Высокие ставки по кредитам, сокращение программ льготной ипотеки, отмена «удаленки» и возвращение работников в крупные города, а также развитие туризма и перевод квартир из долгосрочной аренды в краткосрочную, — все это спровоцировало осенью бум на рынке съемного жилья. Только за август 2024 года интерес к аренде недвижимости вырос почти на четверть, а цены увеличились на 5-10 процентов. В Москве стоимость аренды «однушек» уже доходит до 100 тысяч рублей в месяц. Сдачу квартир в аренду часто называют пассивным доходом и считают легкими деньгами. Так ли это на самом деле? «Лента.ру» поговорила с двумя квартирными хозяйками из Москвы и узнала о том, сколько денег можно заработать на аренде жилья и с какими рисками это связано.
Мечта россиян
Согласно одному из недавних соцопросов, 64% россиян владеют собственным жильем. Из них 18% уже сдают квартиру в аренду, а еще 21% хотели бы приобрести недвижимость, чтобы затем ее сдать. При этом 55% наймодателей признались, что на аренде жилья они зарабатывают от 20 до 50 тысяч рублей в месяц, доход 24% респондентов не превышает 20 тысяч рублей, а 17% получают от 50 до 80 тысяч рублей. Примерно половина опрошенных планирует сдавать квартиру и дальше — от 7 лет и более, и только 15 процентов хотят завершить этот бизнес в течение ближайших двух лет.
Кто сдает?
Портрет среднего рантье сегодня выглядит так: 39 лет, наемный сотрудник, поступление от квартиры составляют четверть всех его доходов. «Сегодня люди в большинстве случаев сдают квартиры, которые достались им по наследству, — говорит руководитель департамента аренды компании «Миэль» Мария Жукова. — Либо жилье, которое они приобрели, чтобы сохранить средства или для детей на будущее». А вот покупать жилье специально для сдачи россияне считают нерентабельным, даже несмотря на высокий спрос, добавляет Оксана Полякова, заместитель директора Управления аренды квартир «Инком-недвижимость».
Что сдает?
По данным «Миэль», доля однокомнатных и двухкомнатных квартир на московском рынке аренды в сентябре 2024 года составила 37%, трехкомнатных —17%, многокомнатных и студий — 9%. Значительная часть жилья располагается в старом фонде — в хрущевках и «брежневках». Чаще всего в них сделан косметический ремонт и есть бытовая техника. Квартиры с «бабушкиным ремонтом» стоят на 10% дешевле, поэтому их становится все меньше. Но бывает, что хозяева сдают убитую квартиру или квартиру вообще без ремонта, перекладывая его на арендаторов. В этом случае стоимость аренды может упасть еще на 10-40%.
На каких условиях?
«У риелторов есть шутка, что идеальный арендатор — это супруги с высшим образованием, состоящие официальном браке, работающие в государственной организации, без детей и домашних животных», — говорит Мария Жукова. Доля правды в этом есть. По наблюдениям экспертов «Инком-Недвижимости», 90% сдающих одно- и двухкомнатные квартиры хотят, чтобы у них проживала семейная пара или один человек. Примерно 60% собственников указывают в заявке, что сдают жилье только славянам, хотя это ограничение и не указывается в объявлениях. Треть готовы рассмотреть конкретных кандидатов. Больше всего хозяева квартир опасаются заселять студентов, а также семьи с маленькими детьми, боясь, что они испортят ремонт. Не приветствуются и арендаторы с животными, от которых в квартире может остаться запах.
Сколько стоит?
Осенью 2024 года спрос на долгосрочную аренду жилья увеличился на 23%: в целом по стране квартиры искали 15 миллионов россиян. Вслед за спросом выросли и цены. Так, в крупных российских городах квартиры подрожали с лета примерно на 10 % — до 25 тысяч в месяц за «однушку» и 32 тысяч рублей за «двушку». В Москве месячная стоимость аренды однокомнатной квартиры в среднем составляет 54 тысячи рублей, двухкомнатной — 72 тысячи рублей, трехкомнатной — более 101 тысячи рублей.
«Шестиметровую кухню я отмывала неделю»
Валерия Воронцова, 46 лет, преподаватель английского языка:
В течение жизни я сдавала три разных квартиры. Первым жильем, отданным в аренду, стала квартира родителей. Это была «трешка» в панельном доме 1970-х годов в одном из спальных районов Москвы. Я в ней выросла, и в конце 1990-х, начав работать, очень красиво ее отремонтировала: сделала перепланировку, поставила встроенную кухню, купила прекрасную японскую сантехнику. Но жить в ней не стала.
И моя мама, в чьей собственности была квартира, ее сдала молодой паре, найденной через соседку.
Арендаторы жили у нас лет шесть. С виду все было прилично: они сами вовремя привозили деньги, соседи на них не жаловались, поэтому квартиру мы не проверяли. После того как жильцы съехали, мы решили жилье продать. Я поехала на квартиру, вошла и не узнала свой дом! Тараканов там не было, но… Все стены были в дырах (видимо, жильцы что-то вешали на них, а потом отдирали), на обоях в комнате было крупно написано «ОК», а вся кухня покрыта черным налетом от угля — квартиросъемщики оказались приверженцами правильного питания и делали активированный уголь в домашних условиях. Показывать такую квартиру покупателям было нельзя. Я потратила месяц, чтобы привести ее в порядок. Только шестиметровую кухню отмывала неделю.
В уборке мне помогала соседка, которая и привела этих людей. Я же тогда в первый раз подумала, что сдавать жилье — это не просто отдать ключи, и тебе привозят деньги. За квартирой надо следить.
Второй квартирой, к сдаче которой я оказалась привлечена, стала «трешка» в сталинском доме у Нескучного сада, принадлежавшая моей первой свекрови. Свекровь прожила в этом доме пару десятков лет, но, выйдя на пенсию, переехала в квартиру поменьше, а «трешку» решила сдать, чтобы жить на эти деньги.
Квартиру она сдала через агентство. Жильцы вели себя тихо, и поэтому соседи долго не поднимали тревогу. Но однажды мне позвонила подруга свекрови и сказала: «Вы не могли бы вмешаться? Там происходит что-то странное…» Выяснилось, что у свекрови началась старческая деменция, и арендаторы принялись ее обманывать: за квартиру платить перестали, хотя хозяйке говорили, что заплатили. Квартиру жильцы убили чудовищно, их пришлось выселять. Но для того, чтобы это сделать, понадобилась полиция.
Во второй раз арендаторов в квартиру у Нескучного сада я нашла сама. Это была семья с Кавказа. При знакомстве они держались очень вежливо и всячески подчеркивали, что они честные и благородные люди. На деле начали селить к нам своих родственников. К тому же они постоянно предлагали в счет оплаты заменить в квартире то кран, то технику, то еще что-то. А чтобы получить показания счетчиков, мне приходилось писать им по три недели — расходы по воде были безумные! Наконец я от этого устала и попросила освободить квартиру. В ответ они начали манипулировать: «Вы же не хозяйка! Хозяйка обещала нам ее продать, мы сюда столько вкладывали!» Из этой ситуации я выпутывалась очень болезненно и тоже с помощью полиции.
Обжегшись на этих двух случаях, я поняла: сдача квартиры в аренду — это бизнес. Не стоит себя обманывать: вот хороший человек, мы чаю попьем, договоримся… С арендаторами надо стоить деловые отношения, а не дружеские. Дружеские — это путь в никуда
К сдаче третьей квартиры я уже подошла строже. Со вторым мужем мы жили в двухкомнатной квартире в районе Ленинского проспекта. Когда появились дети, в ней стало тесно, и в 2012 году мы сняли «трешку», а «двушку» начали сдавать. Делали мы это через агентство с хорошим рейтингом, составив подробный договор. В договоре, в частности, был указан список проживающих в квартире, причем если он менялся, меня необходимо было уведомить заранее. Также было прописано, что раз в месяц я проверяю состояние квартиры и что перед отъездом жильцы должны либо сделать профессиональный клининг, либо возместить мне расходы на него. Зато я ничего не имела против арендаторов с детьми и животными — у меня у самой живет лабрадор. Я только ни разу не пускала квартирантов с кошками — знаю, что кошки часто дерут стены и мебель.
Пойдя по этому пути, я ошиблась только однажды. Попала на те же грабли, что и моя мама, — пустила жить родственников друзей. В тот момент у меня были маленькие дети, ресурса на все не хватало, а деньги за квартиру арендаторы приносили регулярно. И я расслабилась. Финал этой истории был ярким.
Квартиру я сдавала за 50 тысяч рублей в месяц, но в какой-то момент цены на аренду упали, и жильцы говорят: «Давайте снизим плату до 20 тысяч плюс счетчики». Меня это не устроило, и я предупредила, что буду искать новых квартирантов. Но на время поисков разрешила им пожить в квартире — показывать ее я собиралась днем, пока жильцы на работе. И вот я договариваюсь о встрече, приезжаю пораньше, захожу в квартиру и выпадаю в осадок! Кругом хлам, валяются детские вещи, тряпки, все подряд... Я час бегала по квартире как ошпаренная, что-то затолкала в шкаф, что-то под кровать. На просмотр пришел молодой мужчина, и по его лицу я поняла, что он тоже в шоке. Я извинилась, объяснила, что давно здесь не была, обещала все привести в порядок. Мы с ним очень хорошо поговорили, и он снял ее за 55 тысяч рублей, даже чуть выше рынка.
В остальном у меня было много хороших квартирантов. «Двушку» не раз снимали мужчины — они приезжали в Москву работать, а жилье им оплачивала компания-работодатель. А в сталинскую «трешку» однажды заселились студентки из Сирии. Я сначала сомневалась: пускать — не пускать? Но студентки оказались аккуратными, законопослушными, пугливыми. Я им даже немного помогала: когда у одной разболелся зуб, нашла ей стоматолога, говорившего по-английски.
Мне важно, чтобы люди, которые арендуют мою квартиру, имели схожее со мною мышление. Чтобы они, так же как и я, считали, что в доме, где они живут, кран не должен течь, холодильник должен закрываться, а стульчак на унитазе быть целым, а не треснутым. В этом случае порядок в квартире они, скорее всего, будут соблюдать
Валерия Воронцова
хозяйка квартиры
Со своей стороны к сдаче жилья я тоже подходила ответственно. Во всех квартирах делала хороший ремонт. Например, в квартире на Ленинском проспекте на кухне была барная стойка, за которой можно было посидеть, если пришли гости. А большая комната была разделена стеллажом на две зоны: гостиную с диваном и телевизором и кабинет. Однажды, когда я в очередной раз выставила эту квартиру на рекламу, на нее случился аукцион. Я просила за нее 50 тысяч рублей в месяц, но арендаторы готовы были заплатить на 5 тысяч больше, лишь бы снять современное жилье. В итоге ее арендовали двое мужчин, коллеги, которые сказали: «Мы так устали от ковров и "бабушкиной" мебели! Хочется пожить в нормальной квартире!»
Кроме того, я всегда следила, чтобы в квартире все было исправно. Потек кран, сломался холодильник — это моя проблема, не арендаторов. В одной из квартир я меняла холодильник, в другой — кран. А самыми первыми квартиросъемщиками «двушки» были две девушки. Очень аккуратные, но в бытовом плане совершенно беспомощные — не могли ни лампочку вкрутить, ни Wi-Fi настроить. Муж постоянно ездил к ним что-то чинить. Что касается денег, то я всегда старалась сдавать квартиры по рыночной цене. Так, самая первая «трешка» стоила 30-35 тысяч рублей без учета счетчиков. За «сталинку» мы в какой-то момент просили 50 тысяч, двухкомнатная на Ленинском проспекте тоже сдавалась за эти деньги, но это было уже в 2010-х годах. Цену в рамках договора я старалась держать — он обычно заключается на 11 месяцев.
Все квартиры я сдавала «вбелую». Налог с аренды — не самые большие деньги, и они точно не стоят того, чтобы оказаться в ситуации, когда тебя могут шантажировать их неуплатой. Так же аккуратно я оплачивала услуги ЖКХ. Оставшиеся деньги распределяла так: 10 тысяч откладывала на непредвиденные расходы по квартире, 25-30 тысяч отдавала маме, остаток шел в семейный бюджет. Доход со сдачи квартиры у Нескучного сада мы тратили на лечение и содержание свекрови: когда она заболела, ее пришлось поместить с специальный пансионат.
Сдавать квартиры я перестала года три назад. Я просто от этого устала. Дело в том, что «трешка», которую мы сняли, изначально была убитой, и с согласия хозяйки я сделала в ней ремонт. Но со временем меня стало тяготить то, что я и за своей квартирой ухаживаю, и за чужой. Мы ненадолго вернулись всей семьей в «двушку», но вскоре продали ее и переехали за город.
Утверждать, что я больше никогда не буду сдавать квартиры, я не стану. У меня в этом деле хороший опыт. Но за годы в аренде я поняла: другим людям нет дела до чужой квартиры, никто не станет заботится о вашей собственности, как о своей, — у большинства к ней потребительское отношение. А еще что понятие «пассивный доход» — очень обманчивое. В случае с арендой вовлеченность очень важна: хозяин сдаваемого жилья должен вникать во все юридические и экономические аспекты этого дела. Именно от вовлеченности и зависит, насколько ему удастся не вляпаться…
«Бытовую технику я оставила в счет оплаты»
Анна Щербакова, 50 лет, полиграфический дизайнер:
— Я выросла в Измайлово, в трехэтажном доме, в квартире, которую дали моему деду еще в начале 1950-х годов. Квартира двухкомнатная, на первом этаже, очень необычная: высокие потолки с лепниной, двери со стеклом, окно в ванной, в большой комнате — ниша. В моем детстве там стоял диван, висели бра, а от комнаты ее отделяли шторы. Недостатки у квартиры тоже были: дом ни разу с момента постройки не ремонтировался, в нем текли трубы, капали батареи, и, сколько себя помню, родители ждали, что его снесут, а нам дадут новое жилье. В 1995 году, устав стоять на очереди, они купили новую квартиру на Юго-Западной. А старую решено было сдать.
В конце 1990-х жилье уже сдавали многие наши знакомые. Но мы с родителями, чтобы не рисковать, сдали квартиру моей двоюродной сестре. Она как раз вышла замуж и хотела жить отдельно от родителей. Сколько стоила та первая аренда, я сейчас уже не вспомню, но помню, что денег у нас прибавилось: я стала посещать фитнес-клуб, учить французский и могла ходить на шопинг в ГУМ. Но проблем тоже стало больше. Сестра платила нерегулярно, ожидала, что мы будем входить в ее семейные обстоятельства, и даже, кажется, была обижена, что мы не позволили им жить даром.
В 2003 году она уехала работать в другую страну, а я нашла новых квартирантов. Сосед по подъезду порекомендовал мне своих знакомых — кавказскую семью с двумя детьми. Они прожили у нас почти двенадцать лет. Сначала все шло хорошо: глава семьи занимался строительством и регулярно вносил арендную плату, квартиру содержал в чистоте — его бригада даже сделала ремонт в квартире, в которой я живу постоянно. Но потом дела у него пошли хуже: он набрал кредитов, появились долги по оплате ЖКХ, мне начали звонить коллекторы. В 2015 году жильцы сбежали, задолжав за полгода 180 тысяч рублей. Когда я вошла после них в квартиру, там было тихо и пусто. В мойке на кухне стояла вазочка из-под мороженного, в комнате на окне — клетка с попугаем, в серванте — копия авиабилета до Махачкалы. Я поменяла в квартире входную дверь, и когда спустя пару месяцев они вернулись и потребовали свои вещи, отдала только попугая. Телевизор, холодильник и стиральную машину оставила в счет оплаты.
Чтобы снова сдать квартиру, я наняла риелтора. «Двушки» в Измайлово с евроремонтом уже тогда можно было сдать за 45 тысяч рублей в месяц. Но я сомневалась, стоит ли вкладываться в ремонт дома под снос (позднее его включили в программу реновации). Единственное, что я сделала, — поставила счетчики на воду. За квартиру запросила 30 тысяч рублей. Все это стало моей большой ошибкой.
Отсутствие современного ремонта, мебели и низкая цена стали привлекать к квартире не самых надежных арендаторов. Так, одними из квартирантов стали супруги из Средней Азии, пустить которых меня уговорила риелтор. Первое время они жили тихо: мужчина работал таксистом, его жена занималась домом. Но потом соседи стали жаловаться, что в квартире шум, ругань, туда постоянно ходят непонятные люди с громадными баулами.
Я приехала в Измайлово без предупреждения и нашла там притон.
В комнатах были навалены матрасы, раковина разбита, кругом грязь, клопы. Как выяснилось, в квартиру жильцы приводили ночевать торговцев с рынка
Я так разозлилась, что выставила их в три дня. Затем выкинула всю мебель и текстиль, дважды провела в квартире дезинфекцию.
Следующие арендаторы в целом были спокойной семьей. Долгое время они жили в соседнем доме, в коммуналке, потом получили «трешку» на другом конце Москвы. Ее они сдали, а в Измайлово квартиру сняли. Тут у них была работа, у детей — школа, налаженный быт. С этими жильцами возникла только одна проблема: они многое переделали в квартире на свой вкус, причем без моего согласия. Так, ванная неожиданно оказалась обита пестрыми панелями ПВХ, одна из стен на кухне выложена декоративным камнем, в маленькой комнате — обои с единорогами, разрисованные фломастерами, и дверь в золотых завитках, в большой — наклеенное на стену огромное зеркало, под которым у них стоял электрический камин.
Сдать такую квартиру приличным людям в 2023 году не представлялось возможным. И тогда я решилась на полноценный ремонт. Правда, достаточно свободных средств у меня на это не было, поэтому я предложила брату сбросится примерно по 200 тысяч рублей, а потом поделить доход от сдачи. Ремонт мы тоже сделали вдвоем. Сменили всю сантехнику, переклеили обои, купили вместо старых диванов двуспальную кровать с ортопедическим матрасом и даже вернули в нишу шторы. На стены повесили несколько постеров с видами Измайлово в 1950-х годах.
Это сработало. Мы выставили квартиру за 55 тысяч рублей, и очень быстро у нас ее сняли парень и девушка — кинооператоры. Сказали, что давно искали такой дом — уютный и с легким налетом ретро. Я, со своей стороны, тоже отнеслась к сдаче квартиры предельно внимательно: заключила с жильцами договор с описью всего имущества, плачу с дохода за аренду налог, решаю все возникающие в процессе эксплуатации проблемы. Например, не успели квартиранты заселиться, как их затопила соседка-пенсионерка. При этом она наотрез отказалась чинить кран и канализацию, ссылаясь на то, что дом старый, а пенсия у нее маленькая. И мне пришлось за свой счет купить ей унитаз и смеситель и самой вызвать сантехников, чтобы устранить течь.
Выгодно ли сдавать жилье? Я бы не сказала, что квартира приносит реально большой доход. Если за ней не следить, а все деньги с аренды проживать, то рано или поздно либо попадешь на дорогостоящий ремонт, либо придется снижать требования к жильцам — в убитую квартиру хорошие арендаторы не заедут. А если следить, часть арендной платы идет на обслуживание недвижимости. Я долгое время все деньги с квартиры тратила на детей: платила за кружки, прививки, экскурсии. Сейчас мы с братом делим доход пополам, после вычета платежей за коммуналку и налогов остается по 23 тысячи каждому. Эту сумму я целиком трачу на репетиторов и подготовку детей к поступлению в вуз.
Этой осенью цены на аренду квартир в Москве сильно выросли. Двухкомнатные квартиры в Измайлово, даже в старых домах, сдаются по 65-70 тысяч рублей. Но я своими жильцами довольна и поднимать цену пока не планирую. Пусть доход будет небольшой, главное — чтоб он был стабильным.
Доходность арендной квартиры — 3-5 процентов годовых
До 2015 года сдача жилья в аренду была довольно доходным делом — рентабельность составляла 10-15 процентов годовых, что превышало аналогичный показатель для банковских депозитов, отмечают эксперты. После 2020 года квартиры подорожали в 1,5-2 раза, а аренда — примерно на 40 процентов. В результате доходность арендного бизнеса сейчас составляет 3-5 процентов годовых.
Сегодня в новостройках спальных районов Москвы можно купить квартиру за 9-10 миллионов рублей. Сдать ее удастся в среднем за 40-45 тысяч рублей в месяц. Годовой доход составит 480 тысяч рублей — это около 4,8 процента годовых. Срок окупаемости составит 17-20 лет
Мария Жукова
руководитель департамента аренды компании «Миэль»
Что касается вторичного рынка, то считается, что затраты на ремонт и обстановку квартиры не должны превышать размера двух-трех арендных ставок, добавляет заместитель директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.
Однако даже если квартира вышла на самоокупаемость, арендная плата за нее — это не чистый доход, предупреждают эксперты. Из него следует вычесть сумму налогов на имущество и на доход от найма жилого помещения, коммунальные платежи (за исключением расходов на электроэнергию и воду, которые арендаторы оплачивают отдельно по счетчикам), траты на уборку и мелкий ремонт. К тому же бывают периоды, когда жилье простаивает, — например, при смене арендаторов. В этом смысле доход от банковских депозитов выглядит более привлекательным, отмечают специалисты. Хотя то, что квартиры со временем растут в цене, тоже пока никто не отменял.
