Далеко не каждый человек – специалист рынка недвижимости. Иногда бывает сложно разобраться, с чего начать покупку квартиры – на какие факторы обратить особое внимание, какие документы подготовить, и что учесть. Создали для вас небольшой гайд – прежде чем приступать к поиску жилья, обязательно его прочтите.
Шаг первый. Посчитайте, сколько вам потребуется денег
Знакомый знакомого купил квартиру за 3 миллиона? Советуем ориентироваться не на информацию, полученную из непроверенных источников, а на состояние рынка. Сегодня цена на квадратный метр – не самая стабильная величина, и нужно тщательно изучать текущую ситуацию, чтобы ориентироваться в стоимости и сроках.
Изучите стоимость жилья на вторичном и на первичном рынке. Если вас интересует конкретный район, посмотрите, какие в нем есть предложения. Учтите, что ремонт во «вторичке» может оказаться дороже – к тому же, если вы планируете использовать ипотеку, вы не сможете включить в нее средства на ремонт. У вас должна быть отложена на него отдельная сумма.
Чтобы посмотреть, какие актуальные предложения есть на первичном рынке, воспользуйтесь поиском на нашем сайте – есть удобная функция поиска через карту: если вас интересует конкретная локация, это может быть значительно удобнее.
Обратите внимание: все новостройки относятся к разному классу – жилье сегмента «эконом» и «комфорт» стоит дешевле, чем «бизнес» и «премиум». Между такими объектами есть серьезные различия – как в качестве материалов, так и в инфраструктуре жилых комплексов.
Если вы выбираете на вторичном рынке, воспользуйтесь стандартным поиском на «Циан» или «Авито». Самые бюджетные варианты отметайте – такие предложения связаны с юридическими или финансовыми рисками.
Шаг второй. Оцените понравившиеся предложения
После того, как вы отобрали несколько жилых комплексов, которые подошли вам по цене, вы должны тщательно их проверить. Не стоит сразу же ехать в офис застройщика или звонить продавцу: для начала удостоверьтесь, что вариант вам подходит. Если это вторичный рынок, осмотрите микрорайон, узнайте, когда был построен дом, не идет ли он под расселение, не планируется ли под окнами масштабная стройка или прокладка автомобильной трассы. Градостроительные планы можно посмотреть в местной администрации.
Если вы выбираете квартиру на «первичке», настоятельно рекомендуем вам сделать следующее:
Узнайте о застройщике, который занимается реализацией понравившегося проекта. Это должна быть крупная надежная компания. Сегодня в Петербурге есть большой пул проверенных организаций – Setl Group, ЛСР, «Эталон», ЦДС, КВС, «Аквилон», Arsenal, «Главстрой-СПб», «Балтийская коммерция», RBI, LEGENDA Intelligent Development, РСТИ, ПИК, «Самолет», «Полис Групп», Seven Suns и другие. Если в портфолио девелопера нет сданных новостроек, или имеется только 1-2 проекта, о которых мало информации в сети – это не очень хороший сигнал. Это значит, что перед вами – новичок строительного рынка. Вовсе необязательно, что это неблагонадежная фирма, но риски покупки у такой фирмы высоки. И если вы – не опытный инвестор, мы рекомендуем отказаться от подобного приобретения и рассмотреть жилые комплексы, которые возводятся крупными игроками рынка.
Изучите проектную декларацию, разрешение на строительство и копию договора долевого участия. Для этого мы рекомендуем вам привлечь специалиста – как правило, если проект надежный и от добросовестного застройщика, то проблем с документами нет. Если же фирма небольшая, могут быть подводные камни. Важно: по закону девелопер должен выкладывать все указанные документы на официальном сайте проекта. Вы должны иметь возможность скачать все договоры и разрешительную документацию – без обращения к представителям девелопера.
Что важно: застройщик должен работать по ФЗ №214, продажи осуществлять по договорам долевого участия, применять эскроу-счета. Самое опасное – приобретать жилье по предварительным ДДУ и ДКП, а также по договорам бронирования. Когда используются счета «эскроу», до момента сдачи дома ваши средства хранятся на замороженном счете в банке, и застройщик не может ими воспользоваться – только после ввода в эксплуатацию они переводятся с эскроу-счета на счет застройщика. Если происходит глобальный перенос сроков, или стройка замораживается, вы можете вернуть свои средства. Если же продажи идут не по ДДУ и «эскроу», то покупатель не может рассчитывать на возврат средств и несет довольно серьезные риски.
Шаг третий. Подайте заявку ипотеку
Если вам не хватает средств на покупку квартиры, воспользуйтесь предложением банков. Уже давно ушли времена, когда ипотеку стоило «бояться». Сегодня – это эффективный инструмент, который позволяет купить жилье прямо сейчас. Причем на первичном рынке сделать это гораздо выгоднее. И вот почему:
· Банки аккредитуют жилые комплексы – не требуется дополнительная проверка объекта недвижимости: достаточно, чтобы вам одобрили ипотеку;
· Льготные программы распространяются только на «первичку»: таким образом государство поддерживает застройщиков в условиях кризиса – а покупателям «первички» это только на руку;
· Застройщики предлагают покупателям субсидированные программы – оплату части процентов они берут на себя, чтобы вы купили квартиру именно в их проекте;
· На «первичку» гораздо проще получить займ – банки меньше рискуют, когда выдают кредит под проверенный объект (покупка на вторичном рынке более рискованная – и банк рискует вместе с покупателем, когда выдает ипотеку).
Шаг четвертый. Не торопитесь
Прежде чем подписывать документы, проверьте все несколько раз. Если вы покупаете квартиру на «первичке», не отказывайтесь от услуг агентов по недвижимости – вам не придется платить комиссию (в сегменте новостроек комиссию агентам платят застройщики). Брокер обстоятельно расскажет вам о плюсах и минусах конкретных девелоперов, поможет разобраться, какой проект ликвидный, а какой – просто грамотно позиционируется. Зачастую человеку неосведомленному сложно разобраться, где действительно надежный проект, а где – красиво выстроенная маркетинговая стратегия.
Перед чем купить квартиру, вы должны удостовериться в следующем:
Застройщик надежен и обладает внушительным портфолио: он сдает свои объекты в срок, а покупатели остаются довольны как полученными квадратными метрами, так и инфраструктурой (благоустройство двора, наличие обещанных социальных объектов, дорог, детских садов, качественно продуманные места общего пользования).
Вам нравится выбранный микрорайон. Не стоит ориентироваться на общие тенденции – если вам неудобно добираться до работы, это не очень хороший знак: никакая «престижность» локации не перекроет часов, потраченных на дорогу. А если вы не смыслите жизнь без исторических зданий и достопримечательностей по соседству, то переезд в спальный район вряд ли сделает вас счастливым.
Шаг пятый. Убедитесь, что готовы ждать
Если объект сдается через много лет, это может стать серьезной проблемой. Выбирайте с умом. Готовы ждать? Хорошо. Время имеет значение? Выбирайте из жилых комплексов, которые сдаются в ближайшие месяцы-годы – сегодня проектов достаточно, выбор большой. Помните, что после официальной сдачи по договору у девелопера есть 6-12 месяцев на передачу ключей.
