Было бы неправильным полагать, что значительное увеличение стоимости недвижимости за последнее время никак не отразится на ставках аренды. Рынки продажи и найма очень тесно связаны друг с другом и работают по принципу сообщающихся сосудов. Давайте узнаем у специалистов и участников этого процесса, что там и куда перетекает.
Если где-то убыло, значит где-то прибыло
На самом деле суть происходящего очень проста и не меняется уже десятилетиями. Кто бы ни формировал рынок аренды – студенты, специалисты, релоканты или все они одновременно, люди снимают жилье исходя из экономической целесообразности. Если ипотека доступна, берут кредиты. Если платежи по ней становятся значительно выше аренды, продолжают снимать.
Соответственно, с ростом стоимости квартир, а затем и с увеличением ставок по ипотеке произошло увеличение ежемесячного платежа по всем сегментам жилой недвижимости. И если в элитных домах живут преимущественно те, кто покупать там ничего не собирается, то в более дешевых районах аренда, как правило, востребована теми, кто планировал или планирует в обозримом будущем обзавестись своим углом.
Оксана Полякова, заместитель директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость», делится информацией: «На массовом рынке, по данным нашей компании, с начала 2023 года по настоящее время предложение аренды уменьшилось на 66%. С июля, когда спрос активно пошел в рост, и к началу ноября количество объектов в экспозиции сократилось на 42%. С начала августа по настоящее время зафиксировано снижение на 30%».
Когда ипотека стала менее доступной, люди начали откладывать покупку жилья на потом и активнее снимать квартиры. Это вызвало их дефицит и увеличение ежемесячной стоимости. И чем дальше государство будет закручивать гайки на этом рынке, тем больше людей будут вынуждены арендовать, а также переезжать подальше от дорогих мегаполисов.
Не амортизируй!
Дефицит предложений влечет за собой не только увеличение стоимости. Сговорчивые собственники находят арендаторов в первую очередь. И на рынке остаются более требовательные и менее адекватные владельцы «хором», всю жизнь находящиеся в поиске того самого идеального квартиросъемщика, который ничего не портит своим присутствием.
Елена Куликова, генеральный директор «Intermark Аренда», констатирует: «Самая сложная сейчас ситуация у арендаторов с большим количеством несовершеннолетних детей или с теми, кто обзавелся питомцами. Собственники, имея возможность выбора, предпочитают сдать квартиру с наименьшими рисками по амортизации. Таким арендаторам приходится идти на дополнительные уступки – предлагать владельцам квартир повышенный страховой депозит либо быть готовыми к гибкой системе оплаты».
Но это еще полбеды. Когда у риэлторов скудеет база вариантов, а спрос только увеличивается, они начинают компенсировать свои выпадающие доходы. Ведь аренду офиса, зарплату сотрудников, платежи по рекламе и прочие операционные затраты им никто просто так возмещать не станет. Поэтому они перекладывают свои издержки на клиентов, заинтересованных в аренде больше всего – на самих арендаторов.
«Когда у клиента нет выбора, соответственно, стоимость комиссионного вознаграждения начинает также расти. Сейчас можно встретить квартиры с комиссией 50%, но это, как правило, не самые лучшие варианты. Но в целом, комиссия сейчас составляет 80-100% от месячной стоимости найма, что не мешает объектам сдаваться с первого показа. Образно говоря, утром выставили, вечером показали и тут же заключили договор», – поражается Мария Жукова, управляющий директор сети «Миэль».
Все будет хорошо. Но не для всех
При этом практически все опрошенные нами эксперты считают, что высокий спрос сохранится недолго. Уже к лету 2024 года ситуация устаканится и вернется к прежним, спокойным показателям роста, уступив пальму первенства сезонным удорожаниям загородных домов и посуточных вариантов.
Также охлаждению рынка поможет ввод новых жилых комплексов, которые растут как грибы после дождя. Они уже влияют на рынок аренды – концентрация предложений в каком-то одном месте закончилась, наблюдается более равномерное распределение вариантов по всей территории областных центров и столиц.
«Что касается спроса: в настоящее время не более 25% арендаторов премиального жилья в Москве ориентированы исключительно на исторический центр города. Пять лет назад доля таких клиентов составляла 70%», – отмечает Владимир Родионов, руководитель направления «Аренда» компании Apple Real Estate.
Вероятно также, что рынок долгосрочной аренды окончательно остудит целый вал посуточных квартир, которые могут хлынуть туда после начала действия новых правил, предусматривающих заведомо невыполнимое получение согласия большинства соседей в многоквартирном доме.
