Рынок аренды во всех странах мира является самым динамичным и всегда отражает текущую ситуацию на рынке недвижимости в целом. Наша страна не является исключением. Ставки найма квартир уже не колеблются в зависимости от сезонности. Больше всего на них влияют условия кредитования жилья и состояние экономики.
Мы внимательно следим за тенденциями на этом рынке. О том, куда движется аренда в текущем году, мы поговорили с экспертами рынка недвижимости.
Динамика рынка аренды
Можно сказать, что в течение двух последних лет на рынке аренды жилья была просто стагнация. Цены практически не росли, а в основном только снижались. Различных вариантов квартир было очень много. Складывалось впечатление, что это будет продолжаться еще довольно долго, потому что каких-то значительных изменений в экономике не предвиделось.
Однако после резкого увеличения учетной ставки Центробанка РФ в ноябре прошлого года ставки по ипотеке на вторичное жилье тоже существенно выросли. Это, в свою очередь, привело к тому, что значительная часть населения вместо покупки жилья стала его арендовать, отложив приобретение собственной недвижимости до лучших времен. Поэтому уже к началу текущего года образовался дефицит предложений, и стоимость аренды пошла в рост.
Илья Фролов, управляющий партнер девелоперской компании Stenoy, уточняет: «К концу 2023 года ситуация уже достаточно стабилизировалась, и люди снова начала арендовать жилье. Ввиду резкого роста ипотечных ставок, в том числе, снизился переток аренды в покупку с ипотекой. В итоге к весне 2024 года рынок аренды вернулся к уровню спроса конца 2021 года».
Такое повышение ипотечных ставок уже случалось, и обычно в надежде его переждать люди уходят в аренду во всех сегментах. За исключением разве что премиум-класса, где ипотека не так сильно востребована. Поэтому нехватка вариантов ощущается везде примерно одинаково. Собственники недвижимости, уверенные, что это будет продолжаться вечно, начинают отсеивать постояльцев с маленькими детьми и домашними животными.
«Несмотря на опасения относительно возможного «затоваривания» рынка, конкуренция среди арендаторов остается высокой, особенно на объекты бизнес-класса, где формируется своего рода «кастинг» арендаторов», – подтверждает Юлия Дымова, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet.
В тесноте, да не в обиде
Интересно, что с точки зрения состояния экономики и уровня благосостояния граждан увеличение стоимости аренды абсолютно не оправдано. Оно вызвано, прежде всего, дефицитом предложения. Сначала произошло вымывание с рынка недорогих и качественных вариантов, а потом за оставшиеся развернулась конкуренция, которая и привела к росту цен.
Софья Полякова, заместитель руководителя офиса продаж компании «ТСН Недвижимость», в курсе ситуации: «Объем предложения на столичном рынке аренды жилья по сравнению с прошлым годом сильно сократился, в отдельных локациях на 60-70%. Если годом ранее в хорошем густонаселенном районе со всей необходимой инфраструктурой было около 10-12 объявлений, то сегодня их 3-4».
Все понимают, к чему приводит аномальное увеличение стоимости продукта или услуги. Во-первых, оно не линейное. Просто потому, что бюджеты домохозяйств не выросли пропорционально ценам. А во-вторых, оно краткосрочно и, как показывают наблюдения последних трех десятков лет, циклично. Наши люди сумеют приспособиться к новым реалиям. А кто не сможет, уедет к родителям в провинцию.
«Большинство нанимателей ищет «однушки» и «двушки» экономкласса, но вариантов по старым ценам нет. Поэтому клиенты стали чаще объединяться и снимать жилье в складчину – заявок на совместную аренду стало на 20% больше, чем в начале 2023 года», – констатирует Оксана Полякова, заместитель директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость».
Этот спрос почти наверняка снизится летом, когда студенты и сезонные рабочие съедут из арендованных квартир в городах, ожидая, что к осени цены все-таки упадут. Такая миграция уже происходила в кризисных 2008-2009 и 2013-2014 годах, хотя в спокойное время практически не наблюдается.
Прогноз очевиден
Высокие ставки аренды также привлекут на этот рынок другие категории игроков. Как небольших, так и вполне крупных. Например, некоторые девелоперы уже начали сдавать свои новостройки, преследуя вполне очевидные цели. Во-первых, это стимулирует продажи. Особенно тех объектов, которые никак не найдут своих покупателей. А во-вторых, приносит дополнительную прибыль, пока наблюдается спад спроса и снижение объемов реализации квартир.
Татьяна Пискарева, директор по развитию арендного жилья группы «Самолет», информирует о новой услуге: «Арендное жилье – это не эксперимент, а своевременный отклик на потребности клиентов. Мы продолжаем развивать арендные продукты и стремимся к устойчивому росту, опираясь на обратную связь от клиентов».
Также на рынок обязательно выйдут частные инвесторы, которые заморозили деньги в покупке недвижимости и не хотят терять на этом. Многие из них уже выставляют в аренду квартиры и дома, которые еще ни разу не сдавались, по ставкам выше, чем старые вторичные объекты. Эти варианты, несмотря на более высокую стоимость, не потеряют клиентов, когда ставки пойдут вниз вместе со ставкой рефинансирования и процентами по кредитам на вторичное жилье.
«Учитывая все изменения, которые затронули ипотечный сегмент, можно предположить, что на фоне высоких ставок по кредитам и высоких цен на недвижимость, которые пока снижаться не хотят, арендные ставки оказываются более привлекательными. Часть потенциальных покупателей вернулась на рынок аренды. В то же время есть шансы, что часть собственников, особенно те, чьи квартиры зависли в продаже, вернутся в аренду. И баланс спроса и предложения будет найден», – уверена Мария Жукова, руководитель департамента аренды «Миэль».
Ослабление финансовой политики регулятора эксперты ожидают не раньше осени. И снижение учетной ставки будет плавным. Отсюда можно предположить, что стоимость аренды начнет снижаться, в лучшем случае, ближе к концу текущего, а скорее, – к началу следующего года. Тем, кто снимает жилье, можно пожелать удачи и терпения. А тем, кто сдает – поторопиться с выходом на рынок. Потому что возможности сохранить свои инвестиции становится все меньше.
