Прежде чем брать на себя такие объемные финансовые обязательства, как ипотечный кредит, надо, во-первых, как следует все подсчитать, во-вторых, узнать, кто предлагает самые выгодные условия, а в-третьих, проверить, нельзя ли сделать их еще более выгодными. Рассказываем о способах, которые помогут уменьшить процентную ставку по ипотеке еще до того, как вы ее взяли.
Работаем по-крупному: ищем льготную госпрограмму
Ставки по государственным программам могут быть в три и более раз ниже ставок рыночной ипотеки. Например, арктическую и дальневосточную ипотеку выдают под 2%, сельскую — под 3%, а семейную — под 6%. Правда, в этих программах много условий и ограничений, которые надо соблюдать. Например, сумма кредита ограничена, у заемщика должны быть несовершеннолетние дети или жилье можно купить только на определенных территориях. Но игра все равно стоит свеч: взять кредит под 6% и под 18% — это, как говорится, две большие разницы.
Если ни под одну льготную программу вы не попадете, стоит изучить предложения банков и посмотреть, кто обещает максимально выгодную ставку. В сети много агрегаторов, которые предоставят информацию от разных кредитных организаций по заданным параметрам, сведя ее в удобную таблицу.
Спецпредложения от застройщиков
Если говорить про новостройки, то девелоперы часто предлагают специальные условия тем, кто готов взять кредит в банке-партнере. Это может быть как уменьшение ставки на 1–3 процентных пункта на весь срок кредита, так и более существенное снижение (вплоть до ставки 0,1%) на ограниченный отрезок времени, — например, до сдачи дома, или на первые два года выплаты ипотеки.
Поэтому, если вы еще не до конца определились с объектом, промониторьте спецпредложения на все подходящие варианты. Бонусом можно найти еще какие-то приятности, типа кухни в подарок или возможности трейд-ина.
Обратной стороной таких привлекательных условий может быть завышение стоимости квартиры.
Например, у некоторых крупных застройщиков на сайте можно увидеть сразу две цены на объект. Первая, более низкая, действует, если вы покупаете квартиру за наличный расчет или в ипотеку на стандартных условиях. Вторая — если вы оформляете кредит по спецпредложению.
В итоге может получиться, что ставка ниже, а цена квартиры — выше. Впрочем, такие условия тоже могут быть выгодными, например, если для вас более важен низкий ежемесячный платеж.
Статус заемщика: вы зарплатный?
Некоторым клиентам банк может снизить ставку просто потому, что они относятся к определенной категории. В частности, зарплатные клиенты почти всегда могут рассчитывать на уменьшение ставки на 0,2–0,5%, если обратятся за ипотекой в свой банк.
ДЛЯ СПРАВКИ
Зарплатный клиент — это не просто заемщик, получающий зарплату на карту банка-кредитора, а сотрудник компании, заключившей с банком договор на зарплатный проект. В этом случае финансовая организация точно знает, каков доход клиента, и как обстоят дела у его работодателя, поэтому подтверждает снижение рисков корректировкой ставки.
Также банки обычно лояльны к заемщикам, работающим в бюджетной сфере (имеющим официальный статус «госслужащий»), или проходящим службу по контракту. Они тоже могут рассчитывать на снижение ставки, и обычно в том же размере, как и зарплатные клиенты.
Больше первый взнос — ниже процент
Если клиент готов внести крупную сумму в качестве первоначального взноса, банк вполне может понизить процентную ставку, так как риск потерять свои деньги для него значительно снижается.
До середины 2023 года первоначальный взнос от 20% уже считался хорошим, но в свете роста ключевой ставки и ужесточения условий кредитования теперь и 30% не гарантирует снижение.
Правило действует и в другую сторону: небольшой первой первоначальный взнос дает надбавку в 0,5 и более процентов к базовой ставке.
Оформляем страхование
При покупке недвижимости в ипотеку заемщик обязан застраховать объект от порчи и полного уничтожения из-за аварий, пожаров и стихийных бедствий (страхование конструктива).
Остальные виды страхования — титульное, от временной потери трудоспособности, от инвалидности и смерти заёмщика — оформляются по желанию, но именно они влияют на размер ставки. Отказ от приобретения, например, личной страховки приводит к тому, что банк сразу повышает ставку на 1–3 процентных пункта, а согласие ее оформить, наоборот, снижает ставку примерно на такой же размер.
Важно. С 2023 года у заемщиков появилась возможность сэкономить на стоимости полиса. Ранее его можно было оформить только у страховщиков, включенных в рекомендованный список банка-кредитора, но с 1 сентября 2023-го застраховать недвижимость, жизнь и здоровье для ипотеки можно в любой страховой компании, имеющей кредитный рейтинг уровня А- и выше (постановление правительства РФ № 39 от 18.01.2023).
Как правило, стоимость полисов у компаний из списка банка плюс-минус одинакова, но сторонняя организация не платит банку комиссионные и не обязана держать установленную им тарифную планку. Поэтому «сторонний» полис может стоить процентов на 20–25% дешевле. Кроме того, новым клиентам часто дают дополнительную скидку. С учетом того, что страховать ипотеку придется до ее выплаты, стоит потратить время и поискать выгодный вариант. А через год страховую можно будет поменять еще раз, если она решит поднять цены.
Регистрируем сделку онлайн
Банки активно продвигают сервис электронной регистрации сделок и дают за его использование около 0,3% скидки. Услуга платная (8–20 тыс. рублей, в зависимости от банка и региона), но при крупной сумме и долгом сроке ипотеки эта трата окупится многократно.
Кроме того, онлайн-регистрация экономит время, а сделки проходят комфортнее: все документы дистанционно подписываются в банке, и ходить к нотариусу, в Росреестр или МФЦ не надо.
Платные программы от банков
У некоторых банков есть программы, позволяющие клиенту снизить ставку на весь срок кредитования при оплате разовой комиссии. Размер комиссии привязан к проценту от суммы кредита. Например, снижаете на 1% — платите 3% от суммы кредита. То есть, берете 2 млн и хотите снизить ставку с 15% до 14% — заплатите один раз комиссию 60 тыс. рублей.
Если вы берете ипотеку на длительный срок и не планируете досрочное погашение, «купить» ставку будет выгодно.
Что еще может повлиять на ставку
1. Кредитная история
От ее качества зависит, во-первых, дадут ли вам кредит, а во-вторых, на каких условиях его одобрят.
Если кредитная история хорошая, ипотеку одобрят на стандартных условиях, и заемщик еще сможет повыбирать, где они более выгодные. Если история плохая, например, клиент допускал просрочки при погашении предыдущего кредита, то лучше искать банк, рассматривающий заемщиков индивидуально. Крупные кредиторы такого клиента, скорее всего, завернут еще на этапе подачи заявки, а небольшой банк, возможно, выдаст ему кредит, но вполне может поднять ставку на несколько пунктов от стандартных условий.
2. Тип недвижимости
Ставка зависит и от того, какой объект вы хотите купить: новостройку, «вторичку» или загородный дом. На квартиры ставки традиционно ниже, так как они считаются более ликвидным объектом, который в случае необходимости банк легко продаст.
При этом ставка на новостройки ниже, чем на вторичное жилье, но при условии покупки напрямую у застройщика. Это объясняется тем, что девелоперы и банки заинтересованы в сотрудничестве. Первые так продадут больше квартир, вторые — привлекут больше заемщиков. Однако, для покупателя тут есть нюанс: свои финансовые потери застройщик компенсирует за счет стоимости жилья.
3. Как подтверждаете доход
Официально подтвержденный доход поможет удержать ставку на базовом уровне. Но если клиент не может предоставить справку 2-НДФЛ, а приносит справку по форме банка или выписку по счету, то ставку ему вполне могут увеличить на 0,5–3%, а в самом плохом случае — отказать в одобрении ипотеки.
4. Наличие созаемщика или поручителя
Это, как правило, дает возможность избежать надбавки к стандартным условиям. Например, если супруга откажется стать созаемщиком по кредиту, ставку поднимут на 0,5–1,5%.
Посчитаем
Для более наглядной иллюстрации, сделаем примерный расчет. Для простоты примем, что покупается вторичное жилье (льготные программы не применяются), берется кредит на сумму 3 млн рублей сроком на 20 лет, ставка — 17%.
При сохранении базовых условий и без досрочных погашений ежемесячный платеж составит 44 тыс. рублей, а переплата — 7,6 млн рублей.
Снизим ставку по максимуму:
- зарплатный клиент: – 0,5%;
- оформлено личное и титульное страхование: – 2%;
- электронная регистрация: – 0,3%.
Итого: 17% – 2,8% = 14,2%
При ставке 14,2% ежемесячный платеж уменьшится до 37,7 тыс. рублей, а переплата сократиться до 6,05 млн рублей. Таким образом клиент за все время выплаты кредита сэкономит 1,55 млн рублей, а ежемесячная экономия составит 6,3 тыс. рублей.
Используя опции, позволяющие снизить ставку, заемщик может сэкономить значительную сумму денег. Поэтому прежде, чем оформлять ипотеку, проанализируйте предложения банков и выберите то, которое (при прочих равных условиях) дает клиенту наиболее широкие возможности для снижения процентной ставки.
