Цены на частные дома в России за год заметно выросли, а их площади и участки сократились. Что еще изменилось на рынке «загородки» — в обзоре Циан.Аналитики.
КОРОТКО О ГЛАВНОМ
- Средняя стоимость загородного дома в продаже в России по итогам марта 2023 года составила 9,78 млн рублей. По сравнению с аналогичным показателем за прошлый год цены выросли на 18%. За два года показатель вырос на 39%, за три года — на 85%
- На рынке зафиксирован дефицит предложения: количество домов и дач в продаже обновило трехлетний минимум. Сейчас выбор ниже, чем в начале 2020 года, до рекордного роста спроса. За год предложение домов в РФ снизилось на 8%. Самый большой выбор загородных домов — в Краснодарском крае.
- На дома приходится 55% объектов в продаже, на участки — 43%, а на таунхаусы — 2%.
- Курортная недвижимость дорожает. Соседние со столичными регионы показывают опережающий рост.
С 2020 года средняя площадь дома в продаже снизилась на четверть.
- Каждый четвертый дом продается с участком до 6 соток. Половина домов — на участке от 6 до 12 соток. Участки становятся меньше, как и дома.
- Потенциальный спрос на загородные дома в марте 2023 года вырос на 6% в марте 2023 года по сравнению с мартом 2022-го. 82% потенциальных покупателей рассматривают дома или дачи.
ВАЖНО
Расчеты выполнены на основе анализа цен домов и дач в продаже на сайте Циан. За счет высокой доли домов в столичных регионах средняя стоимость дома в продаже в РФ выше, чем в среднем по большинству остальных регионов.
Цены за год увеличились на 18%, рост замедлился в два раза
Средняя стоимость загородного дома в России к началу весеннего сезона 2023 года составила 9,78 млн рублей. Это на 18% выше, чем стоил в среднем дом в марте 2022-го. А за три года — с марта 2020-го — средняя стоимость увеличилась на 85%. Тогда загородный объект стоил в среднем 5,3 млн рублей.
Текущий рост цен за последний год существенно уступает показателю 2021-го: тогда годовой прирост средних цен был на уровне 38%. То есть показатели прошедшего сезона на рынке недвижимости (весна 2022-го — весна 2023-го) уступают вдвое. Максимальный прирост цен за последние три года был отмечен в апреле 2020 года (+12%). Это первый месяц ограничительных мер из-за пандемии коронавируса и резкого роста спроса на загородное жилье.
За последний год на рынке загородной недвижимости РФ было два периода роста цен. Первый — в феврале–апреле 2022 года (+3,5; –4,5% ежемесячно) по причине резкого снижения объема предложения с вымыванием наиболее бюджетных объектов.
Второй период — в сентябре 2022 года (+8%), что объясняется снижением предложения как на фоне завершения летнего сезона, так и по причине падения спроса: по аналогии с мартом 2022 года продавцы снимали объекты с продажи. Именно в сентябре средняя стоимость загородного объекта впервые преодолела отметку 9 млн рублей.
В 2023 году цены практически не меняются: в марте 2023 года средняя стоимость сопоставима с январскими значениями.
Более того, в марте спрос даже показал небольшое снижение (на 1,7%), связанное с изменением предложения: выбор всего за месяц стал ниже на 6%. Относительно сентябрьских цен текущая стоимость дома в продаже в среднем ниже на 5,4%.
Динамика средней стоимость дома/дачи к началу сезона и объем предложения
Дата
Средняя стоимость, млн рублей
Динамика за год
Предложение, тыс.
Динамика за год
март 2020-го
5,3
—
295,7
—
март 2021-го
6,03
14%
355,6
20%
март 2022-го
8,31
38%
292,1
–18%
март 2023-го
9,78
18%
267,3
–8%
По данным Циан.Аналитики
Дефицит предложения на загородном рынке: выбор меньше, чем в 2020 году
На загородном рынке общий объем предложения домов и дач опустился до абсолютного минимума за последние три года. В марте в продаже находилось 267,3 тыс. лотов — на 8% меньше, чем год назад.
Нынешний объем сопоставим с показателями начала 2020 года — тогда на выбор было 276,2 тыс. лотов. Резкий рост предложения произошел именно в 2020-м, когда из-за рекордно высокого спроса на рынок стали активно выводить новые дома и дачи. В апреле 2020 года показатель увеличился на 20%, а с января по июль 2020-го — на 39%. Летом 2020 года на загородном рынке был отмечен абсолютный максимум предложения (384,4 тыс.).
Стабильное снижение выбора домов и дач в продаже отмечено с лета 2021 года по март 2022-го. В течение этого периода выбор сократился на 23%, причем только в марте 2022 года — сразу на 8%. Тогда из-за общего уменьшения спроса собственники снимали дома с продажи в отсутствии понимания реальной рыночной цены объекта. Одновременно из-за снижения курса рубля к иностранным валютам в марте прошлого года наблюдалась высокая инвестиционная активность, что также стало причиной вымывания предложения.
С марта по август 2022 года предложение снова увеличивалось: общий прирост составил 18%. В сентябре предложение резко снизилось (–12%), и на протяжении всех дальнейших месяцев выбор ежемесячно уменьшался.
В марте 2023 года в сравнении с августом (до снятия объектов с продажи) выбор стал ниже почти на четверть (–23%).
Снижение выбора произошло за счет регионов
Москва и Московская область наращивают объемы предложения от всего количества загородных объектов: 14,3% домов и дач в России в продаже приходится именно на столичный регион. За год выбор увеличился на 30%.
Доля Санкт-Петербурга и Ленобласти от всего объема — 3,4%, за год показатель вырос на треть. По остальным регионам выбор, напротив, снизился (–14% за год). А его доля от общероссийского объема сократилась до 82,3%. Год назад 87,5% загородных объектов продавалось вне столичных агломераций.
Лидером по объему предложения среди всех российских регионов, как и год назад, стал Краснодарский край (14,6%), где выбор домов за год снизился на 8%. На втором месте (без учета столичных агломераций) находится Белгородская область — 4,6% предложения российского загородного рынка. Здесь выбор за прошедший год вырос на 22%.
Также в топе Татарстан (+12%), Ростовская область (–10%) и Крым (–25%). То есть лидирующие по объему предложения регионы вне столичных агломераций показывают разнонаправленную динамику.
Отметим, что Белгородская область впервые вошла в тройку лидеров, потеснив Иркутскую область и Ставропольский край, выбывших из числа регионов с наибольшим предложением.
Больше половины загородных объектов в продаже — дома
55% предложения всего загородного рынка РФ — это дома или дачи. Еще 43% — земельные участки и 2% — таунхаусы. За год структура предложения практически не изменилась. В марте 2022 года на дома приходилось 56% предложения, на участки — 42%, а на таунхаусы — 2%.
Структура выбора меняется в зависимости от локации. Например, в Москве и Подмосковье дома в продаже занимают только 45% предложения. Еще 52% — земельные участки. В Краснодарском крае, занимающем второе место по общему объему рынка, 72% объектов в продаже — это дома и дачи. Участки занимают только 25%.
В Петербургской агломерации на дома приходится 41% предложения, на участки — 54%. В Крыму дома также занимают меньшую долю — 47% против 52%. В Татарстане проще выбрать дом — 62 и 36%. Максимальная доля, приходящаяся на дома среди всех регионов, — в Белгородской области (82%).
Таунхаусы имеют высокую долю предложения на рынке в Новосибирской области (12%) и отдельно — в Санкт-Петербурге (21%). Доля выше среднего — в Москве и Калининградской области (по 9%).
Самые дорогие дома — в столичных регионах и курортных зонах
Общий рост цен на дома за год составил 18%, но в зависимости от региона и типа дома динамика существенно меняется. Самые дорогие объекты в продаже находятся в Санкт-Петербурге. Здесь средняя цена дома — 41,5 млн рублей. За год стоимость практически не поменялась (–0,4%).
На втором месте по ценам располагается Москва (34,8 млн), что на 17% ниже, чем год назад (42,1 млн рублей). На третьем месте — Московская область. Здесь загородная недвижимость в среднем подорожала на 4%, до 23,8 млн рублей за объект. Также в пятерке лидеров — Краснодарский край и Ленобласть.
В топ-10 субъектов РФ с самыми дорогими домами вошли Крым, Севастополь, Калининградская область, Приморье, Адыгея и Ставропольский край.
То есть помимо столичных регионов самые дорогие дома — в курортных зонах, где коттеджи активно приобретаются инвесторами, а не только местными жителями.
Дополнительный спрос становится причиной для большего роста цен. За год загородная недвижимость стала дешевле в Москве, Севастополе и Калининградской области, причем два последних региона имеют ограниченную транспортную доступность, что снижает привлекательность локаций.
Исключением стал Крым. Здесь, несмотря на отсутствие авиасообщения, дом в среднем стал дороже. Это связано с меняющейся структурой предложения. Основной рост произошел в Ялте, где средняя стоимость дома увеличилась на 15%, до 29,4 млн рублей. По остальным основным курортам также отмечен рост: в Алуште — на 7%, Евпатории — на 10%.
Одновременно дома в Керчи стали дешевле на 7%. Выросли в цене и не только курортные города. Например, в Симферополе средняя стоимость дома стала больше на 12%, а предложение при этом сократилось на треть. Крым вошел в список регионов с наибольшим падением предложения за год (–25%). Снижение конкуренции позволило нарастить средние цены.
Еще один тренд — это существенный рост стоимости домов в соседних со столичными регионами.
Такая динамика говорит о том, что из-за рекордно дорогой недвижимости в Москве и Московской области покупатели теперь активно рассматривают и те регионы, которые находятся рядом. Аналогичная тенденция отмечена и для Санкт-Петербурга.
Так, во Владимирской области средняя стоимость дома в продаже увеличилась на треть, Ивановской — на 29%, Тверской, Ярославкой и Рязанской — на четверть. В Новгородской — на 19%, Карелии — на 23%. Во всех этих субъектах рост цен выше среднего значения по рынку, которое, напомним, составляет 18%.
C 2020 года площадь дома в продаже снизилась на четверть
Средняя площадь дома в продаже в марте составила 139,8 кв. м, что на 7% ниже, чем годом ранее. На протяжении последних лет наблюдается тренд на сокращение средней площади. В сравнении с 2020 годом средний дом в продаже стал меньше на четверть. По большей части это произошло из-за домов на участках ИЖС: по ним площадь с 2020 года снизилась на четверть, а по домам на землях садоводства — на 6%.
Самые просторные дома в продаже — от 200 «квадратов» — доступны в Москве (282 кв. м), Чечне (261), Санкт-Петербурге (256), Дагестане (226), Московской области (219) и Ингушетии (213). То есть — в столичных субъектах или регионах с большим числом многодетных, и в целом — с наиболее развитым рынком индивидуального жилищного строительства (максимальная доля ИЖС в общем объеме строительства традиционно в Северо-Кавказском ФО: 69% в 2022 году).
Каждый четвертый дом — с участком до 6 соток
Площадь участка с домами также уменьшается. На участках до 6 соток располагается 23% домов в продаже. Снижение произошло за счет сокращения вариантов на участках от 6 до 12 соток и от 12 до 15 соток. Как по домам на землях ИЖС, так и по домам на землях для садоводства, четверть объектов — на землях до 6 соток (23 и 24% соответственно).
С увеличением площади участка ситуация меняется: от 6 до 12 соток — самый распространенный размер участка для домов на землях под садоводство (62%), тогда как по ИЖС только 45% домов располагается на такой площади. От 12 до 25 соток дома на землях садоводства имеют по 12% объектов против 24% на ИЖС. И самые просторные участки — от 25 соток — имеют только 7% домов на землях ИЖС и 3% — для садоводства.
Максимальная доля домов на участках от 25 соток (более четверти) — в Липецкой, Рязанской, Орловской областях и Чувашии.
Спрос на дома за год заметно сократился
За год потенциальный спрос на загородные дома оказался на 30% меньше, чем в предыдущий отчетный период (март 2021-го — март 2022-го). Снижение произошло за счет сентября–декабря 2022 года, когда было наиболее заметное сокращение спроса. Весной 2022 года общее падение активности покупателей было частично нивелировано сезонностью.
В марте 2023 года спрос на дома на 6% выше, чем в марте 2022-го. По-прежнему основная часть активности сосредоточена на готовых домах, а не земельных участках. 82% просмотров объявлений приходится на дома или дачи, 15% — на земельные участки и оставшиеся 3% — на таунхаусы.
«В 2023 году ожидается дальнейшее снижение средней площади дома в продаже при росте стоимости за "квадрат". В последние пару лет загородный формат стал более массовым для покупателя, и многие дома конкурируют уже не только внутри сегмента загородного рынка, но и с городской недвижимостью, выступая альтернативой по стоимости при существенно большей площади», — рассказал руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.
Эксперт отметил, что активнее стали выходить проекты комплексной загородной застройки от известных девелоперов, что позволит сформировать отдельный сегмент первичного загородного рынка, который сейчас находится в дефиците (подавляющая часть предложения — это дома на «вторичке»). Расширение льготной ипотеки на покупку дома, по словам Алексея Попова, станет дополнительным стимулом для развития формата.
