Существенная часть покупателей недвижимости в Индонезии, и на Бали в частности, рассматривают покупку объектов в первую очередь как выгодную инвестицию: рассчитывают условия входа и стратегии выхода, оценивают доходности и затраты на дальнейшее содержание актива.
Последняя статья расходов варьируется не только от объекта к объекту, но и от одной управляющей компании к другой. Рассмотрим подробно основные издержки на содержание недвижимости в Индонезии.
Расходы на управление недвижимостью
В 2024 году на рынок Бали выходят девелоперы с комплексными продуктами, предлагая не "голые метры", а полный цикл управления недвижимостью: от сдачи проекта до поиска арендатора, от менеджмента юнитов до налогового сопровождения. Инвестор получает готовый арендный бизнес, а процесс сдачи квартир или вилл ложится на плечи УК.
За услуги управляющей компании инвестор платит комиссию — её величина варьируется от срока сдачи юнита (помесячно или посуточно) и от качества сервиса и репутации управляющей компании, занимающейся менеджментом недвижимости.
Обычная ставка за услуги УК при помесячной сдаче в аренду составляет 10% от выручки за вычетом налогов, при посуточной — 20%.
Комиссия агрегаторам или агентская комиссия (OTA commission)
В процессе маркетинга юнитов для поиска конечного арендатора УК прибегают к услугам агрегаторов типа Airbnb. Агрегаторы в свою очередь взимают за это комиссию. Стандартная комиссия (может варьироваться) на Бали составляет 4–9% от арендной ставки.
Налог на недвижимость
Владельцы недвижимости на Бали платят несколько регулярных налоговых сборов.
Налог на землю и недвижимость (PBB)
Налог на недвижимость рассчитывается как на стоимость земли, так и на стоимость любых зданий, которые могут её занимать. Ставка налога — 0,5%. Налог взимается ежегодно.
Владельцы недвижимости должны платить налог на землю и недвижимость (PBB) в рамках Hak Pakai. Hak Sewa не облагается PBB, поскольку не даёт права собственности или пользования землёй.
Налоги на доход от аренды:
- подоходный налог — 10% с выручки;
- НДС (только со сдачи коммерческой недвижимости) — 11%;
- гербовый сбор для заверения договоров аренды у нотариуса — 10 тыс. рупий, или 0,63 доллара, за документ.
Страховка недвижимости
Индонезия считается сейсмически активным регионом, поэтому вся недвижимость здесь строится по стандартам сейсмоустойчивости, а застройщики зачастую дают гарантию на конструктивные элементы до 10 лет.
Тем не менее, чтобы обезопасить себя от землетрясений, ураганов и прочих стихийных бедствий, некоторые инвесторы предпочитают страховать свои объекты.
Базовый полис страхования жилья может обойтись примерно в 2–3 миллиона рупий, или до 190 долларов, в год, а комплексные планы, включающие расширенную страховку от стихийных бедствий, могут стоить от 5–10 миллионов рупий в год (635 долларов).
Коммунальные платежи
Коммунальные услуги на Бали относительно недорогие и чаще всего входят в стоимость аренды жилья.
В своих расчётах застройщики указывают следующие расходы на коммунальные платежи в месяц:
Площадь юнита
Электроэнергия
Коммунальные платежи
125 кв. м
100 $
400 $
100 кв. м
100 $
360 $
70 кв. м
100 $
245 $
28 кв. м
80 $
100 $
Интернет и ТВ
На Бали всего несколько крупных провайдеров, поставляющих качественный высокоскоростной интернет. Два крупнейших провайдера Бали:
Провайдеры домашнего интернета на Бали:
200 Mbps
400 Mbps
GlobalXtreme
19 $
32 $
MTM Bali
19 $
31 $
Другой провайдер IndiHome предоставляет услуги кабельного телевидения в комплексных пакетах за примерно те же 30–32 доллара, однако скорость интернета в таком случае максимально достигает лишь 100 Mbps.
Более того, для русскоязычных экспатов вопрос подключения ТВ актуален в меньшей степени, так как вещание ведётся на индонезийском, максимум — английском языке (австралийские каналы).
Уборка и ремонт
Некоторые УК закладывают фиксированный процент расходов на амортизацию и ремонт, другие — определяют трату на реновацию в абсолютных значениях через определённый период времени.
Рекомендуемый процент на амортизацию составляет ~0,5% от ежемесячной выручки. В случае полноценной реновации расходы могут составить около 5 тыс. долларов на объект площадью 125 кв. метров раз в 5 лет.
Управляющие компании
Рынок недвижимости Бали трансформировался под влиянием растущего турпотока и интереса иностранных инвесторов к локации.
Доля индивидуальных путешественников, которые готовы выделять большие бюджеты на Бали, растёт. Конечный арендатор всё чаще выбирает для своего размещения качественные брендированные отели или проекты под профессиональным управлением известных операторов.
В 2024 году вопрос поиска управляющей компании закрывается ещё на этапе выбора проекта, так как подавляющее большинство девелоперов либо сами занимаются управлением, либо сотрудничают с партнёрской УК, которая возьмёт на себя менеджмент юнитов.
Управление недвижимостью зачастую включает:
- маркетинг;
- отельное обслуживание клиентов;
- техническое обслуживание;
- круглосуточную охрану;
- уборку;
- ежемесячные отчёты для инвесторов;
- сопровождение выплат по доходности;
- налоговое сопровождение.
Инвестору следует изучать не только качество объекта и локацию, но и оценивать сток готовых проектов застройщика под управлением.
Учитывая все издержки, можно составить примерную финансовую модель юнита.
Для примера возьмём содержание таунхауса площадью 70 кв. метров в районе Меласти от одного из крупнейших застройщиков Бали с собственной УК:
Месяц
Январь
Кол-во дней
31
Заполняемость
95%
Цена аренды в месяц
3850 $
Выручка в месяц
3658 $
Налог 10% от выручки
366 $
Выручка за вычетом налога
3292 $
Комиссия управляющей компании, 10%
329,2 $
Коммунальные платежи
245 $
Электроэнергия
100 $
Амортизация (0,5% от выручки)
18,29 $
Чистый доход
2599 $
