Семейная ипотека должна помогать семьям с детьми улучшать жилищные условия, а не разгонять цены и способствовать спекуляциям. При этом в настоящее время более 40% спроса по этой программе приходится на малогабаритные инвестиционные квартиры. Купить нормальное семейное жилье по семейной ипотеке уже невозможно, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко 29 марта на ХХII Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России», организованной информационным агентством AK&M.
По итогам IV квартала 2023 г. семейная ипотека стала самой популярной ипотечной программой на первичном рынке московского региона – на нее пришлось 36% ипотечных продаж новостроек. И это далеко не предел: программа льготной ипотеки для всех, по всей видимости, завершится к 1 июля 2024 г., поэтому в ближайшие годы доля семейная ипотеки значительно увеличится.
Изначально цель у семейной ипотеки была заявлена благая – помощь в решении жилищного вопроса семьям с детьми, поддержка рождаемости. На старте программы в 2018 г. она эту функцию действительно выполняла. При минимальном первоначальном взносе 20% и кредитном лимите 12 млн руб. (с 21 июля 2018 г.) в столичных агломерациях стоимость квартиры, которую можно было купить в рамках программы, составляла 15 млн руб. В ценах 2018 г. - 150 000-200 000 руб. за кв. м на рынке новостроек без учета элитной недвижимости – это хорошая трех-четырехкомнатная квартира площадью 75-100 кв. м, вполне достаточная для семьи с двумя детьми.
В регионах кредитный лимит был ограничен 6 млн руб., но там и цены на жилье в два-три раза ниже столичных, поэтому доступность недвижимости в рамках программы примерно соответствовала московской.
Однако с 2020 г. в стране начался резкий рост цен на жилье. В первую очередь на рынке новостроек, где спрос подогревался льготными программами, главным образом ипотекой с господдержкой, которой мог воспользоваться любой желающий. В результате средняя стоимость метра на первичном рынке Москвы выросла в два раза, до 400 000 руб. – опять же, без учета «элитки». Поэтому, если не увеличивать первоначальный взнос, теперь по семейной ипотеке в «старой» Москве можно купить не трешку или четырешку, а однушку площадью 35-38 кв. м. В старых сложившихся районах – максимум студию.
Несколько лучше ситуация в Новой Москве, где 15 млн руб. хватит на двушку. Но, скорее всего, и там это будет евродвушка, то есть на самом деле однушка, потому что полноценная двухкомнатная квартира предполагает две изолированные комнаты и отдельную кухню.
В регионах ситуация не отличатся от московской. По данным федеральной компании «Этажи», в 2023 г. по программе «Семейная ипотека» россияне в 44% случаев покупали однокомнатные квартиры и студии. Очевидно, что даже однушка, не говоря уже о студии, семье с детьми не подходит. Так что можно с уверенностью констатировать: почти половина спроса в рамках семейной ипотеки приходится на инвесторов. А семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий, программа уже не столько помогает, сколько мешает, потому что инвестиционный спрос разгоняет цены.
«Что у нас получилось и получается: государство «субсидирует семейную ипотеку», застройщики под эту песню поднимают стоимость квартир. Да так поднимают, что купить двухкомнатную квартиру практически невозможно, что уж говорить о «трешке». Хорошо, наскребли на разницу между стоимостью двухкомнатной квартиры квартиры и 12 млн руб. (господдержка только до 12 млн.), взяли еще один потребительский кредит на первый взнос. А дальше-то как быть? Муж, жена, ребенок. И как мне дальше быть? Я то вроде и не возражаю еще родить ребенка, второго, третьего, а жить то где мы будем? В двухкомнатной квартире, которую приобрели по ломовой стоимости? Ну и о какой демографии мы говорим?» - крик души семейной читательницы IRN.RU, нуждающейся в улучшении жилищных условий – см. онлайн-конференцию «Власти закручивают гайки льготной ипотеки. Что делать покупателям?».
Застройщики предлагают решить проблему увеличением лимитов до 20-30 и т.д. млн руб. Но это путь в никуда: повышение лимитов немедленно приведет к очередному ценовому скачку. Если рост цен не обуздать, уже через три-четыре года метр в Москве будет стоить не 400 000, а 800 000 – 1 млн руб., и по семейной ипотеке можно будет купить в лучшем случае собачью конуру.
Льготные программы в своем нынешнем виде негативно влияют и на качество жилищного строительства. Чтобы наращивать стоимость метра, не превышая кредитных лимитов, застройщики проектируют все больше студий и однушек. По данным «Бон Тон», на начало 2024 г., доля малогабаритного жилья на первичном рынке «старой» Москвы достигла 53%. С 2019 г. доля студий выросла на 14 п.п., а однушек (включая евродвушки) – на 6%. Количество однокомнатных квартир увеличилось на 56%, а студий – в 5,6 раза, при том что в целом объем предложения квартир на рынке «старой Москвы» с 2019 г. вырос на 31,2%.
В целом по стране, по информации Единой информационной системы жилищного строительства на 31 марта 2024 г., в строящихся домах на студии и однушки приходится почти 40% квартир. В некоторых регионах, например, в Петербурге и Краснодарском крае, этот показатель превышает 60%. В Ленобласти – 70%.
Одновременно сокращаются объемы строительства массового жилья - астрономический ценник надо оправдывать. Только за 2023 г. доля новостроек эконом- и комфорт-класса в «старой» Москве сократилась с 23,2 до 17,7%, по информации «Метриум». Теперь даже проекты в промзонах около и за МКАД с плотностью застройки 70-80 тыс. на га позиционируются в сегменте «бизнес» с ценником 500-700 тыс. за кв. м.
Ну и где будем жить мы и наши дети через несколько лет с такими трендами в жилищном строительстве? В студиях площадью 20 «квадратов»?
Если льготные ипотечные программы призваны помогать людям улучшать жилищные условиях, то, очевидно, программа семейной ипотеки не должна распространятся на малогабаритное жилье. Нормальная квартира для семьи даже с одним ребенком – это двушка. В качестве ориентира по метражу можно взять панельные дома популярных серий – типа П-44Т, где площади двухкомнатных квартир начинаются с 50 кв. м. Время показало, что это скромное, но вполне приспособленное для жизни жилье.
Таким образом, в Москве при бюджете покупки 15 млн руб. и площади 50 кв. м стоимость метра квартиры, соответствующей условиям семейной ипотеки, составит 300 000 руб. В регионах, где при кредитном лимите 6 млн руб. бюджет покупке ограничен примерно 7,5 млн, – около 150 000 руб. Этого вполне достаточно, чтобы не только построить качественное жилье, но и получить хорошую прибыль.
В результате у застройщиков будет выбор: строить что угодно и продавать за сколько угодно или возводить жилье эконом- и комфорт-класса с достаточно просторной квартирографией и ограниченной ценой квадратного метра, но зато иметь гарантированный спрос по семейной ипотеке, которую субсидирует государство.
Покупатели тоже окажутся в плюсе, потому что инвестиционный спрос перестанет стимулировать рост цен.
