Покупательская активность на вторичном рынке в феврале выросла - в основном по сезонным причинам, но сказалась и реализация отложенного спроса: покупатели перестали верить в скорое снижение ключевой и, соответственно, ипотечных ставок. Однако в марте количество сделок вновь упадет, уверены представители крупнейших агентств недвижимости, опрошенные IRN.RU. На фоне слабого спроса увеличивается объем предложения, а цены начинают ползти вниз.
Спрос
В феврале управление Росреестра по Москве зарегистрировало 10 710 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья. В годовом выражении, по сравнению с февралем 2023 г., рост составил символические 0,2%. Однако относительно января 2024 г. показатель увеличился сразу на 49,8%.
Скачок спроса кажется значительным, особенно на фоне заградительных ипотечных ставок, но для февраля это обычное явление. Например, в феврале 2023 г. московский Росреестр зарегистрировал на 39% переходов прав больше, чем в январе 2023-го, в феврале 2022 г. – на 44,3%, в феврале 2021-го – на 58,6%.
«Январь традиционно – один из самых неактивных месяцев в году, который начинается с длительных выходных, а завершается периодом каникул у студентов. Люди всегда стараются закрыть вопрос покупки квартиры до наступления нового года. В итоге декабрь часто получается одним из лучших по количеству сделок месяцев за год, а в январе спрос резко падает. Активность на рынке начинает возвращаться с первых чисел февраля, поэтому количество звонков, запросов и сделок вырастает, что и произошло на этот раз»,- поясняет Анатолий Пысин, генеральный директор агентства недвижимости ЦДН. При этом, по его словам, в феврале 2024-го активность выросла только в сегменте недорого жилья – с бюджетом покупки до 12-13 млн рублей, максимум 15 млн.
Кроме того, «первый квартал 2023 г., в целом, по числу сделок был слабоватым, то есть эффект низкой базы. И 10-11 тыс. сделок для февраля – это не так уж много и точно меньше, чем показатели предыдущих пяти лет», подчеркивает Александр Москатов, управляющий директор сети «Миэль».
Однако есть и реальные факторы роста покупательской активности в феврале, отмечает директор федеральной компании «Этажи Прайм» в Москве Ригина Гордеева: «В первую очередь - это реализация накопленного спроса, когда часть покупателей откладывали приобретение своего жилья, рассчитывая на более быстрое снижение ипотечных ставок, но поскольку этого не произошло - приняли решение о покупке».
Плюс 1 февраля ежегодно индексируют маткапитал, поэтому в феврале традиционно активизируются его обладатели, которые начинают активно искать и приобретать жилье, напоминает Гордеева. В этом году, напомним, материнский капитал с 1 февраля был увеличен на 7,4% до 630,4 тыс. руб. на первого ребенка и 833 тыс. — на второго.
«Еще один фактор - это увеличение уровня торга при продаже вторичного жилья, что даже в условиях высоких ипотечных ставок делает его весьма привлекательным», - добавляет эксперт.
Также надо учитывать, что уровень ипотечных ставок для вторичного рынка не так важен, как для первичного. «Вторичка» – это в первую очередь не рынок чистых денег, а рынок обмена, - подчеркивает Анатолий Пысин. - Сегодня в Москве порядка 80% сделок, по сути, являются альтернативными, когда один объект продается, а другой приобретается взамен. Кто-то и вовсе проводит прямые обмены квартирами, такие варианты по-прежнему существуют. Мы только за прошлую неделю столкнулись с двумя подобными запросами от клиентов».
Да и ипотека на «вторичке» умерла не окончательно – люди продолжают брать кредиты на небольшие суммы. «Например, у нас недавно прошла сделка с ипотекой. Квартира стоила 10,3 млн рублей, а кредит был взят всего на 1,5 млн. Такую сумму человек оставил на ремонт в новом жилье. Остальные средства он получил с продажи другой недвижимости», - рассказывает Пысин.
Рефинансирование тоже никто не отменял. Но в целом доля ипотеки в сделках, конечно, существенно сократилась по сравнению с прошлым годом. Например, в «Инкоме» на ипотеку в феврале 2024 г. пришлось только 20,2% сделок с «вторичкой» против 47% в феврале 2023 г. В январе 2024 г. ипотечные сделки заняли 21,1% в общем объеме.
И предпосылок к тому, что спрос продолжит расти, на рынке нет, уверены риелторы. «Наоборот, сегмент входит в стадию охлаждения после максимально активного периода второй половины прошлого года, когда на фоне повышения ключевой ставки покупатели, успевшие одобрить кредиты на старых условиях, спешили с покупкой. При сохранении нынешней ключевой ставки спрос на готовые квартиры стабилизируется на определенном уровне, который будет заметно ниже, чем во втором полугодье 2023-го», - считает Анатолий Пысин.
Такого же мнения придерживаются и другие профессиональные участники рынка. «Спрос на «вторичку» в 2024 г. ниже уровня 2023 г. Если сравнивать количество звонков с запросом «купить городскую недвижимость на вторичном рынке», то мы видим, что январь 2024-го некритично отставал от января 2023 г. – разрыв около 15%. Но уже в феврале спрос просел почти на четверть. По первой половине марта можно предположить, что в целом и он окажется примерно на 20% хуже аналогичного периода прошлого года», - комментирует Екатерина Бережнова, главный аналитик ГК «Миэль».
«Миэль», как участник рынка, ориентируется на опережающие показатели - февральское падение потенциального спроса отразится в мартовской статистике Росреестра по сделкам, поясняет Александр Москатов.
Основной фактор, сдерживающий продажи, – это, конечно, дорогая ипотека, причем как для покупателей, так и для некоторых продавцов, которые придерживают объекты до лучших времен, отмечает Бережнова.
С коллегами из «Миэль» согласны представители «Этажей». «В марте 2024 г. на вторичном рынке недвижимости «старой» Москвы, Новой Москвы и Подмосковья продолжается тенденция к падению спроса, вызванная в основном высокими ипотечными ставками и экономической неопределенностью. …Относительно аналогичного периода прошлого года спрос ниже в среднем на 8-10%, в том числе это связано с увеличением цикла сделок, покупатели смотрят больше объектов, рассчитывая получить максимальную скидку», - рассказывает Ригина Гордеева из «Этажей».
По итогам февраля средний срок экспозиции вторичных квартир в базе «Инком-Недвижимость» достиг 63 дней – это на 18% больше, чем год назад.
В «Инкоме» темпы продаж в марте примерно сопоставимы с февральскими, однако директор направления «Вторичный рынок» Сергей Шлома прогнозирует, что «март 2024 г. сильно уступит по сделкам марту 2023 г., поскольку год назад на рынке был настоящий покупательский ажиотаж».
Цены
На фоне снижения спроса увеличивается объем предложения. По данным www.irn.ru, с начала текущего года число лотов в экспозиции увеличилось примерно на 20%.
Рост числа квартир на рынке подтверждает и «Инком». «Как мы и прогнозировали, экспозиция начала увеличиваться. Этого не наблюдалось очень продолжительное время, больше года. Предложение вымывалось, уменьшалось, потом оно было стабильным, но его было недостаточно. Его и сейчас недостаточно, но каждую неделю оно растет. И база «Инком-Недвижимость» в феврале и марте расширилась на 17%», - говорит Сергей Шлома.
Увеличение предложения давит на цены. То есть стоимость метра в среднем по вторичному рынку пока топчется на месте. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в феврале цены на вторичном рынке жилья Новой Москвы снизилась на 0,2% до 204 050 руб. в среднем, а в «старой» Москве и Московской области метр прибавил те же символические 0,2% - до 271 550 руб. и 154 640 руб. соответственно. Однако стоимость продаж квартир в самых экономичных районах, которые первыми показывают начало коррекции цен, уже ползет вниз, отмечает Сергей Шлома. По данным «Инкома», цены сделок в феврале и марте снизились примерно на 2%.
В основном за счет скидок. По словам Ригины Гордеевой из «Этажи Прайм», за последний месяц средний размер дисконта на вторичном рынке жилья Москвы вырос до 15%, тогда как в феврале 2023 г. составлял 5-7%. А доля объектов, которые собственники готовы продавать со скидками, выросла до 68%. «Основная причина - рост конкуренции между продавцами на фоне увеличения объема предложения и снижения количества покупателей», - поясняет Гордеева.
Впрочем, как отмечает Сергей Шлома, продать хорошую квартиру без особых недостатков по реальной рыночной стоимости за неделю даже в нынешних условиях - не проблема. Однако продать квартиру с недостатками даже по чуть завышенной цене сегодня невозможно. А вот в 2023 г. при очень активном спросе такие шансы были.
По оценкам Шломы, в настоящее время спрос находится «на минимально нормальном уровне», при котором «рынок вполне работоспособен, но при этом предложение может постепенно увеличиваться, а цена плавно снижаться». И в ближайшей перспективе рынок будет медленно ползти вниз – цена будет уменьшаться примерно на 1% в месяц.
Данный материал является аналитическим и носит справочно-информационный характер
