Рынок недвижимости ОАЭ, как и экономика страны в целом, в последние годы преодолевает зависимость от динамики цен на нефть — за счёт развития других отраслей, таких как туризм, транспорт, финансы и сфера услуг. За период с 2002 по 2008 годы цены на жилую недвижимость в Дубае выросли почти в четыре раза, потом резко упали из-за влияния мирового финансового кризиса. В 2012–2015 годах рынок ОАЭ активно восстанавливался — цены на жильё росли в среднем на 20% в год. Далее рынок недвижимости вновь вошёл в фазу роста.
С началом глобальной пандемии COVID-19 в 2020 году стоимость жилья в Дубае снизилась в результате значительного уменьшения потока туристов, а также выезда квалифицированных экспатов, работающих в сфере гостеприимства, авиаперевозок и морского транспортного сообщения. С тех пор, как границы вновь открылись, рынок недвижимости ОАЭ активно восстанавливается.
В январе 2024 года средняя стоимость квадратного метра в off-plan апартаментах — то есть в апартаментах на стадии строительства — составила 5 489 долларов США.
Обзор рынка жилья в 7 районах Дубая с наибольшим количеством сделок по жилой недвижимости
Средняя стоимость квадратного метра off-plan, $
Средняя стоимость квадратного фута off-plan, Dh
Средняя цена квартиры off-plan, $
Dubai Marina
14 778
5 043
1 277 092
Jumeirah
8 227
2 807
1 323 169
Business Bay
7 027
2 398
779 798
Dubai Hills
6 688
2 282
625 832
Meydan City
4 070
1 388
295 508
Motor City
3 181
1 085
231 732
Arjan
3 718
1 268
245 875
Тенденции рынка недвижимости ОАЭ в 2023 году
Дубай – крупный финансовый, транспортный и туристический центр ОАЭ и всего Ближнего Востока. Здесь находятся два международных аэропорта, один из которых является самым крупным транспортным хабом в Персидском заливе, и два морских порта. Глубоководный морской порт Дубая установил низкие пошлины, благодаря чему вкупе с лояльной политикой налогообложения, Дубай занимает третье место в рейтинге мировых центров реэкспорта.
Туризм является неотъемлемой частью экономики Дубая и гарантом её стабильности в период снижения цен на энергоносители. Согласно отчёту Департамента экономики и туризма Дубая, с января по ноябрь 2023 года Дубай принял 15,37 млн туристов, что на 20% больше, чем за тот же период в 2022 году. Восстановление туристического сектора ведёт к росту благосостояния эмирата, развитию бизнеса и повышению его привлекательности для инвесторов.
Согласно данным Dubai Land Department, январские показатели сделок с недвижимостью в эмирате достигли рекордных уровней в сравнении с 2023 годом.
В четвёртом квартале 2023 года было проведено 35 430 сделок с недвижимостью, что на 23,1% больше объёма сделок за тот же период 2022 года. Больше половины сделок пришлось на недвижимость off-plan.
В январе было совершено 6 734 сделки с off-plan недвижимостью, по данным Dubai Land Department. Месяцем ранее на рынке было зарегистрировано 6 030 сделок — на 11,7% меньше.
Всплеск спроса на недвижимость в Дубае связан не только с восстановлением инвестиционной активности после пандемии, но и геополитическими факторами.
Сегодня иностранные покупатели рассматривают Дубай как надёжную гавань для сохранения капитала и получения стабильного дохода от инвестиций в недвижимость.
Елена Милишенкова
Директор по продукту Tranio
Популярные районы для покупки квартиры в Дубае
Цены на недвижимость в разных районах Дубая формировались в зависимости от инвестиционной политики властей эмирата. По местным законам, иностранцы могут оформить безусловное право собственности (freehold) только в определённых зонах, которые становятся центрами притяжения международного капитала. Цены в тех районах, где раньше всего были открыты продажи для иностранных инвесторов — таких как Дубай Марина и Бизнес Бэй, на сегодня одни из наиболее высоких в Дубае.
Дубай Марина (Dubai Marina)
Этот район Дубая знаменит благодаря своей искусственной гавани, которая сможет претендовать на звание крупнейшей в мире по окончании строительства. В основном здесь располагаются высотные здания с офисами и жилыми апартаментами. Вдоль морской линии благоустроен протяжённый променад с зонами отдыха, ресторанами и торговыми центрами.
Из-за футуристических пейзажей и комфортной инфраструктуры апартаменты в Дубай Марине пользуются высоким спросом среди иностранцев, в особенности экспатов из Европы.
Стоимость жилья в Dubai Marina в январе 2024 года
14 778 $
Средняя стоимость квадратного метра off-plan
5 043 Dh
Средняя стоимость квадратного фута off-plan
1 277 092 $
Средняя цена квартиры off-plan
Джумейра (Jumeirah)
В этом районе расположены жилые комплексы класса «люкс» и элитные виллы, туристические достопримечательности и благоустроенные пляжи, а также великолепные отели-небоскрёбы. С годами около побережья Джумейры выросли новые районы на искусственных островах The World Islands.
Изначально покупать жильё в Джумейре было разрешено только гражданам Эмиратов, и freehold-проектов на побережье Джумейры сейчас не так много. Поэтому жильё в Джумейре до сих пор пользуется особенным спросом среди покупателей недвижимости в Дубае, а доступные объекты быстро уходят с рынка.
Стоимость апартаментов в Джумейре в январе 2024 года
8 227 $
Средняя стоимость квадратного метра off-plan
2 807 Dh
Средняя стоимость квадратного фута off-plan
1 323 169 $
Средняя цена квартиры off-plan
Бизнес Бэй (Business Bay)
Название этого района говорит за себя — это деловой центр Дубая и один из основных финансовых центров на Ближнем Востоке. По градостроительному плану значительная часть территории здесь отведена под офисы, торговые центры и другие виды коммерческой недвижимости. Однако здесь расположены и отдельные жилые комплексы, которые пользуются высоким спросом среди иностранных покупателей и арендаторов жилья, которые работают или ведут бизнес в этом районе.
Стоимость жилья в Business Bay в январе 2024 года
7 027 $
Средняя стоимость квадратного метра off-plan
2 398 Dh
Средняя стоимость квадратного фута off-plan
779 798 $
Средняя цена квартиры off-plan
Рынок строящегося жилья в Дубае: перспективные районы
В Дубае продолжает расти количество жилых апартаментов, приобретаемых на этапе строительства. В январе 2024 года объём сделок с такой недвижимостью составил 5,3 млрд долларов США.
Благодаря тому, что застройщики ещё не сдали объекты недвижимости, цены на жильё в строящихся домах в среднем ниже, чем в остальных популярных районах Дубая. Таким образом, инвестируя в недвижимость, находящуюся на этапе строительства, можно сравнительно недорого купить квартиру в Дубае, которая вырастет в цене к моменту завершения строительных работ.
Важным стимулом для покупки первичного жилья в Дубае является возможность получить ВНЖ сроком от 2 до 10 лет с правом неограниченного продления.
Помимо высотных комплексов апартаментов в MBR City активно развиваются проекты с жильём средней этажности, которые по архитектурному стилю и благоустройству близки к европейским жилым кварталам. На территории жилых комплексов есть школы, детские игровые центры и спортивные объекты.
Наиболее популярные коммьюнити в MBR City c развитой инфраструктурой —это Dubai Hills Estate и Meydan City.
Стоимость жилья в Dubai Hills Estate в январе 2024 года
6 688 $
Средняя стоимость квадратного метра off-plan
2 282 Dh
Средняя стоимость квадратного фута off-plan
625 832 $
Средняя цена квартиры off-plan
Один из самых престижных и экологичных районов Дубая. Расположен в центре города, но при этом окружен зелеными парками и полями для гольфа. В отличие от района Meydan, в Dubai Hills лучше развита инфраструктура, включая школы, больницы, торговые центры и метро.
Стоимость жилья в Meydan City в январе 2024 года
4 070 $
Средняя стоимость квадратного метра off-plan
1 388 Dh
Средняя стоимость квадратного фута off-plan
295 508 $
Средняя цена квартиры off-plan
Meydan City — это центр развлечений, спорта и бизнеса, который предлагает своим посетителям и жителям незабываемые впечатления. В непосредственной близости расположен знаменитый ипподром Meydan Racecourse, где каждый год проводится крупнейший фестиваль скачек. Здесь планируется строительство Mall of the World — крупнейшего в мире шоппинг-молла.
Стоимость жилья в Motor City в январе 2024 года
3 181 $
Средняя стоимость квадратного метра off-plan
1 085 Dh
Средняя стоимость квадратного фута off-plan
231 732 $
Средняя цена квартиры off-plan
Один из самых перспективных молодых районов Дубая — это Motor City, известный трассой «Формулы-4» и автодромами для гонок. Motor City — зеленый жилой район, с хорошей транспортной доступностью и отличной инфраструктурой для жизни.
Сейчас Tranio строит коливинг в Motor City вместе с застройщиком Aqua Properties. Так как Tranio выступает основным партнёром строительства, компания получает право на лучшие цены и предлагает их своим клиентам. При полной оплате стоимость квадратного метра в коливинге The Community Motor City стартует от 2 486 $ — это на 30% ниже, чем в аналогичных проектах.
Стоимость жилья в районе Arjan в январе 2024 года
3 718 $
Средняя стоимость квадратного метра off-plan
1 268 Dh
Средняя стоимость квадратного фута off-plan
245 875 $
Средняя цена квартиры off-plan
Arjan — спокойный район в 20 минутах езды от Dubai Marina, который выбирают молодые специалисты с семьями и благополучный средний класс. Аренда и покупка недвижимости в районе Arjan закрывает все потребности для спокойной жизни.
Район не перегружен предложением, а по сравнению с соседним JVC, аренда здесь дороже на 10%, при этом свободных квартир на 80% меньше. По числу сделок Arjan входит в пятёрку ведущих районов Дубая по итогам 4 квартала 2023 года.
Виллы на побережье: цены на элитную недвижимость в Дубае
В результате повсеместного распространения культуры работы из дома во время пандемии COVID–19, с конца 2021 года прослеживается заметный рост спроса — а следовательно и цен — на виллы и таунхаусы в Дубае.
Прирост цен за виллы off-plan в третьем квартале 2023 года относительно того же периода прошлого года составил 61%, при этом готовые виллы выросли в цене на 2%.
Средняя цена вилл и таунхаусов в Дубае варьируется от 5,5 млн до 17,5 млн дирхамов (1,5–4,5 млн долларов) в зависимости от места расположения. Наиболее дорогие объекты недвижимости находятся на островах Палм-Джумейра, а самые дешёвые виллы в Дубае можно купить в новых районах Damac Hills и Damac Hills 2.
Рынок арендной недвижимости в Дубае
Показатели в сегменте аренды недвижимости также значительно улучшились в 2022 году и продолжают расти в 2023 и 2024 году. В 2023 году в Департаменте земельных ресурсов Дубая было зарегистрировано более 451 тыс. договоров аренды, что на 3,7% больше зарегистрированных договоров в 2022 году. Ставки аренды постепенно догоняют рост цен на жильё в Дубае, внушая уверенность инвесторам.
Доходность от аренды в декабре 2023 года составила 6,8%. Валовая доходность квартир в Эмиратах сейчас составляет 7,4%, а вилл — 6,3%, сообщает Property Monitor. При этом ожидается, что новые и наиболее привлекательные объекты будут пользоваться высоким спросом, лидируя по доходности аренды.
Стоимость аренды жилья в Дубае зависит не только от качества (общей площади жилья, уровня комфорта), но и от расположения арендуемой недвижимости, при этом самая высокая цена превышает самую низкую в 10 раз.
Средняя стоимость аренды квартиры в Дубае в 2023 году продолжила рост, достигнув показателя в 14 974 долларов в год за новый договор аренды. Самыми популярными районами для аренды квартиры в 2023 году стали Al Warsan First, Al Barsha South Fourth, Dubai Marina, Jabal Ali First и Business Bay.
В сегменте вилл арендные ставки также продолжили расти: в 2023 году средняя стоимость аренды виллы в Дубае достигла 43 561 долларов в год.
Прогноз динамики цен на недвижимость в Дубае на 2024 год
Объединенные Арабские Эмираты являются привлекательным и доступным для иностранных инвесторов рынком с точки зрения удобства и надёжности при перемещении капитала. Европейские рынки зачастую создают барьеры для внешних инвестиций, а в сочетании с высокими налогами и инфляционными ожиданиями, которые снижают темпы восстановления после пандемии COVID-19, инвесторы всё чаще ориентируются на рынок недвижимости на Ближнем Востоке.
В Эмираты зарубежных инвесторов привлекает также стремление властей сохранять нейтралитет, обеспечивать свободное движение капитала и гарантии по защите персональных данных собственников недвижимости и держателей счетов. Всё это вкупе с возможностью получить вид на жительство в Дубае при покупке недвижимости стоимостью свыше 750 тыс. дирхамов (около 205 тыс. долларов) привлекает всё больше иностранных покупателей.
По данным Департамента земельных ресурсов Дубая, в последние три года число сделок с недвижимостью в эмирате стабильно растет. Застройщики возобновили работы над проектами, которые были приостановлены на время пандемии. Параллельно запускаются новые проекты, которые вызывают интерес у покупателей, ожидающих даты старта продаж. Продолжается строительство «арабских чудес света»: MBR City, DIstrict 2020 и искусственного архипелага Октагон. Цены на жилье в районах с инновационными инфраструктурными решениями растут быстрее, чем в среднем по рынку.
Исходя из уверенных темпов восстановления рынка недвижимости после пандемии, отраженных в опубликованном Property monitor аналитическом обзоре рынка недвижимости, в 2024 году прогнозируется дальнейший рост цен на жилые апартаменты в Дубае и в других Эмиратах, где доступна покупка недвижимости для иностранцев.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Сколько стоит квартира в Дубае?
В настоящий момент медианная цена на квартиры в Дубае превышает 388 тыс. долларов, а средняя цена квадратного метра достигла 5 890 долларов.
Медианная цена студии в Дубае находится в диапазоне 193 тыс. долларов, однокомнатной квартиры — 387 тыс. долларов, двухкомнатной — 661 тыс. долларов.
Сколько стоит дом в Дубае?
Медианная цена на таунхаусы составляет 1,8 млн дирхамов (490 тыс. долларов), а медианная цена на виллы в Дубае приближается к 3,1 млн дирхамов (843 тыс. долларов).
В целом цена вилл и таунхаусов в Дубае варьируется от 5,5 млн до 17,5 млн дирхамов (1,5–4,5 млн долларов). Наиболее дорогие объекты недвижимости находятся на островах Палм-Джумейра, а самые дешевые виллы в Дубае можно купить в пока еще застраивающемся Damac Hills 2.
Районы Дубая с выгодными ценами на квартиры
Спрос на строящиеся объекты в новых районах с интересными архитектурными проектами неуклонно растет. Так, заложенный в 2012 году MBR City к настоящему моменту является лидером по количеству продаж на первичном рынке недвижимости. Цены на жилье в строящихся кварталах в среднем ниже, чем в развитых районах Дубая, поэтому инвестируя в недвижимость на этапе строительства можно рассчитывать на рост цен к моменту завершения строительных работ.
Среди иностранных инвесторов популярны такие районы, как Meydan City, Dubai Hills и Motor City.
От чего зависит стоимость квартиры в Дубае?
Стоимость квартиры в Дубае определяет расположение жилого комплекса относительно побережья, а также деловых и туристических центров, архитектура и класс объекта, уровень благоустройства и сервисной инфраструктуры для жителей (наличие бассейна, SPA, спортзала, детских игровых комнат и др.).
Разумеется, на цену влияют и параметры самой квартиры: вид из окон, планировочное решение, класс отделочных материалов и дизайн-проекта. В случае с арендной недвижимостью услуги управляющей компании также влияют на цены: в некоторых случаях стоимость апартаментов может быть ниже среднего по рынку, но при этом вводятся более высокие комиссии и строгие условия для собственников арендного жилья.
Цены на квартиры в Дубае зависят и от наличия перспективных инфраструктурных проектов в районе, в котором они расположены.
