Власти Бали предложили ужесточить порядок въезда для россиян, которые пока могут свободно получать визы в паспорт прямо по прибытии на остров. Причиной стали многочисленные претензии, связанные с тем, что приезжие из России в нарушение правил пребывания для туристов начинают оказывать платные услуги. Власти уже заявили, что отслеживают через соцсети визовые нарушения россиян, а местные жители сообщают о предполагаемых нарушениях со стороны иностранцев, занимающих их рабочие места.
Несмотря на планируемые ограничения, сейчас россияне наряду с другими иностранцами свободно могут купить недвижимость на острове. Вместе с экспертами рассказываем, как это сделать и сколько это стоит.
Есть ли ограничения для россиян
По словам экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», сейчас россияне могут свободно покупать недвижимость на Бали, никаких ограничений в отношении них не действует. Покупку можно оплатить через не подпавший под санкции банк, с зарубежных счетов или криптовалютой.
Резидентам России не запрещено осуществлять валютные транзакции за границу — достаточно, чтобы банк осуществил платежи с использованием SWIFT, сказала вице-президент Russia Sotheby’s International Realty Елена Мариничева. Россияне могут приобрести недвижимость на Бали без каких-либо сложностей. Оплату можно совершить наличными, банковским переводом через неподсанкционные банки, а также с помощью криптовалюты, подтвердила основатель компаний по зарубежной недвижимости «Никитина эксперт» и Nev Real Estate Екатерина Никитина. В отличие от европейских направлений источник происхождения средств россиян на Бали не проверяется, добавила партнер Intermark Real Estate Ирина Мошева.
Как россияне могут купить жилье на Бали
Основное ограничение покупки недвижимости на Бали связано с формой владения. Иностранцы не могут приобретать недвижимость в полную собственность (Freehold, на индонезийском — Hak Milik). Такое право доступно только гражданам Индонезии. Поэтому для иностранцев на острове нет привычной покупки недвижимости по договору купли-продажи.
Зарубежные инвесторы чаще всего приобретают недвижимость в формате аренды (Leasehold или Hak Sewa) с возможностью пролонгации. «Такой договор аренды можно оформить на частное лицо или компанию. Оно дает право иностранцу пользоваться недвижимостью определенный срок — обычно до 100 лет. По такой форме недвижимость можно сдавать, продавать и передавать по наследству», — рассказала Екатерина Никитина.
На Бали система долгосрочной аренды устроена таким образом: первоначально объект оформляется на 35–40 лет (в зависимости от проекта), и этот срок аренды уже включен в стоимость объекта, уточнила Ирина Мошева. Есть также приоритетный срок продления аренды, который не включается в цену недвижимости и за который можно доплатить, увеличив первоначальный срок владения. «Сейчас продление аренды можно оформить на срок от 30 до 50 лет в зависимости от конкретного проекта, цена продления составит $1 тыс. за один год аренды», — отметила эксперт.
Еще один возможный вариант, которым могут воспользоваться иностранцы при покупке недвижимости на Бали, «право на использование», или Hak Pakai. Для оформления сертификата на использование земли или недвижимости у покупателя должен быть временный вид на жительство — ITAS. «Иностранный инвестор получает исключительное право на использование, которое регистрируется в государственных органах. Hak Pakai дается иностранному инвестору только на один объект недвижимости в Индонезии, например на виллу, а размер земельного участка не может превышать 5 тыс. кв. м», — рассказала основатель Nev Real Estate.
Если владелец сертификата на использование земли по какой-либо причине не продлевает временный вид на жительство, то в течение года ему необходимо передать право использования другому лицу: местному или иностранцу с видом на жительство. В противном случае государство оставляет за собой право изъять недвижимость без компенсации. По факту данное требование пока не применялось, но законодательно оно закреплено, добавила эксперт.
Купить жилье в ипотеку иностранец на Бали не может. Но если покупать недвижимость у застройщика, то можно воспользоваться рассрочкой. Почти все местные девелоперы дают беспроцентную рассрочку. Обычно она действует 18 месяцев.
Как выглядит схема покупки на Бали
На балийском рынке недвижимости на продажу чаще всего представлены апартаменты, виллы или дома. Купить недвижимость можно непосредственно на месте или дистанционно. По оценкам Russia Sotheby’s International Realty, почти 80% сделок компания проводит на острове дистанционно. Сам процесс покупки выглядит следующим образом.
Выбор недвижимости и бронирование объекта
На первом этапе покупатель подбирает объект недвижимости и бронирует понравившийся объект. Для этого необходимо внести платеж по специальной форме брони, в которой указаны данные об объекте, его цена и сумма депозита. По словам экспертов, в среднем такой платеж составляет $1–1,5 тыс. Сам объект резервируется сроком от 10 до 14 дней. За это время клиент может подробно изучить контракт, а также проект, который приобретается. «В случае с новостройкой бронь возвратная, что является исключением на фоне других рынков, так как обычно сумма, внесенная при резервировании объекта, не возвращается, если клиент решил отказаться от покупки», — отметила партнер Intermark Real Estate.
Подписание предварительного договора
Если покупателя все устраивает, то подписывается договор. В нем указываются обязанности сторон, детали передачи объекта и оплаты. Если застройщик занимается дальнейшим управлением недвижимостью, то требуется подписать еще один договор — на управление, уточнила Елена Мариничева.
Оплата первого взноса
Размер первоначального взноса, как правило, составляет 30–40% от общей суммы контракта. Затем подписывается график рассрочки, если объект еще возводится. Сроки строительства на Бали составляют в среднем 12–18 месяцев. Если покупается вторичное жилье, то процесс похожий, но сумма за недвижимость вносится сразу полностью, уточнила Ирина Мошева.
Заключение контракта Leasehold
Этот процесс начинается после полной оплаты объекта и окончания строительства, если объект находится в стадии строительства. Договор заверяется у нотариуса. Человек становится полноправным владельцем с занесением в местную земельную книгу. Он официально зарегистрирован как владелец недвижимости на срок, указанный в договоре, пояснила Екатерина Никитина.
Иностранного покупателя недвижимости на Бали ждет два стандартных расхода: оплата НДС в размере 11% общей стоимости, а также оплата 1% нотариусу за оформление и проведение сделки. Если собственник будет сдавать недвижимость, то ему нужно будет платить налог на доход от аренды по ставке 10%.
Какое жилье можно купить на Бали и сколько оно стоит
Минимальный бюджет покупки недвижимости на Бали, по оценкам экспертов, сейчас составляет $140–175 тыс. Например, столько стоят апартаменты в жилом комплексе бизнес-класса с одной спальней на курорте Санур в 1300 м до пляжа, привела пример вице-президент Russia Sotheby’s International Realty. С минимальным бюджетом на Бали можно приобрести апартаменты площадью около 60 кв. м. Верхняя граница исчисляется миллионами долларов. Как правило, речь идет о роскошных виллах на берегу океана.
Но оптимальной для покупки недвижимости на Бали эксперты называют сумму от $250 тыс. С таким бюджетом можно приобрести апартаменты площадью 80 кв. м с хорошими видовыми характеристиками или на первой линии океана в строящемся объекте, добавила партнер Intermark Real Estate.
Популярными локациями Бали для покупки недвижимости среди россиян являются Чангу, Убуд, Умалас и Санур. По оценкам Nev Real Estate, цены в этих локациях начинаются от $140 тыс. за односпальную квартиру метражом 50 кв. м. В премиальных объектах, на которых специализируется компания, цены выше. Например, стоимость студий начинается от $210 тыс., апартаментов с одной спальней (100 кв. м) — от $400 тыс., с двумя спальнями (200 кв. м) — от $800 тыс.
Виллы строятся в комьюнити закрытого типа, с частными бассейнами и отделкой под ключ. Мебель можно купить самостоятельно, некоторые застройщики предлагают разные пакеты мебели. Цены в этих районах на виллы начинаются от $300 тыс. за 120–130 кв. м, но средняя цена вилл в качественных проектах стартует от $500 тыс. «В Чангу наши клиенты в основном приобретают виллы от $400 тыс., в районе Умалас — апартаменты от $180 тыс. и виллы от $500 тыс. Апартаменты от застройщиков в этих районах продаются в основном меблированные и расположены в жилых комплексах с отельной инфраструктурой на территории: тренажерный зал, бассейн, лаундж-зоны. Цены начинаются от $140 тыс. за односпальную квартиру от 50 кв. м», — рассказала Екатерина Никитина.
При этом популярный среди россиян район Чангу практически полностью застроен, в нем доступно совсем небольшое число проектов, отметила Ирина Мошева. Большая часть девелоперов концентрируется сейчас на полуострове Букит к югу от аэропорта. Застраиваются такие локации, как Меласти, Нуса-Дуа, Улувату, юг пляжа Джимбаран. «Эти места уже заслужили репутацию «самых инстаграмных», но они привлекают большое число премиальных туристов. Девелоперы работают на этот сегмент и строят качественные современные проекты», — сказала эксперт.
По оценкам Intermark Real Estate, стартовая стоимость апартаментов на Буките составляет $250–260 тыс. В эту стоимость входят отделка и мебель. В Чангу порог ниже — от $175 тыс. Если говорить о виллах, то на Буките цена объектов площадью 200 кв. м начинается от $550 тыс., добавила представитель компании.
