Чтобы сдавать квартиру в аренду, не обязательно быть ее собственником. Можно сначала снять помещение у кого-то, а потом сдать его в аренду другому человеку или даже организации.
Разбираемся в особенностях субаренды и рассказываем, что учесть, чтобы заработать, а не уйти в минус.
Что такое субаренда недвижимости
Простыми словами это сдача в аренду объекта, который взят в аренду. С учетом этого субаренду можно охарактеризовать как передачу в аренду объекта, которым владеет другой человек.
Отношения между тем, кто сдает арендованное помещение, и тем, кто выступает в роли конечного арендатора оформляют в форме соглашения — договора субаренды. При оформлении такого соглашения арендатор по первому договору аренды становится уже арендодателем по второму договору, точнее, субарендодателем. Того, кто арендует помещение у субарендодателя, можно называть субарендатором.
Особенности субаренды
- Практически в каждом случае субаренды нужно получить согласие собственника недвижимости.
- Договор, который оформляется для передачи арендованного помещения в аренду, по многим параметрам повторяет положения первоначального договора аренды.
- По закону тот, кто выступает в роли субарендодателя, не может иметь больше прав, чем собственник помещения, который передает объект ему в аренду.
- Ответственность за целостность имущества и его сохранность перед собственником объекта несет арендатор по первому договору.
- Чаще всего информацию по возврату объекта и срокам уведомлений арендодателя по второму договору сокращают по сравнению с первым. Это делают для того, чтобы не допустить просрочки перед владельцем объекта, что может привести к увеличению стоимости арендной платы и выплате штрафа. Например, если по первому договору аренды предусмотрено, что помещение предоставляется в аренду до 30 декабря текущего года, то в договоре субаренды может быть прописано, что объект сдается до 25 декабря.
Что можно сдавать в субаренду
Механизм субаренды применим практически ко всем объектам или их частям. Например, так можно поступать с:
- жильем;
- апартаментами;
- землей;
- площадями под торговые объекты;
- прочими объектами, которые относятся к коммерческой недвижимости.
Все перечисленные объекты могут передаваться в субаренду как полностью, так и частично, если этому не препятствуют условия, прописанные в договоре аренды.
Может ли собственник запретить сдачу арендованного жилья
Юридически запрет на передачу объекта недвижимости в субаренду закрепляется пунктом в договоре аренды — в нем указываются, что арендатор не имеет права передавать арендуемый объект в субаренду.
В большинстве случаев если прямо субаренда не запрещена, она считается по умолчанию разрешенной. Но не стоит сдавать недвижимость в субаренду без согласия ее собственника. Это обезопасит от претензий со стороны владельца недвижимости и возможных штрафных санкций.
При необходимости собственник жилья указывает в договоре перечень действий, которые арендатор может выполнять. Либо наоборот – перечень ограничений по недвижимости. Например, пишут, что квартира может быть предоставлена в аренду только для использования в качестве жилого помещения. Если при такой формулировке субарендодатель предоставит помещение для аренды под организацию коммерческого помещения, например, магазина, он нарушит условия договора.
Если вы выступаете собственником объекта и передаете его в аренду без права субаренды, кроме непосредственного запрета в договор стоит включить другую информацию. Это могут быть санкции в форме штрафа, досрочное расторжение заключенного договора. Если будет указан только запрет на субаренду, но не прописаны последствия его нарушения, каким-либо образом повлиять на арендатора будет тяжело.
Что не получится сдать в субаренду
Есть определенные объекты, которые не получится передать в аренду другому лицу или организации. На это не влияет даже то, указан ли в договоре аренды запрет на такое действие или нет.
Не получится сдать такие арендованные объекты:
- лесные публичные участки;
- земельные участки, переданные субъектам малого и среднего предпринимательства, которые включены в список госимущества;
- госучастки, которые были переданы в аренду на основании результатов проведенных торгов;
- объекты недвижимости, которые находятся в особых экономических зонах.
Что писать в договоре субаренды
Договор субаренды заключают в простой письменной форме. Обязательное условие – его срок не должен превышать сроков действия договора аренды между собственником помещения и тем, кто принимает его в аренду.
В договор обычно включают следующее:
- наименования сторон договора. Отражают данные по тому, кто сдает помещение в аренду, и тому, кто его снимает. Указывают адреса регистрации и номера документов, удостоверяющих личность;
- предмет договора. В документе в качестве предмета договора указывается недвижимость, которая сдается. Нужно указать точные данные, по которым получится идентифицировать объект — адрес, площадь, количество комнат;
- информацию о том, кому принадлежит право собственности на передаваемый в аренду объект;
- сведения о том, что помещение находится во временном пользовании арендатора. Дополнительно прилагаются реквизиты договора, заключенного между арендатором и собственником помещения;
- дополнительную информацию о том, что находится в квартире. Например, это могут быть данные о бытовой технике и прочих ценных вещах: картинах, коврах, музыкальных инструментах, книгах;
- сведения о том, что договор заключается с согласия арендодателя по первому договору аренды – того, кто владеет квартирой;
- размер арендной платы;
- периодичность внесения арендной платы и сроки. Например, может быть указано, что арендная плата перечисляется каждый месяц не позднее пятого числа текущего месяца;
- способ перечисления арендной платы. Например, можно указать, что она перечисляется на расчетный счет субарендодателя или передается наличными;
- размер залога, который арендатор передает субарендодателю;
- сведения о том, кто оплачивает коммунальные платежи;
- информацию о возможности изменения размера арендной платы. Например, можно указать, что она может пересматриваться не чаще одного раза в год. Дополнительно указывают сроки, в которые до непосредственного повышения оплаты субарендодатель должен сообщить;
- данные об обязательствах субарендодателя. Например, о том, что субарендодатель должен предупредить субарендатора о правах других людей на сдаваемое помещение;
- обязательства субарендатора. Например, необходимость поддержания помещения в исправном состоянии, проведения текущего ремонта за свой счет, своевременного внесения арендной платы, использования объекта по его целевому назначению.
- срок действия договора;
- информацию о необходимости регистрации договора в Росреестре. По закону регистрации подлежат те договора аренды и субаренды, которые заключаются на срок от одного года и более;
- данные о возможности и обстоятельствах расторжения или изменения договора;
- информация о возможности досрочного расторжения договора по решению суда;
- порядок досрочного расторжения договора при наличии оснований;
- особенности и сроки оформления акта приема-передачи;
- ответственность сторон за нарушения условий заключенного договора;
- порядок и нюансы разрешения возникающих споров;
- прочая информация, которую стороны хотят указать. Например, данные о количестве составленных договоров и о том, каким образом регулируются спорные моменты, не указанные в договоре.
Договор обычно составляются в двух экземплярах. Один передается субарендатору, второй остается у субарендодателя. Но если документ будет регистрироваться, дополнительно составляют еще один экземпляр.
Стоит ли сдавать недвижимость в субаренду – преимущества и недостатки
У кого-то получается неплохо заработать на субаренде, а кто-то — наоборот, не зарабатывает ничего или несет расходы на восстановление помещения, поврежденного субарендатором. Поэтому перед тем, как снимать жилье и потом сдавать его другому человеку или организации, нужно оценить возможные преимущества и недостатки.
Плюсы субаренды следующие:
- можно зарабатывать на сдаче недвижимости, не приобретая ее. Это очевидное преимущество – не нужно тратить деньги или оформлять ипотечный кредит, чтобы приобрести квартиру. Достаточно найти подходящее помещение, снять его и потом сдать по более высокой цене. Разница в стоимости аренды за вычетом налога, который придётся платить, будет заработком;
- можно не переживать за состояние квартиры. С одной стороны, субарендодатель несет ответственность за состояние квартиры, но, с другой стороны, это не собственность — нужно только следить за тем, чтобы субарендатор соблюдал условия договора;
- если не будет получаться зарабатывать на субаренде, можно в любой момент перестать этим заниматься. Для этого просто расторгается договор аренды с собственником помещения.
К недостаткам субаренды относят следующее:
- собственник квартиры может быть против того, чтобы арендатор сдавал ее кому-то в аренду;
- для согласия на сдачу квартиры владелец недвижимости может установить некоторые ограничения, которые не позволят быстро найти субарендатора или вообще кому-то сдать квартиру;
- владелец квартиры в любой момент по каким-либо причинам может расторгнуть договор аренды;
- субарендатора на арендованную квартиру можно долго искать. В такой ситуации можно уйти в минус — за аренду квартиры платить придется, а дохода в определенный период не будет;
- может попасться недобросовестный субарендатор, который, например, сломает технику или устроит в квартире потоп и откажется возмещать ущерб. В этой ситуации может получиться так, что придется возмещать ущерб самостоятельно.
