Задумываясь о покупке недвижимости в Испании, необходимо учитывать все особенности налогообложения и затрат на содержание приобретённого объекта. Стоимость содержания недвижимости в Королевстве Испания зависит от климатических особенностей региона, правил конкретного муниципалитета, типа недвижимости и от того, является ли её собственник налоговым резидентом Испании (то есть проживает на территории страны более 183 дней в году).
В среднем, платежи за жилую недвижимость в Испании могут быть несколько выше, чем за аналогичный объект в России, но всё же они значительно ниже, чем в странах Северной Европы.
Налоги в Испании
Оплачивать налоги за недвижимость в Испании придётся и резидентам, и нерезидентам, однако для каждого случая есть ряд особенностей по исчислению суммы к оплате.
Муниципальный налог на недвижимость (el impuesto sobre bienes inmuebles, IBI)
Владельцы недвижимости в Испании платят ежегодный налог на недвижимость, ставка которого одинакова для резидентов и нерезидентов — от 0,4 до 1,1 % от кадастровой стоимости имущества в зависимости от локации и типа объекта. Например, в Аликанте ставка составляет 0,847%, в Валенсии — 1,07%, в Малаге — 0,723%, а в Толедо — 0,42%. В среднем налоговые выплаты составляют 200–800 евро в год.
Подоходный налог на недвижимость для нерезидентов (impuesto sobre la renta de no residentes, IRNR)
При наличии недвижимости на территории Испании и резидентам, и нерезидентам необходимо уплачивать налоги с доходов от недвижимости, которые начисляются даже при отсутствии арендаторов. Налог рассчитывается для разных ситуаций следующим образом:
- Недвижимость сдаётся в аренду. Владельцу необходимо уплачивать налог по фиксированной ставке, для нерезидентов она составляет 24%. Из налогооблагаемой базы можно вычесть расходы на содержание недвижимости: ремонт, реновацию и улучшения объекта. Уплачивать данный налог необходимо раз в квартал.
- Недвижимость не сдаётся в аренду. Даже если недвижимость не используется для сдачи в аренду, собственнику придётся платить подоходный налог. Он считается по фиксированной ставке 24% от 1,1% кадастровой стоимости жилья.
Налог на роскошь (impuesto sobre el patrimonio)
Подлежит к уплате в некоторых случаях. Каждое автономное сообщество (регион) Испании устанавливает собственный рубеж стоимости недвижимости, ниже которого налог не обязателен к уплате. Если в отдельном регионе свой рубеж не установлен, то налог обязателен к уплате для объектов дороже 700 тысяч евро.
Ставка налога на роскошь обычно определяется каждым регионом индивидуально и составляет 0,2–2,5% от стоимости недвижимых активов. Если ставка не определена автономным сообществом, то она считается по установленной шкале.
Коммунальные расходы
Коммунальные расходы можно разделить на платежи, которые вносят владельцы жилья (и резиденты, и нерезиденты), и те платежи, которые начисляются по счётчикам в соответствии с потребляемым количеством ресурсов — их обычно оплачивают жильцы.
Плата в товарищество собственников жилья (комунидад)
Чаще всего жильё в современных новостройках (как апартаменты, так и частные виллы) расположено на территории охраняемого комплекса с развитой инфраструктурой: с бассейнами, тренажёрными залами, теннисными кортами и площадками для гольфа, охраняемым паркингом и частной придомовой территорией с аллеями для прогулок. Оплата за содержание инфраструктуры комплекса ложится на коллективное товарищество собственников жилья (комунидад). Сюда же могут быть включены платежи за освещение территории, услуги охраны, уборки территорий и работу садовника. В среднем для владельцев недвижимости размер ежемесячного платежа составляет от 50 до 150 евро. Чем более развита инфраструктура комплекса, тем выше сумма. Этот платёж обязателен для резидентов и нерезидентов.
Страхование
Страхование обязательно только для тех, кто приобретает недвижимость в кредит. Для всех остальных оно является добровольным. Страховка гарантирует полное или частичное возмещение в случае нанесения ущерба недвижимому имуществу. Полное страхование жилой недвижимости обойдётся примерно в 400–500 евро в год.
Страховыми обычно признаются случаи, в которых имущество страдает от пожара, взрыва, бури, наводнения, землетрясения, утечки воды или масла из системы отопления, вандализма или кражи.
Коммунальные платежи
- Электричество. Состоит из обязательной абонентской платы за подключения 60 евро в год и суммы по тарифам счётчика. В Испании электричество в жилые дома поставляют несколько энергетических компаний. Стоимость месячной оплаты будет зависеть от выбранного поставщика энергии и его тарифов, общей нагрузки на электрические приборы. Тарифы за электричество рассчитываются в среднем 0,24 евро за кВт/ч. В среднем оплата за апартаменты на семью из трёх человек составляет 50–120 евро в месяц. На эту сумму влияет регион расположения недвижимости: в зимние месяцы на севере Испании плата за электрическое отоплении квартиры может составить 200 евро и выше.
- Водоснабжение. Этот платёж тоже состоит из обязательной платы за подключение (60 евро в год) и суммы, начисляемой по счётчику. В Испании плата за подачу воды рассчитывается по прогрессивной ставке: первые 15 кубометров воды считают по тарифу 0,44 евро за кубометр, следующие 15 кубометров — по тарифу 0,66 евро, а последующие 20 кубометров — 1,78 евро. Таким образом, чем выше потребление воды, тем дороже тариф. В среднем плата за водоснабжение на семью из трёх человек составляет около 40 евро в месяц. При отсутствии жильцов за воду всё равно придётся платить около 20 евро в месяц.
- Газоснабжение. Газ в Испании используется в большей степени для нагрева воды, но иногда и для отопления жилья. Газ может поставляться в баллонах или путём центральной подачи, но последнее встречается только в северных и центральных регионах Испании. Один баллон стоит 17–30 евро и его хватает примерно на месяц.
- Отопление. Центральное отопление редко используется в Испании. Чаще всего в тёплых регионах отопление жилья зимой производится за счёт электрических обогревателей, а охлаждение летом — с помощью кондиционеров.
- Интернет. Провайдеры в Испании предлагают комплексное подключение интернета, телефона и телевидения. Этот набор услуг обходится примерно в 500 евро за год.
- Вывоз мусора. Отдельным пунктом коммунальных платежей в Испании стоит вывоз мусора, так как эта страна входит в число лидеров по переработке органического мусора среди стран ЕС. Вносить данный платёж должны как резиденты, так и нерезиденты. Он составляет порядка 5–8 евро в месяц или около 60 евро в год. С 2024 года ожидается повышение данного коэффициента на 10–20%.
Управление и обслуживание недвижимости
Собственникам, которые постоянно проживают в Испании, для оплаты коммунальных услуг проще всего завести отдельный счёт, с которого банк может автоматически списывать необходимые суммы, отправляя квитанции владельцу. Если же у собственника нет возможности отслеживать и оплачивать содержание недвижимости самостоятельно, то существует вариант найма управляющей компании, которая позаботится о том, чтобы все счета были оплачены вовремя, а также проследит за состоянием жилья.
Услуги управляющей компании
Управляющая компания занимается такими вопросами, как уход за садом, бассейном, общими территориями жилого комплекса. Если вы приобрели апартаменты в кондоминиуме, то автоматически становитесь членом ассоциации жильцов. Эта организация решает, какую управляющую компанию нанимать.
Услуги управляющих компаний в Испании являются одними из самых недорогих среди стран ЕС. Иногда оплата берётся не за квадратный метр, а за апартаменты целиком, и стоимость услуг за один день начинается от 1 евро. Так, затраты на управление за год могут составлять от 365 евро. Если же управляющая компания берёт оплату по площади, то стоимость варьируется от 6 до 15 евро за квадратный метр.
Управляющие компании также могут взять на себя поиск жильцов для кратковременной аренды. Это достаточно удобная практика, когда владелец недвижимости покупает апартаменты на береговой линии под сдачу и сам не проживает в Испании.
Наталья Емельяненко
эксперт Tranio по недвижимости в Испании
При сдаче жилья УК берёт за свои услуги не менее 5% дохода от аренды.
Ремонт
Некоторые покупатели хотят приобрести вторичную недвижимость, которая нуждается в ремонте. Во-первых, она значительно дешевле, во-вторых, есть возможность обставить жилплощадь в полном соответствии с собственным вкусом. Главное, чтобы из-за расходов на ремонт домовладелец не попал в ситуацию, о которой говорят: «Скупой платит дважды».
Средние расходы на ремонт жилья в Испании:
- лицензия на капитальный ремонт, которую нужно получить в администрации — 500 евро;
- убрать стену — 150 евро;
- плиточные работы — 35 евро за кв. метр;
- установка системы отопления — 3 тыс. евро для дома площадью 90 кв. метров;
- электропроводка и освещение — 1,5 тысяч евро;
- замена труб — 3–4 тысяч евро;
- восстановление фасада — 10–18 тысяч евро.
Расходы при продаже недвижимости
При продаже собственности насчитывается налог на прирост капитала (impuesto sobre la venta de inmuebles). Налогооблагаемая база — разница между ценой покупки и продажи объекта. Ставка для нерезидентов фиксированная и составляет 24%. Если собственник является резидентом, то процент налога высчитывается пропорционально суммы полученной прибыли по прогрессивной шкале — от 19 до 45%.
Расчеты и стоимость содержания недвижимости
Жизнь в Испании обходится дешевле, чем в странах Северной Европы. Это одна из главных причин, почему иностранные инвесторы часто делают выбор в пользу покупки жилья именно в этой стране Евросоюза.
Стоимость содержания квартиры в Испании
Расходы на содержание квартиры в Испании зависят как от региона расположения, так и от окружающей инфраструктуры, а также удалённости от крупных транспортных центров. Так, за небольшую квартиру в Аликанте придётся заплатить:
- Муниципальный налог в 400–500 евро в год.
- Подоходный налог от сдачи в аренду — 24% от 1,1% кадастровой стоимости.
- Комунидад — около 700 евро в год.
- Страхование (при желании) — 400 евро в год.
- Электричество — 800 евро в год.
- Водоснабжение — 480 евро в год.
- Газ — около 360 евро в год.
- Интернет, ТВ и телефон — около 500 евро в год.
- Вывоз мусора — 60 евро в год.
Дополнительно могут оплачиваться услуги УК по тарифу от 365 евро в год.
Стоимость содержания дома в Испании
На содержание дома зачастую уходит больше средств, чем на содержание квартиры. Это определяется площадью недвижимости и земельного участка, а также дополнительными расходами на содержание придомовой территории. Основные расходы:
- Муниципальный налог — до 800 евро в год.
- Подоходный налог от сдачи в аренду — 24% от 1,1% кадастровой стоимости.
- Комунидад — до 1800 евро в год.
- Страхование (при желании) — 400 евро в год.
- Электричество — около 2400 евро в год.
- Водоснабжение — 480 евро в год.
- Газ — около 360 евро в год.
- Интернет, ТВ и телефон — 500 евро в год.
- Вывоз мусора — 60 евро в год.
Таким образом, понимание расходов, сопутствующих приобретению недвижимости, позволяет наиболее точно оценить потенциальную прибыль от сдачи недвижимости в аренду или стоимость собственного проживания в приобретённых апартаментах или частном доме.
