутствии ошибок в документах. Нотариус проверяет это перед подписанием договора в течение одного-двух дней на основе свидетельства о собственности (list nepokretnosti), предоставленного продавцом. Документ содержит информацию об имуществе (вид недвижимости, местоположение, площадь, информация о владельце, кадастровый номер) и записи об имеющихся обременениях и ограничениях. Право собственности продавца на объект можно проверить самостоятельно на сайте кадастрового ведомства.
При подписании договора покупатель должен иметь при себе заграничный паспорт, а продавец должен предоставить следующие документы:
- Паспорт.
- Оригиналы документов на недвижимость.
- Согласие супруги/супруга на продажу, если продавец состоит в браке, или справку о том, что он не состоит в браке.
- Выписку из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по налогам, включая год продажи.
- Квитанции об оплате коммунальных услуг.
Договор между покупателем и продавцом, будь то предварительный (predugovor) или основной (ugovor), подписывается в присутствии нотариуса. Предварительный договор заключается по требованию одной из сторон или при приобретении строящегося объекта.
Оплата производится безналичным способом на счет продавца или нотариуса.
Оформление права собственности (листа непокретности с упоминанием имени покупателя) обычно занимает от 1 до 3 месяцев. За это время клиент может использовать недвижимость, но для получения вида на жительство (ВНЖ) необходимо иметь лист непокретности на руках.
Перевод средств разрешается со счета, открытого в банке любой страны, с учетом законодательства Черногории.
Важные замечания:
- Иностранные граждане имеют право приобретать жилую и коммерческую недвижимость в Черногории. Исключение составляют земельные участки площадью более 5 тысяч квадратных метров с объектами на них.
- Приобретение земельных участков без строений возможно только в случае, если участок входит в детальный урбанизационный план.
- Иностранные инвесторы могут претендовать на вид на жительство Черногории (с правом продления) при покупке любой недвижимости. Однако право на ВНЖ аннулируется при продаже недвижимости.
- Договор (предварительный и окончательный) составляется и заверяется нотариусом только на территории Черногории в присутствии обеих сторон или их представителей по нотариально заверенной доверенности, а также переводчика.
- При приобретении вторичной недвижимости покупатель обязан уплатить налог в размере 3% от цены объекта, указанной в договоре купли-продажи.
- Удаленное оформление сделки возможно с использованием нотариальной доверенности.
- Черногорские банки не предоставляют кредиты нерезидентам.
— Кто из иностранцев покупает недвижимость в Черногории чаще всего?
— Среди ТОП-10 иностранных инвесторов в Черногории выделяются следующие национальности: турки, россияне, сербы, немцы, украинцы, швейцарцы, британцы, американцы, хорваты и граждане ОАЭ.
За первое полугодие 2023 года приток иностранных инвестиций в Черногорию составил 569,61 миллиона евро. Больше половины этой суммы было вложено в недвижимость, а именно 296,81 миллиона евро.
Для сравнения, вот данные по иностранным инвестициям в недвижимость за предыдущие годы:
- 2022 год — €435 миллионов.
- 2021 год — €278 млн.
- 2020 год — €116 млн.
- 2019 год — €178 млн.
- 2018 год — €182 млн.
«Иностранцы могут получить ВНЖ Черногории по факту покупки недвижимости»
— Как иностранцу выбрать квартиру для инвестиций? Сколько можно заработать на недвижимости в стране и какие для этого есть способы?
— Заработок на недвижимости часто связан со сдачей апартаментов в аренду. Для успешных инвестиций важно обращать внимание на районы, где активно развиваются новые проекты строительства отелей и туристических комплексов. Самый высокий процент возврата инвестиций (ROI) часто достигается в больших комплексах, которые вкладывают средства в маркетинг и продвижение своего бренда. Такие комплексы могут гарантировать ROI на уровне 10%.
При выборе недвижимости для инвестиций стоит также обращать внимание на перспективные районы, которые в будущем могут стать популярными. Естественно, существует риск, так как невозможно точно предсказать, как быстро эти районы станут популярными среди туристов.
Другой вариант инвестиций в недвижимость — приобретение квартир в спальных районах для долгосрочной аренды. В настоящее время стоимость месячной аренды однокомнатной квартиры на побережье начинается от 500 евро.
— В какие города и почему стоит инвестировать?
— Тиват, Котор и Будва — золотой треугольник, и каждый из городов отличается от другого. Эти три направления давно пользуются популярностью у туристов.
Маленькие городки на побережье Бока-Которского залива, такие как Прчань, Столив, Рисан, Моринь, Доброта, Ораховац и другие, привлекают любителей спокойного отдыха, релаксации и уединения с природой.
Большие комплексы премиум-класса, такие как Potro Montenegro, Lustica Bay и Porto Novi, тоже пользуются большой популярностью. Кроме того, активно развивается горнолыжный туризм в општине Колашин.
Општина Бар и район Ульцинь с самым длинным песчаным побережьем пока остаются наиболее доступными для инвестиций среди прибрежных городов.
Общая причина инвестиций во всех этих местах — туризм, но стиль отдыха в каждом из этих городов разный.
— Чем в принципе черногорский рынок привлекателен для инвесторов?
— Рассмотрим несколько преимуществ Черногории:
- Местная валюта в Черногории — евро.
- Иностранцы могут получить вид на жительство (ВНЖ) по факту покупки недвижимости.
- Также возможно оформление права собственности на двух лиц, что дает каждому из собственников возможность получения ВНЖ.
- Большинство местных жителей владеют английским и русским языками.
- В 2025 году Черногория может стать членом Европейского Союза.
- Инвестиции в новостройки не облагаются налогами. Если продавцом является юридическое лицо (плательщик НДС), то покупатель освобождается от дополнительного налогообложения.
- Туристическое направление активно развивается, с расширением инфраструктуры и строительством новых дорог.
- Черногория предоставляет лояльные условия для бизнеса и проживания иностранцев, которые составляют основной источник доходов страны.
- Страна имеет либеральный экономический режим внешней торговли.
- Благоприятная налоговая политика.
- Удобное географическое расположение и природные богатства.
Эти преимущества делают Черногорию привлекательным местом для жизни, инвестиций и туризма.
— Чего, исходя из нынешнего положения на рынке, на Ваш взгляд, можно ожидать в будущем?
— Мы убеждены, что рынок недвижимости в Черногории будет продолжать развиваться. В ближайшие два года завершится строительство крупных отельных комплексов как на побережье, так и на севере Черногории. Правительство страны выбрало стратегию развития туризма, направленную на привлечение туристов как летом к Адриатическому побережью, так и зимой на горнолыжные курорты.
Инфраструктура государства также активно развивается. Продолжается строительство автобана Подгорица-Колашин, внедряется расширение дороги Яз-Тиват. Канатная дорога на гору Ловчен уже начала функционировать, и открываются новые авиамаршруты. Кроме того, к причалу Котора регулярно приходят огромные пассажирские лайнеры.
За последние несколько лет Черногория пережила значительные изменения, и это только начало. Мы ожидаем, что развитие будет продолжаться и усиливаться.
Информация предоставлена компанией CRASSULA Estate
