Ипотека — один из самых популярных способов приобрести жилье, если не хватает собственных денег для покупки. Главное — быть готовым внести первоначальный взнос и делать ежемесячные платежи на протяжении нескольких лет или даже десятилетий. Но иногда у заемщиков вообще нет накоплений и они оформляют кредит на сумму, которая нужна для первого взноса. Разбираемся, в чем плюсы и минусы такой схемы.
Что такое первоначальный взнос
Первоначальный взнос — это обязательное условие для выдачи ипотеки (исключение — если ипотека оформляется под залог другой имеющейся недвижимости). Его размер зависит от стоимости квартиры: для вторичного жилья это обычно от 10–15%, для ипотеки с господдержкой на новостройки — от 30%, для других льготных программ — от 20%. Эти деньги передаются непосредственно продавцу, а остальную сумму после оформления ипотеки перечисляет ему банк.
Для банка наличие первоначального взноса — одно из подтверждений платежеспособности заемщика.
Стоит ли брать кредит на первый взнос по ипотеке
Бывает, что у покупателей нет суммы, нужной для первоначального взноса, равно как и маткапитала или других средств, которые можно использовать в этих целях. Тогда некоторые оформляют на эти цели потребительский кредит.
У такого решения есть несколько рисков. Во-первых, при рассмотрении ипотеки банк учитывает долговую нагрузку клиента. И дополнительный кредит может стать причиной снижения лимита или отказа в ипотеке. Во-вторых, ставки по потребительским кредитам, особенно ничем не обеспеченным, значительно выше, чем по ипотеке. Заемщику придется гасить одновременно два долга. Нужно очень хорошо рассчитать свои возможности.
По мнению финансового аналитика и директора КБ «Готовые Решения» Кристины Лотковой, есть несколько ситуаций, когда оформление потребкредита на первоначальный взнос по ипотеке может быть оправданным.
1. Если у покупателя есть возможность погасить кредит на первоначальный взнос в короткие сроки.
2. Если он уверен в своей способности управлять долгами и риски для него приемлемы.
3. Если ему необходимо срочно купить жилье и нет возможности накопить достаточную сумму для первоначального взноса. Но нужно учитывать, какой платеж в месяц будет посильным без нагрузки на семейный бюджет.
Директор Ипотечного центра Анна Цыбина отметила, что вместо дорогого потребительского кредита можно оформить кредит под залог недвижимости. Но это возможно, если у покупателя уже есть в собственности другой объект.
«Ставка будет, как по ипотеке, и срок до 20 лет. Тем самым снижается кредитная нагрузка на клиента», — пояснила она.
Что можно использовать для первоначального взноса
Для первого взноса покупатели могут использовать не только собственные средства, но и государственные:
- Материнский капитал. В 2024 году его размер составляет 630 380,78 рубля на первого ребенка. К нему можно добавить и свои накопления.
- Жилищные сертификаты, например, военный жилищный сертификат.
- Субсидии, например, для молодых семей.
На что влияет размер первоначального взноса
В первую очередь он влияет на сумму ипотеки, а значит, на ее срок и размер ежемесячных платежей. Чем больше первый взнос, тем меньше итоговая переплата. Также от размера оставшегося долга зависит стоимость страховки жилья, обязательной для ипотеки. Соответственно, чем больше взнос, тем меньше остаток долга и тем дешевле ипотечный полис.
Некоторые банки снижают процентные ставки для тех, кто готов сделать большой первоначальный взнос. Это в основном касается ипотеки на вторичное жилье. На новостройки действуют льготные программы с фиксированными ставками.
Преимущества кредита на первоначальный взнос
- Возможность взять ипотеку, если нет накоплений
Недостатки кредита на первоначальный взнос
- Риск отказа в ипотеке из-за высокой долговой нагрузки
- Высокая процентная ставка по потребительскому кредиту
