При общении с менеджером по продажам квартир, с сотрудником банка или ипотечным брокером будущий заемщик неизбежно сталкивается с незнакомыми и непонятными словами. Новострой-М разобрал основные термины, которые встретятся каждому, кто собирается купить новостройку в ипотеку.
Аккредитив – вид банковской операции, в которой участвуют три стороны: банк, продавец, покупатель. Банк выступает посредником и «замораживает» деньги на специальном счете. В случае сделок с недвижимостью, раскрытие аккредитива происходит, например, после того, как право собственности на объект переходит покупателю. При выполнении условий раскрытия аккредитива банк «размораживает» деньги, и продавец получает к ним доступ.
Андеррайтинг – совокупность действий по оценке риска, включающая проверку документов и информации о заемщике и предмете ипотеки. Андеррайтер – специалист, осуществляющий эти действия.
Аннуитет – тип погашения кредита, предполагающий выплату равными платежами через равные промежутки времени. Аннуитетные платежи включают в себя и погашение процентов, и оплату части основного долга.
Дифференцированный платеж – тип погашения кредита, когда основной долг делится поровну на весь срок кредита (например, 2 млн на 20 лет, т.е. по 8333 руб. в месяц), а проценты начисляются на остаток долга по состоянию на начало периода, исходя из количества дней в периоде и процентной ставки. В этом случае ежемесячные платежи не равны и будут различаться от месяца к месяцу. В начале выплаты кредита платежи в данной схеме выше, чем к моменту полного погашения займа. Кто из банков практикует дифференцированные платежи? Например, Россельхозбанк, Газпромбанк, Банк Санкт-Петербург и некоторые другие региональные банки.
Ипотека – залог недвижимого имущества. Т.е. обеспечение исполнения обязательств по кредиту.
Ипотечный кредит – денежные средства, предоставленные заемщику под залог недвижимого имущества (ипотеку). Таким образом, «ипотека» и «ипотечный кредит» – это совершенно разные термины. Но в разговорной речи используются оба варианта как синонимы.
Закладная – именная ценная бумага, удостоверяющая право ее законного владельца на получение исполнения по кредитному договору и право залога на предмет ипотеки, который обеспечивает исполнение этого кредитного договора.
К/З (кредит/залог) – соотношение суммы кредита (остатка долга, К) к стоимости предмета ипотеки – залога (З). Чаще всего К/З составляет 80/20, это значит, что сумма первоначального взноса по кредиту составит 20%, а 80% от рыночной стоимости банк выдаст в кредит. При рефинансировании ипотеки К/З считают от рыночной стоимости на дату проведения оценки объекта.
Кредитная история – «досье» заемщика, в котором отражаются все когда-либо оформлявшиеся кредиты и займы либо решения по заявкам (например, отказы в выдаче ипотеки). Кредитные карты и платежи по ним, в том числе просрочки, тоже фигурируют в кредитной истории.
Кредитные каникулы – также могут называться «ипотечные каникулы». Это законная возможность взять паузу и не платить по уже имеющемуся кредиту. Для получения каникул нужно иметь веские причины и заранее договориться с банком. Подробнее мы писали об этом вот здесь.
ПВ – первоначальный взнос, который вносится за счет собственных средств заемщика и/или за счет субсидий от государства, например, маткапитала. О том, как получить ипотеку без первоначального взноса и стоит ли это делать, мы писали в этой статье.
ПДН – показатель долговой нагрузки заемщика. В расходы включаются платежи по всем активным кредитам и займам, и эта сумма соотносится с доходом заемщика. Сюда же включаются платежи по кредитным картам. Причем по кредитным картам обязательства могут учитываться даже если вы не пользуетесь ими. ЦБ предложил считать расходы по картам двумя способами (на выбор банка): 5% от лимита по карте или 10% от фактического долга.
Напоминаем, что не стоит подписывать договоры или любые иные документы, если вам неясны какие-то слова. Заемщик вправе получить исчерпывающие объяснения всех терминов и понятий, встречающихся в кредитном договоре.
