Банк России допустил полный запрет рискованных схем ипотеки, если уже введенные ограничения не повлияют на рынок. Об этом говорится в докладе ЦБ, который изучили «Известия». В банках полагают, что такая мера позволит предотвратить перегрев рынка жилищного кредитования. Риелторы указали на риски: полный запрет может снизить темпы ввода недвижимости и лишить клиентов с невысокими доходами возможности ее приобрести. Сферу альтернативного жилищного кредитования следует не ограничивать, а регулировать, считают эксперты.
Риск не оправдан
С 1 декабря 2022 года Банк России установил надбавки к коэффициенту риска для ипотеки с первоначальным взносом менее 10%. С 1 июня ограничения стали касаться займов, где первая сумма не превышает 20%, а с 2024-го — будут распространяться и на взнос в 30%. Помимо того, регулятор ввел повышенное резервирование жилищных кредитов, полная стоимость которых существенно ниже рыночного уровня.
Также ЦБ с 1 мая начал применять надбавки к коэффициентам риска в отношении всех ипотек на новостройки. Чтобы банки формировали адекватный запас капитала для кредитов с первоначальным взносом 10–30%, который считается небольшим.
В случае если использование рискованных схем в ипотеке прекратится, разрыв цен на строящееся и готовое жилье уменьшится, а стандарты кредитования улучшатся, Банк России рассмотрит возможность снижения уровня макропруденциальных надбавок, говорится в «Обзоре финансовой стабильности» ЦБ. Там подчеркивается: если уже введенные меры не приведут к значимому сокращению рискованных практик, то регулятор поднимет вопрос о внесении изменений в законодательство, которые предполагают их прямой запрет.
«Известия» направили запрос в Центробанк и в Минстрой.
Схемы с низкими процентными ставками действительно были рискованными и для банка, и для заемщика, подтвердила главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк. Полный их запрет, вероятно, оздоровил бы ситуацию на рынке, предотвратив его излишний перегрев, считает она. По ее словам, подобная мера привела бы к снижению стоимости переоцененных объектов недвижимости.
На данный момент правительство обсуждает возможность распространения программы льготной ипотеки на вторичный рынок, напомнила главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом» Ирина Бабина. Это помогло бы привести в баланс цены на готовое жилье и новостройки, сгладив разрыв между ними, который сейчас достигает 40%.
— Схемы по повышению привлекательности ипотеки имеют под собой одну цель — повысить падающие продажи девелоперов, которые придумывают любые возможные схемы, лишь бы и дальше получать сверхприбыли — считает член комитета ГД по строительству и ЖКХ Александр Якубовский.
В такой ситуации для повышения продаж на рынке первичной недвижимости его участникам необходимо пересмотреть стоимость квадратного метра жилья, уверен депутат.
Доступность упадет
Однако если Центробанк всё же введет полный запрет на рискованные программы, застройщикам придется закладывать в стоимость объектов дополнительные рекламные и маркетинговые издержки, отметила замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.
— Часть потенциальных клиентов с невысокими доходами лишатся единственной доступной возможности приобрести собственное жилье и будут вынуждены ограничиться арендой, — заключил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Застройщики получают деньги от вкладчиков только после выполнения обязательств по эскроу-счетам, а само возведение зданий происходит благодаря кредитам от банков. Именно это удерживает цены на новостройки от падения, уточнила Татьяна Решетникова. В таком случае полный запрет рискованных схем ипотек приведет к сокращению планов по выводу новых объектов, отметила она.
— Но за последние несколько лет ипотечный рынок в России стал более гибким, поэтому появятся новые варианты, которые будут удовлетворять требованиям Центробанка, — подчеркнула Татьяна Решетникова.
По ее словам, альтернативные способы кредитования следует развивать и регламентировать, естественно, нивелируя проблемы для участников. Важно найти золотую середину между рисками и обеспечением доступности ипотеки для массового покупателя, считает она.
Ограничение крупнейшими банками рискованных ипотечных схем пока не сказывается на рынке, который в первые месяцы 2023 года установил новые рекорды по объему выдач, считает эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Евгений Миронюк. По его словам, это связано с относительной стабильностью потребительского спроса и всё еще высокой стоимостью недвижимости.
— «Околонулевые» кредиты внесли вклад в восстановление спроса в 2022 году, но теперь пришло время иных механизмов, в частности, длительных рассрочек и трейд-ин, — подчеркнул Руслан Сырцов.
Не стоит недооценивать «творческие» способности маркетологов и нельзя полностью исключать появление новых схем кредитования, отсрочек платежа, скрытых скидок и тому подобного, уверен девелопер жилого кластера RDD Владимир Щекин. Причем далеко не все из них являются априори рискованными, отметил эксперт.
В случае дальнейшего сокращения реальных доходов россиян в 2023 году спрос на ипотеку в целом упадет, заявила ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова. При этом действия регулятора не позволят сгладить эффект с помощью ограничения рискованных видов жилищных кредитов, поэтому в течение полутора лет цены на первичном рынке могут опуститься на 10%.
