Ипотека бывает разная: обычная (рыночная), льготная (с господдержкой), ориентированная на различные группы населения. Новострой-М расскажет, чем один вид жилищного кредита отличается от другого, кому и какую ипотеку оформлять выгоднее всего.
Что такое льготная ипотека и почему ее ужесточили
В 2023 году объем выдачи жилищных кредитов в России стал рекордным: он превысил показатели 2022 года на 60% и приблизился к планке в 7,8 трлн руб . Средняя сумма сделки варьировалась на уровне 5,3 млн руб., а средний срок кредита достиг 25,8 лет, увеличившись на 3 месяца в сравнении с предыдущим годом.
Главной причиной столь интенсивного роста стали льготные ипотечные программы, доля которых составила порядка 57% от общего количества выданных займов. При этом каждая пятая сделка приходилась на семейную ипотеку.
В 2024 году эксперты прогнозируют значительное снижение интереса населения к кредитам на фоне ощутимого роста ставок и существенных изменений условий по программам с господдержкой. Правительство РФ приняло решение увеличить минимальный первоначальный взнос с 20% до 30%, а максимальный размер кредита, напротив, снизить для Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленинградской области с 12 до 6 млн руб., сделав его единым для всех регионов.
Для чего понадобилось ужесточение условий? В Минфине считают, что льготные ипотечные программы не должны быть массовыми, иначе они перестают «работать» и выполнять главную свою функцию – поддерживать строительную отрасль и определенные группы граждан. Более того, они «разгоняют» рынок не самым корректным образом (когда льготная ипотека провоцирует рост цен на недвижимость), а бум на рынке жилья нередко потом приводит к кризису. Поэтому и происходит регуляция условий госпрограмм – чтобы развитие ипотечного кредитования было плавным и сбалансированным.
Что такое господдержка
Льготная ипотека – это жилищный кредит с государственной поддержкой, который предоставляется заемщику по ставке ниже рыночной. Такое становится возможным за счет того, что разницу между рыночной и льготной ставкой банку компенсирует государство. А разница эта сегодня велика: например, Сбербанк повысил ставки по базовой ипотеке до 16,7%. Субсидировать ставку также могут и застройщики: банки предложили взимать комиссии за каждую сделку с привлечением льготного кредитования.
Вот основные универсальные требования к заемщику, который хочет взять льготную ипотеку:
- наличие российского гражданства;
- постоянная регистрация по месту жительства;
- официальная работа с приемлемой зарплатой.
Другие условия зависят от конкретной ипотечной программы и банка, который ее предлагает. Они могут касаться возраста потенциального заемщика, состава его семьи (наличие детей для семейной ипотеки обязательно), размера первоначального взноса и т.п.
Ипотека с господдержкой рассчитана на покупку:
- готового жилья от застройщика;
- квартиры в строящемся доме;
- земельного участка под жилое строительство.
На рынок вторичной недвижимости ипотека с господдержкой не распространяется.
«Гвоздь программы»: льготная и семейная ипотеки
Сейчас действуют 5 основных программ льготной ипотеки с господдержкой. Безусловными лидерами являются семейная ипотека и программа, которая изначально называлась «Господдержка 2020» (ее еще называют просто «льготная ипотека»). Она была создана для того чтобы поддержать первичный рынок в условиях пандемии коронавирусной инфекции, однако сроки ее действия неоднократно продлевались.
Процентные ставки и иные параметры менялись для обеих программ уже не раз. На текущий момент они такие:
Льготная ипотека на новостройки (универсальная)
Сегодня любой россиянин может взять по этой программе ипотеку под 8% годовых на весь срок кредитования. Максимальная сумма – 6 млн руб. для всех регионов, включая Москву, Московскую область, Петербург и Ленинградскую область. Размер первоначального взноса – 30% от стоимости квартиры, которая должна находиться в новостройке в собственности у застройщика.
Ранее «фишка» этой программы состояла в том, что ее можно было комбинировать со стандартной «рыночной» ипотекой (это нововведение власти анонсировали в мае 2022 года). То есть, часть денег можно было взять по льготной ставке в 8%, а недостающую сумму «добрать» по обычной ипотеке без всяких привилегий. Однако с 23 декабря 2023 года, с ужесточением условий выдачи льготных жилищных кредитов, комбоипотека по сути прекратила свое существование. Взять дополнительные средства сверх установленного лимита по господдержке теперь нельзя, но можно по программам семейной и IT-ипотеки.
Срок действия программы ипотеки с господдержкой ограничен 1 июля 2024 года. Будут ли ее продлевать снова? Большой вопрос. Скорее всего, если и продлят, то не по всей стране, а лишь в тех регионах, где низкий спрос на жилье. Также программу могут сделать адресной, о чем не раз заявляли чиновники.
Семейная ипотека
Эта программа рассчитана на покупателей с одним или несколькими детьми, родившимися (или усыновленными) в период с 1 января 2018 по 31 декабря 2023 года. Процентная ставка по ней составляет 6% годовых, максимальная сумма кредита – 12 млн руб. для Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленобласти, и 6 млн руб. для всех остальных регионов. Первый взнос, в отличие от других программ, не изменился – он составляет 20% от стоимости приобретаемого жилья.
Предполагалось, что срок действия программы семейной ипотеки закончится 1 июля 2024 года. Однако это решение было пересмотрено после прямой линии с президентом РФ Владимиром Путиным в декабре 2023 года, когда он высказался за ее пролонгацию и поручил Правительству принять все необходимые для этого меры.
Многих интересует, в чем разница между программой семейной ипотеки и программой «Молодая семья». В первом случае заемщик сам должен накопить средства на первоначальный взнос, во втором случае заемщики (супруги-россияне в возрасте до 35 лет) могут получить до 35% от стоимости квартиры от государства в виде субсидии. Причем по программе «Молодая семья» наличие детей не обязательно.
Остальные программы: IT-ипотека, дальневосточная и сельская
IT-ипотека
Программа рассчитана на специалистов в сфере информационных технологий, работающих в аккредитованных Минцифры РФ компаниях. Сотрудники могут взять жилье в ипотеку под 5% годовых – для этого им вовсе не обязательно нужно быть айтишниками. IT-ипотека доступна для юристов, бухгалтеров, специалистов по связям с общественностью и иных работников аккредитованных компаний.
Есть требования к стажу и возрасту заемщика: он должен находиться на текущем месте работы не менее 3 месяцев и быть не младше 18 и не старше 50 лет. Также установлены требования к заработной плате:
- более 150 тыс. руб. для тех, кто работает в Москве;
- более 120 тыс. руб. для работающих в любых других городах-миллионниках;
- более 70 тыс. руб. для работающих в городах с численностью населения до 1 млн человек.
В сентябре 2023 года Правительством РФ были отменены требования к минимальному уровню дохода для заемщиков возрастом до 35 лет.
Максимальная сумма кредита по этой программе составляет 18 млн руб. для городов-миллионников и 9 млн руб. для всех стальных. Размер первоначального взноса «стартует» от 20%, можно использовать материнский капитал.
Срок действия программы ограничен 31 декабря 2024 года. Тем не менее, уже в начале 2024 года ряд банков (включая Сбер) заявили о том, что перестали принимать заявки на IT-ипотеку. Однако Минфин поддержал предложение увеличить лимиты по этой программе, чтобы не допустить ее досрочного прекращения.
Дальневосточная ипотека
Этот вид программы действует до конца 2030 года и распространяется на покупку жилья в Дальневосточном федеральном округе – кредит можно оформить под 2% годовых в Якутии, Бурятии, Забайкальском, Камчатском, Приморском и Хабаровском крае, в Магаданской, Сахалинской, Амурской и Еврейской области, а также в Чукотском автономном округе.
Максимальная сумма займа – 9 млн руб. при покупке жилья от 60 кв. м. Первоначальный взнос – не менее 20% от стоимости недвижимости. Максимальный срок действия программы – 242 месяца.
Стоит иметь в виду, что условия по программе Дальневосточной ипотеки скоро изменятся по поручению Президента – доклад будет подготовлен до 1 марта 2024 года (в частности, программу распространят на участников СВО и членов их семей, отменят требования о наличии стажа работы по специальности для педагогов и медиков).
Частью льготной программы «Дальневосточная ипотека» является «Арктическая ипотека», поэтому условия по ней абсолютно идентичны. Она распространяется на северные регионы: Мурманскую область, Ямало-Ненецкий и Ненецкий автономный округ, а также те населенные пункты Республики Карелия и Коми, Красноярского края и Архангельской области, которые находятся на территории Арктики.
Сельская ипотека
Эта программа не имеет ограничений по сроку действия. Она подходит для покупки жилья как в новостройке, так и на вторичном рынке в сельской местности (с населением не более 30 тыс. человек) под 3% годовых и ниже (например, 0,1% на приграничных территориях). Максимальная сумма кредита – 6 млн руб., срок действия – до 25 лет, первоначальный взнос от 20% с возможностью использования маткапитала.
Программа не распространяется на городские округа и муниципальные образования Москвы, Московской области и Петербурга, зато действует, например, в Ленобласти.
